В нашей жизни случается так, что квартира одна, а собственников много, то никто из них не является полноценным хозяином. Соответственно ни пользоваться, ни распоряжаться имуществом по своему усмотрению абсолютно нельзя, постоянно требуется учитывать интересы остальных совладельцев.
Ну, а когда вообще совладельцы не могу прийти к единому решению, возникают постоянно споры, которые в итоге доходят до суда.
Представляете, даже когда один из собственников собирается продать свою долю, то он изначально должен предложить ее кому то из совладельцев квартиры, а потом уже только посторонним лицам, в случае отказа этих совладельцев купить долю.
И только с согласия всех собственников, вы сможете продать долю в квартире третьим лицам.
Если собственник доли, пренебрежет этими правилами, то другой собственник в течении трех месяцев, имеет право подать в суд документы, что перевести на него все права и обязанности покупателя по сделке.
Исходя из практики, в большинстве случае возникает очевидный вопрос: как же без согласия других собственников продать долю. Потом как, бывает, что либо другие собственники настроены категорически против продажи доли, либо этих собственников найти не представляется возможным.
Так вот, существуют варианты, чтобы без согласия других собственников совершить продажу:
- Выделить свою долю из общей собственности.
На основании закона, каждый собственник может потребовать выделить ему долю из общего имущества.
Выделить долю возможно двумя способами: по согласованию с остальными собственниками при заверении этого согласия в нотариальной форме, либо через суд, если мирная договоренность не достигнута.
Причем, принудительный выдел доли возможен, при условии наличия соответствующей технической возможности, когда возможно выделить изолированное помещение с самостоятельным входом.
В результате выдела доли у ее владельца прекращается право долевой собственности – следовательно, на него уже не распространяется правило о предварительном согласовании продажи доли с другими собственниками.
- Передать долю по договору пожизненного содержания с иждивением.
На такую покупку, как указал Верховный суд, уже не будет распространяться преимущественное право других собственников.
То есть, доля передается лицу, а взамен собственник получает обязательство от того, кому передана доля, предоставлять гражданину пожизненный уход и содержание.
Этот договор носит строго личный характер, а потому предоставление приоритетного права на его заключение другим собственникам противоречит его природе.
И хотелось бы рассказать еще про два варианта "обхода" преимущественного права покупки доли другими собственниками, но назвать эти методы надежными нельзя:
а) Дарение доли.
На основании закона, другие собственники имеют преимущество в случае продажи доли, а вот на право подарить свою долю, собственнику согласие других собственников не нужно.
Но здесь могут быть НО:
- во-первых, другие собственники могут признать сделку недействительной и оспорить её;
- во-вторых, взамен доли, вы просто можете не получить обещанных денег от одаряемого.
б) Передача доли под залог.
Составляется договор займа, залогом по которому проходит доля в квартире. А спустя время, заключается другой договор - точнее соглашение об отступном и продавец вместо денежных средств, передает долю в квартире.
На залог, также не распространяется преимущественное право других собственников, поэтому сделка с залогом заключается без согласия других собственников.
Но оформление такой сделки весьма сложное. Да и к тому же, другие собственники могут постараться и признать сделку не действительной.
В настоящее время, это пожалуй все возможные варианты продажи доли в квартире без согласования с другими собственниками.
