В редакцию International Investment обратилась читательница Ольга Жилина, гражданка России, у которой отобрали квартиру в Болгарии из-за аферы застройщика, а теперь угрожают расправой.
Как рассказала Ольга, своей историей она решила поделиться, чтобы предостеречь других от подобных сюрпризов.
Ольга - астматик, полжизни прожила в Сибири, где врачи настоятельно советовали сменить климат на горно-морской. Ольга с мужем затянули пояса потуже, заняли денег и купили небольшую квартиру-студию в Болгарии, в городке Святой Влас, так как там были и горы, и черноморское побережье. А город славился как курорт для людей с заболеваниями легких и бронхов. Семейная пара купила студию #3 в комплексе “Ивет”. Квартира обошлась в €41 тысячу.
Объект покупки Ольге предложила компания DREAMHOME, которую Ольга встретила на выставке зарубежной недвижимости в Москве. Именно при участии и по инициативе этой компании и проходила сделка по объекту в «Ивет». Страница компании в фейсбук: www.facebook.com/dreamhome.bg/.
В марте 2008 года Ольга лично подписала в Болгарии “Предварительный договор” с застройщиком о покупке необремененных апартаментов и “Аннекс”. Как рассказала Ольга, согласно договору, часть суммы нужно было оплатить сразу, а оставшуюся перевести из России несколькими траншами в течение полугода. Свои обязательства ей удалось выполнить даже ранее указанного в договоре срока.
“В июне 2008 я прилетела в Болгарию на подписание нотариального акта. Этот документ равносилен нашему Свидетельству о собственности. Документ был подписан у нотариуса в присутствии обеих сторон сделки и переводчика”.
К сожалению, подписывая окончательные документы о собственности, Ольга не проверила наличие на квартире обременений, так как доверилась риелторам DREAMHOME. Оформление сделки проходило согласно плану DREAMHOME (скриншот с их сайта) по стандартной процедуре, предлагаемой абсолютно всеми болгарскими риэлторами.
“Ни я лично (по незнанию и доверию DREAMHOME, ни нотариус, оформивший сделку Стоян Ангелов, не проверяли обременение. Почему нотариус не проверял - вот тут начинаются вопросы. Болгарские юристы мне говорили, что это не входит в зону ответственности нотариуса и к нему претензий быть не должно. Однако сейчас ко мне поступают сообщения с такой информацией:
а) нотариус не может сделать такой нотариальный акт. Он должен был объяснить и в нотариальном акте указать "наличие обременений".
б) Банк должен был дать согласие (он залогодержатель) на нотариальный акт
в) Агенция по вписыванию НЕ ДОЛЖНА была пропустить такие документы. У нее залог есть, согласия банка нет, покупатели – иностранцы, явно не выразили согласия купить апартаменты "с обременениями».
“Мне была назначена встреча в нотариальной конторе Несебра. Там сидит много нотариусов. Мы встретились с Фёдором Дунебабиным (Feodor Dunebabin) и он провел меня без очереди в один из кабинетов к Стояну Ангелову. Федор Дунебабин - представитель застройщика, один из их совладельцев. Это его подписи в документах. Он не просто представитель застройщика, один из их совладельцев.Хотя нам он говорил, что ни при чем, что был наёмным менеджером в Ро-Ко груп. Это его подписи в документах. На сайте Ро-Ко груп он числится совладельцем компании”, - рассказала Ольга
Так Ольга стала владельцем квартиры в Болгарии, исправно оплачивала налоги, коммунальные услуги и сборы за обслуживание квартиры управляющей компанией. В Болгарию приезжали в основном летом, а во время декрета и вне сезона.
Климат Святого Власа действительно помог здоровью, что способствовало ремиссии и благополучному течению беременности, плюс появилась возможность вывозить ребенка и пожилую мать летом на море.
