Юристы Центра правовой помощи при Владимирском городском ипотечном фонде продолжают рассказывать о тонкостях совершения сделок в сфере купли-продажи недвижимости. В прошлом материале мы рассказали, как заключить договор долевого участия (ДДУ), а сейчас давайте узнаем, как его грамотно расторгнуть.
Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно в определенных случаях при одностороннем отказе одной стороны (участника долевого строительства или застройщика) от исполнения договора или по требованию участника долевого строительства в судебном порядке.
При одностороннем отказе от исполнения договора или расторжении его судом застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства полученные денежные средства.
Важным условием для расторжения договора во внесудебном порядке является предварительное уведомление стороны о возникшей претензии, которую можно устранить в соответствующий срок, с предупреждением о принятом решении. Если вторая сторона проигнорировала предложение о расторжении на основе соглашения, можно проявить одностороннюю инициативу расторжения. Здесь должны быть соблюдены все условия, о которых речь пойдёт далее.
Алгоритм действий при расторжении договора долевого участия по взаимному согласию сторон, очень прост. Для его реализации необходимо:
1. Письменно уведомить другую сторону о причине, по которой дальнейшее взаимодействие становится невозможным или нецелесообразным.
2. Договориться о месте и времени для составления соглашения о расторжении.
3. Встретиться сторонам и составить соглашение о взаимном расторжении договора.
4. Провести взаиморасчёты.
Этот вариант самый оптимальный. Грамотный в юридическом отношении застройщик должен понимать, что насильно участника долевого строительства удержать невозможно и значительно полезнее будет направить свой потенциал на привлечение новых участников и развитие дела, нежели на бесполезные споры с уходящим от него дольщиком.
Соглашение в таком случае составляется на основании тех пунктов договора, которые были предусмотрены стороной, но не были выполнены. Также опорой составления соглашения должна стать та часть договора, где при его составлении предусматривались возможности его составления.
Порядок расторжения договора и возврата денег в случае отказа стороны от исполнения договора в одностороннем порядке:
1. Уточните, имеются ли основания для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке.
Участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке:
- если застройщик не передал объект долевого строительства в течение двух месяцев по окончании срока, установленного договором;
- застройщик не исполнил обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, либо соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае наличия отступлений от договора долевого участия либо обязательных технических или градостроительных требований;
- имеются существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
- застройщик не уведомил участника долевого строительства о прекращении поручительства не позднее чем за месяц до даты прекращения поручительства и о заключении другого договора поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства;
- в иных случаях, установленных законом или договором.
Застройщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке:
- если участник долевого строительства просрочил внесение платежа более чем на два месяца в случае уплаты цены договора путем единовременного внесения платежа;
- участник долевого строительства систематически нарушает срок внесения платежей в случае уплаты цены договора путем внесения платежей в течение определенного периода времени.
2. Отправьте застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора с требованием о возврате денежных средств.
Уведомление должно быть отправлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В свою очередь застройщик перед отправлением вам уведомления об отказе от исполнения договора должен предварительно направить предупреждение о необходимости погашения задолженности и возможных последствиях. Если участник строительства не исполнил требование об оплате, отказался от получения предупреждения либо отсутствует по адресу, застройщик вправе расторгнуть договор, но не ранее чем через 30 дней после направления предупреждения.
Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
3. Дождитесь возврата денежных средств.
Если договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе участника долевого строительства, то в течение 20 рабочих дней со дня его расторжения застройщик обязан вернуть участнику денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму исходя из 1/150 ставки рефинансирования Банка России.
Если договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе застройщика, то он обязан вернуть участнику денежные средства, уплаченные в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения.
За нарушение указанных сроков участнику долевого строительства полагаются проценты исходя из 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата денежных средств, до дня их возврата участнику долевого строительства.
4. В случае бездействия застройщика обратитесь в суд.
Если при одностороннем отказе застройщик не возвращает деньги, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, процентов за пользование указанными денежными средствами и компенсации убытков.
К исковому заявлению следует приложить:
- копию договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие исковые требования (например, подтверждающие нарушение требований к качеству объекта долевого строительства, не устранение ответчиком выявленных недостатков, копию ранее направлявшегося вами требования (претензии) в случае его направления и др.);
- копию уведомления об отказе от исполнения договора;
- расчет суммы исковых требований;
- копии искового заявления и приложенных к нему документов для ответчика;
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- нотариально заверенную доверенность представителя (если исковое заявление подписывается представителем истца);
- иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны исковые требования.
Исковое заявление и комплект документов подаются в суд по месту нахождения застройщика.
Порядок расторжения договора через суд
1. Определите, имеются ли основания для расторжения договора в судебном порядке.
Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке:
- в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок данный объект не будет передан участнику долевого строительства;
- существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- в иных случаях, установленных законом или договором.
2. Обратитесь в суд с иском о расторжении договора, возврате денежных средств, процентов за пользование указанными денежными средствами и компенсации убытков.
К исковому заявлению следует приложить:
- копию договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие исковые требования (например, подтверждающие прекращение (приостановление) строительства (создания) многоквартирного дома, существенные изменения проектной документации или изменение назначения общего имущества (и/или нежилых помещений), входящего в состав многоквартирного дома, и др.);
- расчет суммы исковых требований;
- копии искового заявления и приложенных к нему документов для ответчика;
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, размер которой исчисляется в вышеприведенном порядке исходя из цены иска;
- нотариально заверенную доверенность представителя (если исковое заявление подписывается представителем истца);
- иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны исковые требования.
Исковое заявление и комплект документов также подаются в суд по месту нахождения застройщика.
3. Дождитесь возврата денег.
Застройщик должен вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда.
4. В случае бездействия застройщика обратитесь в службу судебных приставов.
Если застройщик не возвращает деньги после вступления в законную силу решения суда, получите в суде исполнительный лист и подайте его в службу судебных приставов по юридическому адресу застройщика, местонахождению имущества застройщика или по юридическому адресу его представительства или филиала. Вы можете предъявить исполнительный лист к исполнению в течение трех лет.
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, которую мы - Центр юридической помощи по недвижимости при «Владимирском городском ипотечном фонде» - можем оказать. Также, в случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя. Расходы на оплату услуг представителя могут быть полностью взысканы с ответчика в вашу пользу.
Звоните нам по телефону: 8 (4922) 377-085 и мы поможем вам в решении любых вопросов, связанных с недвижимостью.