Кейс про ошибку оформления и ее последствия
Приватизация
Жила-была Светлана, и было у нее четверо детей: 3 дочки и самый младший - сыночек.
Как только в 1991 году был принят Закон о приватизации и появилась возможность получить квартиру в собственность, уже в декабре того же года Светлана оформила документы на собственность.
В заявлении на приватизацию указала всех детей, просила оформить в совместную собственность.
Мосжилкомитет заключил с ней договор передачи, в котором передал в совместную собственность, указав в договоре только Светлану.
Но фактически Мосжилкомитет зарегистрировал долевую собственность на всех лиц, указанных в заявлении. О чем выдал свидетельство о собственности на жилище с указанием фамилий всех собственников.
Эти несоответствия в документах никто не принял во внимание.
В первые годы действия Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" работники ЖЭУ, РЭУ, БТИ, КУИ и т.д. только учились заполнять формы документов на приватизацию, потому и случались многочисленные ошибки. А до августа 1994 года несовершеннолетних детей обычно в договор передачи не включали, не было прямого указания в законе - вот и не включали, и даже потом еще долго не включали, что нарушало их право на участие в приватизации и получения собственности. В последующим это привело к многочисленным искам от тех же, уже совершеннолетних, детей.
И сейчас бывают случаи не включения несовершеннолетних лиц в договор передачи. Это несомненно риск для покупателя недвижимости.
Надо отметить, что в основной массе это уже не ошибки работников, оформляющих документы, а прямые действия родителей.
Цель одна – не наделять собственностью детей, чтобы не получать разрешения органов опеки на продажу, не связывать сделки альтернативными вариантами, а всецело самим владеть и распоряжаться квартирой.
Негодую, когда узнаю, что совет по "сокрытию" детей получили от юриста или риелтора. Покупатели с такими же юристами и риелторами потом думают как минимизировать риск обжалования результатов приватизации.
В этой истории все сложилось в пользу детей – их включили в число собственников!
Дети росли, и младшему сыночку вот уже 30 лет!
Наверное, был любимым ребенком, потому что мама под новый год, 31 декабря, подарила ему ту самую квартиру, в которой она с детьми прожила больше 25 лет.
Дарение и Росреестр
ДА! Она ОДНА, без дочерей, будто единственный собственник, заключила с сыном договор дарения ВСЕЙ квартиры! Росреестр зарегистрировал переход права по такому договору.
Видимо регистратор решил, что право того кто указан в договоре в приоритете прав тех, кто указан в свидетельстве о собственности!
Поскольку право по приватизации возникло до 21.07.1997г. - принятие Закона о государственной регистрации (122-ФЗ), право Светланы подлежало первичной регистрации.
Из текста ст.19 Закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( действовал на дату сделки - дарения) следует, что
Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений
Сведения в документах были противоречивыми.
Одним из оснований отказа в регистрации в ст.20 было следующее:
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
У Светланы по свидетельству о собственности на жилище отсутствовало право на ВЕСЬ объект, имелось только на 1/5 доли.
Регистратор имел право отказать в регистрации первичного права собственности Светланы на ВСЮ квартиру.
В договоре дарения предметом являлась ВСЯ квартира, поэтому регистратор имел право отказать в регистрации перехода права собственности на ВСЮ квартиру. Но регистратор этого не сделал.
Не всех в семье подарок мамы сыну обрадовал!
Одна из сестер не согласилась с решением матери.
Суды
В 2016 году сестра, поменяв уже фамилию на Морозу, подает в суд о признании недействительным договора дарения, признания за ней права собственности на 1/5 долю квартиры.
Новый собственник квартиры, ее брат Комаров, тоже обратился в суд с иском к Морозовой о признании ее прекратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета по месту регистрации.
Суд первой инстанции признал договор дарения, заключенный между Светланой и ее сыном, недействительным частично, в части дарения 1/5 доли квартиры, принадлежащей на праве собственности Морозовой.
Суд отклонил доводы о том, что согласно договора передачи спорная квартира передана только в собственность Светлане (без указания несовершеннолетних детей) и следовательно является только ее собственностью, и только она была вправе распорядиться ею по своему усмотрению.
Поскольку суду предоставлено свидетельство о праве собственности на жилище от 1992 года, где зарегистрировано по 1/5 доле каждому из лиц, и учитывая, что "право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов", то иные доводы Комарова суд считает не основанными на законе.
Суд сказал, что Светлана злоупотребила правом, поскольку на момент заключения договора дарения единоличным собственником спорной квартиры не являлась (при наличии не оспоренного в суде свидетельства о собственности на жилище от 1992 года), она не имела права отчуждать доли остальных собственников спорной квартиры.
Суд отклонил требования Комарова о прекращении Морозовой права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, так как она признается собственником 1/5 доли, в силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Нормами ГК РФ и ЖК РФ не предусмотрено прекращение права пользования жилым помещением собственником жилого помещения. Можно установить порядок пользования, осуществить раздел лицевых счетов по оплате (содержанию) жилого помещения, но нельзя лишить собственника права пользования.
Комаров был против такого решения, подал апелляцию.
Марте 2017 года апелляция отказала ему, оставила решение суда в силе. Кроме того, на заседании другие сестры заявили о намерении обратиться в суд о признании за ними права собственности на доли квартиры.
Уже в мае 2017 года за каждым собственником была зарегистрирована 1/5 доля. Значит в семье договорились решить вопрос без судов, совместно подали заявления на регистрацию первичного права каждого на 1/5 долю.
Через год, весной 2018 года, собственники продали квартиру.
Решение суда и апелляцию можно прочитать в КАРТОЧКЕ ДЕЛА № 2-4662/2016 Тушинского районного суда
Выводы:
1. При покупке обращайте внимание на несоответствия в документах, проверяйте изложение одних и тех же обстоятельств в разных документах.
2. Требуйте от продавца объяснения несоответствий, ищете решение и принимайте меры по исправлению до совершения сделки (покупки).
3. Исправляйте технические, реестровые (регистрационные) ошибки сразу, как только их обнаруживаете, не оставляйте на «потом».
Удачных вам сделок!
Подписывайтесь на канал в Телеграм @pokupkaestate "Дорога к дому"