Но в ноябре 2016 года Ольга получила неожиданное письмо от болгарского судебного пристава:
“В нем говорилось, что наши апартаменты арестованы по решению суда, поскольку застройщик - компания “Ро-Ко груп” - задолжал банку серьезную сумму денег. Вместе с пеней сумма долга составила около полумиллиона евро. Поэтому пристав должен ее опечатать и выставить на аукцион. Мы с мужем не могли понять смысл этого письма. Как это? Нашу квартиру выставляют на аукцион за долги застройщика по прошествию 8 лет после вступления в права собственности? Сказать, что мы были в шоке - ничего не сказать”, - рассказала Ольга.
Как удалось Ольге выяснить позже, пострадали не только они:
“Долги застройщика “Ро-Ко груп” повесили еще на 12 собственников квартир из комплекса “Ивет”. По всей Болгарии пострадавших по этой схеме россиян - тысячи! Нас умышленно обманывают, продают недвижимость и тут же закладывают ее банку. 19 марта 2008 года я осмотрела апартаменты в «Ивет», тут же сказала о своем выборе риэлтору и застройщику. Назавтра, 20 марта, мы заключили сделку, подписав Предварительный договор. В нем черным по белому сказано, что апартаменты чисты от обременений, не под ипотекой и не проданы третьим лицам. Однако, как выяснилось сейчас, сразу после встречи со мной, 19 марта “Ро-Ко груп” заложила выбранную мной квартиру банку! То есть даже если бы накануне сделки я запросила справку о чистоте апартаментов в «Агенции по вписыванию», мне бы ее предоставили. Но уже на следующий день эта недвижимость оказалась в залоге, о чем мне, естественно, никто не сообщил”.
Как рассказала Ольга, такие схемы мошенничества работают не только для иностранцев, но и для граждан ЕС и Болгарии. Но дело в том, что после падения рубля, получая доходы в рублях, выкупить квартиру из банковского залога Ольге будет предельно сложно. За выкуп студии у Ольги требуют €28 тысяч, что для их семьи в данный момент – неподъемная сумма.
“Почему мы должны платить дважды? Ведь мы уже выплатили полную сумму по договору. Но законы Болгарии сделали крайними меня, а не настоящих должников. Настоящие должники же продолжают вести свой строительный бизнес. Но уже под брендом “Vigo Group”. То есть те же самые люди покупают земли и строят новые дома”.
Ольга утверждает, что у юридического лица “Ро-Ко Груп” нет средств на счетах, они – банкроты. Кстати, компания Ро-Ко Груп” не закрылась, а до сих пор существуют как юр лицо. Просто на счетах у них 0. Также существует новая компания с теми же учредителями – "Виго Груп", которая также в данный момент не ведет деятельность.
“При том, что им дважды заплатили только за нашу квартиру: один раз мы и один раз банк. А что касается банка, то государство выступает гарантом, законы - в его пользу, а при судебных разбирательствах, банк имеет право не вызывать другие пострадавшие стороны. Самое интересное, что в случае продажи недвижимости с обременением, без уведомления покупателя, как нам сказали, нотариус не несет за это ответственности. Весь абсурд в том, что по закону долги по ипотеке ложаться не на того, кто взял заем, а на того, кто в данный момент является владельцем недвижимости”.
Прошлым летом, узнав, что апартаменты еще не проданы, Ольга с мужем полетели в Болгарию, там встретились с другими пострадавшими и подали коллективную жалобу в прокуратуру и Президенту Болгарии. Как рассказала Ольга, из канцелярии Президента пришел ответ, что обращение направили в Прокуратуру.
“Через некоторое время нас вызвали на допрос в полицию Солнечного берега. Я поехала туда с тремя соседями по дому и в присутствии переводчика еще раз рассказала в чем суть претензии. После этого спустя еще несколько дней в комплекс прибыл судебный пристав, чтобы опечатать квартиры. Почти одновременно с ним пришел следователь из прокуратуры Несебра. Мы еще раз написали жалобу и приложили к ней все копии документов, в том числе и копию договора между Застройщиком и Банком от 20.03.08. Потом мы с семьей улетели из Болгарии, а к соседям вновь явился пристав и опечатал их квартиры. Теперь их выставят на аукцион и распродадут с молотка. Но пока, по непонятным причинам, соседские квартиры на торги так и не выставили”
Как рассказала Ольга, в Агенции по вписываниям их квартира уже числится под судебным арестом. Насколько это затянется, не понятно. По собственной инициативе Ольга связалась с юристами банка и поинтересовалась, что нужно, чтобы снять обременение с апартаментов. Ей сказали, что нужно заплатить €28 тысяч и покрыть все издержки.
“Наши жалобы пролежали в болгарской прокуратуре в общей сложности более полугода. Мы до последнего надеялись на чудо, что болгарские власти разберутся и взыщут долги с виновных и возвратят нам нашу квартиру. Но этого не произошло. Недавно пришли ответы из Прокуратуры – нет оснований для заведения дела. Мы не сдаемся, готовимся подавать иски в Европейский суд по правам человека. Пытаемся объединить усилия с другими пострадавшими от аналогичной мошеннической схемы из других жилых комплексов. Я знаю, что их немало на Солнечном берегу и Елените”.
По словам Ольги, на рынке недвижимости Болгарии распространены и другие мошеннические схемы:
“Хочу предостеречь других! Схема, от которой мы пострадали – не единственная в арсенале у болгарских мошенников. Помните, что даже взяв для оформления сделки местного юриста, вы можете попасть в беду. Второй год уже погружена в эту тему и читаю форумы обманутых покупателей - сценариев «развода» много, все не предугадаешь, да и болгарские юристы не на вашей стороне, поверьте! Если проблемы возникнут, большинство адвокатов откажется отстаивать ваши интересы в суде. А те, что возьмутся, потребуют большой гонорар, но в конечном итоге растянут дело на долгие месяцы, а то и годы без гарантии победы. Причем даже тем, кто смог отстоять свои права в суде, далеко не всегда удается вернуть свое имущество”.
Ольга – не единственная, кто пострадал от подобной мошеннической схемы в Болгарии. На Болгарских русскоязычных информресурсах множество подобных историй. Вот некоторые из них: http://forum.aboutbulgaria.biz/viewforum.php?f=112 https://ru.exrus.eu/Nedvizhimost-v-Bolgarii-podvodnyye-kamni-mestnogo-zakonodatelstva-ili--id517508286ccc19c75c0000af
Риелтор, который подобрал для Ольги этот объект – Живко Радушев, radushev@dreamhome.bg Работает в компании DREAMHOME.
Банк, который выдал кредит застройщику, теперь требует возврата средств от Ольги, так как по закону обременение должен покрыть владелец недвижимости, а не должник – Postbank | „Eurobank Bulgaria” AD
Нотариус, который оформлял сделку - Стоян Ангелов (регистрационный №208 в г.Несебр)
В данный момент, как сообщает Ольга, главный бухгалтер Ро-Ко Груп в 2008 году, а ныне управляющий комплексом “Ивет” Първан Първанов передает ей угрозы через соседку по комплексу.
“Първан Първанов узнал о моем посте и угрожает теперь нам отобрать наших детей! Звучит бредово, но на нервы действует. Он передал мне угрозы через нашу пожилую соседку.
По его словам, как только я прилечу в Болгарию, меня арестует полиция у трапа самолета. После прочтения моего поста на Facebook засуетился, ведь его вина как главного бухгалтера там явно есть. Я позвонила ему, чтобы лично услышать и записать его угрозы. Но он трубку не взял, говорила его подчиненная, а он сам на фоне что-то выкрикивал на болгарском. В итоге они бросили трубку”.
После недельного молчания и игнорирования ситуации в ответ на многочисленные обращения сотрудников редакции International Investment и неравнодушных людей, компания DREAMHOME все-таки опубликовала на своей странице в Фейсбук комментарий о ситуации Ольги:
“Уважаемые настоящие и будущие клиенты компании DREAMHOME. Последние несколько дней в социальных сетях активно распространяется информация о нашей компании, по поводу клиентки, которая в 2008 году приобрела недвижимость в Болгарии.
В данной ситуации хотим уточнить, что нотариальное оформление в собственность было оформлено между продавцом и покупателем напрямую через нотариуса, соответственно компания " DREAMHOME не располагала информацией о залоге недвижимости. У нас нет и никогда не было преднамеренных и злонамеренных действий к нашим клиентам.
Десять лет назад компания DREAMHOME предоставляла только риэлторские услуги и продавала в основном недвижимость других застройщиков. К сожалению на тот момент кризис сыграл свою роль и были случаи когда крупные строительные компании не достраивали свои объекты, соответственно пострадали и наши клиенты и мы тоже, в том числе и наша репутация, все что было в наших силах мы сделали, заводили судебные дела, иски, во всем поддерживали наших клиентов.
Хотим обратить Ваше внимание, что с нашей стороны были приняты меры и с начала 2010 года компания DREAMHOME официально предоставляет юридические услуги. Создан отдел, состоящих из опытных специалистов, именно во избежание подобных случаев. Проверка объектов обязательна и перед подписанием предварительного договора и перед нотариальным актом, наша обязанность гарантировать чистоту сделки и защитить инвестиции наших клиентов”.
Редакция International Investment следит за ситуацией и обращается к Postbank | „Eurobank Bulgaria” AD, риелторской компании DREAMHOME Болгария, представителям компании-застройщика Първану Първанову, Федору Дунебабину и нотариусу, которых называет Ольга, с просьбой разъяснить ситуацию. Когда и если они предоставят свои комментарии, мы опубликуем их точку зрения на данные события.
Комментарий редакции: Редакция International Investment следит за ситуацией и намерена обратиться к Postbank | „Eurobank Bulgaria” AD, нотариусу Стояну Ангелову, главном бухгалтеру Ро-Ко Груп и управляющему комплексом “Ивет” Първан Първанову, совладельцу Ро-Ко Груп Федору Дунебабину, рилетору DREAMHOME Живко Радушеву, которых называет Ольга, с просьбой разъяснить ситуацию. Когда и если они предоставят свои комментарии, мы опубликуем их точку зрения на данные события. Наш журнал намерен следить за этой ситуацией, а также постоянно информировать о ее развитии наших читателей. Отдельное внимание мы намерены уделять предостережению потенциальных инвесторов от сотрудничества с недобросовестными застройщиками и риэлторскими компаниями.
Виноваты ли риелторы в том, что произошло с Ольгой и как этого избежать. Комментарии экспертов:
Игорь Сидоров, аналитик International Investment в сфере инвестиций в недвижимость:
"Ситуация возмутительная. Бесспорно имеет место неосторожность со стороны покупателя. Нужно не забывать, что как в России, так и в странах ближнего и дальнего зарубежья, помимо профессионалов в риэлторском деле, есть немало нечистоплотных дельцов про которых принято говорить «моя миссия – комиссия». Нужно при покупке недвижимости помнить, что риэлтор, в первую очередь работает на тех, кто платит ему комиссию. Потому при покупке недвижимости не нужно прельщается на экономию за счет гонорара (комиссии) риэлтору. Нанимайте специалиста, который будет работать на вас, а не на продавца. Как показывает ситуация Ольги, это будет дешевле, чем потом потерять квартиру. Также не стоит пренебрегать услугами юристов, нанятых именно вами, для проверки как объекта, так и продавца.
Вызывает сожаление ситуация в болгарском законодательстве, в котором не предусмотрена ответственность риэлторов, а права иностранного инвестора не защищены. На фоне этого не удивляет, что имеет место отток российских покупателей с болгарского рынка на другие рынки Европы, в Турцию и Грузию. Во многих странах Европы такая ситуация была бы исключена в принципе в силу жестких норм законодательства. И даже в Грузии при регистрации сделки обременения, объекты проверяются сразу же при регистрации сделки в Публичном реестре при Министерстве Юстиции.
Стоит обратить внимание на возмутительное поведение застройщика и риэлторов. Они в данной ситуации даже не попытались найти общий язык с пострадавшими от их действий. Даже если формально риелтор не несет ответственности за эту ситуацию, компании DREAMHOME все равно стоило бы оказать хотя бы консультационную и правовую помощь человеку, деньги которого они получили от застройщика в качестве комиссии. Просто по-человечески и ради своей репутации. Уверен, что данная ситуация может негативно сказаться на имидже компании, лишить ее будущего, а также, увы, отпугнуть покупателей вообще от болгарского рынка, что негативно скажется на остальных его участниках. Потому, на мой взгляд, именно все те честные компании и специалисты, бизнес которых связан с болгарским рынком, должны приложить усилия и помочь Ольге в этой ситуации. В свою очередь, мне кажется, что сотрудничество с компанией DREAMHOME может стать «черной меткой» для тех, кто взаимодействует с этой компанией".
Золтан Литковский, Болгария:
"В Болгарии лишь часть нотариусов делают онлайн справку о наличии обременения в момент проведения сделки. Ибо не обязаньi. Основная роль нотариуса убедиться, что перед ним стоят именно те люди, что надо в данном случае, их вменяемости и непреклонности совершить эту сделку, подготовить нотариальньiй акт, визуально проверить подлинность и комплектность документов. Ну и отослать новьiй акт на регистрацию, а потом передать его покупателю. Подготовкой документов занимается или сам покупатель/продавец или представители сторон. Риелтор или юрист - дело вкуса. И те и другие блещут порой так, что "мама не горюй"... Риелторьi вследствие некомпетентности, адвокатьi в большинстве случаев водимьiе желанием впоследствии заработать, разруливая созданньie проблемы
.
Во всей истории интересна роль нотариуса, которьiй провел продажу, после того, как оформил ипотеку в пользу продавца. Риелтору тоже бьi мозгов добавить. Ну а меня лично продолжает изумлять несовершенство болгарского законодательства и постановка интересов банков над интересами добросовестньiх участников сделки.
Продолжать давить на прокуратуру, причем копии отсьiлать и в Софию. Связаться с консулом, насколько я понял, он уже в курсе. Привлечь ресурс СМИ, например "Господарите на ефира", есть тут такая передача, очень любит подобньiе случаи и их фигурантов".
P.S. После выхода этой статьи компания «DREAMHOME» оперативно связалась с редакцией. Вместо ожидаемых разъяснений и комментариев, редакция получила требование снять статью с сайта под угрозой судебного разбирательства. Будучи уверенными в собственной юридической правоте, мы, тем не менее, постарались выяснить, что именно в статье конкретно описано неправильно и в чем предметно претензии «Дрийм Хоум». Нам показалось странным, почему риелтор, утверждающий, что не находится в сговоре с застройщиком, требует от нас снять статью. Не изменить в ней некие неверные утверждения, не исправить ошибочно изложенные факты, а именно снять статью и тем самым фактически вообще не освещать данную ситуацию.
Отказавшись снимать статью мы неоднократно попросили компанию конкретизировать в какой части статьи что-либо подано не так, как было на самом деле и изъявили готовность внести нужные корректировки, если мы где-то ошиблись. К сожалению, наша просьба так и не была выполнена. С четвертой попытки представители «Дрийм Хоум» смогли частично сформулировать суть своего несогласия. Приводим их позицию:
«…Обязанность риэлторской компании предоставить своим клиентам определенные варианты недвижимости, согласно предъявленных клиентом критериев. За отдельную оплату клиент имеет право воспользоваться услугой профессионального юриста, в обязанность которого будет входить подготовка документов к нотариальному оформлению. Юридическое сопровождение при оформлении права собственности в данной ситуации не осуществлялось компанией „Дрийм Хоум“, в случае мы не несем ответственность за действия продавца Ольги Жилиной. Еще раз хочу уточнить, что ситуация с Ольгой Жилиной являлась предметом прокурорской проверки, прокуратура Болгарии не усмотрела в действиях сотрудников компании "Дрийм Хоум" противоправных действий». Как оценивать данный комментарий в контексте собственной рекламы "Дрийм Хоум" и насколько стоит доверять ей – вопрос открытый. В редакции так и осталось непонимание, почему данная компания в первом письме потребовала от нас снять статью, а уже в пятом заявила, что никогда подобного не требовала.