В середине лета застройщики Краснодарского края оказались в уникальном положении — они не только, как и все российские строительные компании, уже месяц работают по новым нормам федерального законодательства, но и окружены теперь множеством требований и ограничений от краевой и городской властей.
Получить разрешение на строительство уже не так просто — нужно выполнить множество условий и обязательно подумать о развитии всей территории, строительство ЖК придется начать с закладки детского сада и школы. Как следствие, количество выданных разрешений на строительство сократилось в три раза. Можно подумать, что золотой век кубанских застройщиков позади.
«Отрицательная динамика была предсказуема, — не удивляется коммерческий директор ГК AXIS Мурат Псеунов. — Ужесточение условий работы застройщиков на рынке задумывалось как оздоровление отрасли. Сейчас мы только начинаем видеть результаты данной работы. Многие компании пересмотрели стратегии развития и отказались от вывода новых проектов. Но цифры данной статистики еще не окончательные. Есть компании, которые успели привести в соответствие всю разрешительную документацию по «старым» нормам, их проекты мы еще увидим в ближайшие год-два. И уже о полном эффекте нововведений можно будет говорить, когда на рынке останутся проекты, разрешения на которые будут взяты после 1 июля 2018 года. Безусловно, количество проектов, разрешения на которые застройщики получат во втором полугодии, будет отличаться в разы от текущей ситуации».
Несгибаемые
Однако наиболее крупные строительные компании заверяют, что они не намерены расставаться со своими амбициями на Кубани и готовы потратить дополнительные деньги, чтобы выдержать все новые требования. Застройщики верят в привлекательность Краснодарского края и считают, что проседание строительного рынка — временное явление.
«Ужесточение правил игры идет одновременно с политикой укрупнения компаний, поэтому оно, конечно, могло бы, но в реальности не должно, повлиять на количество сдаваемого жилья, — говорит вице-президент по инвестициям ГК «АВА» Денис Бражниченко. — Просто эти же самые квадратные метры будут строить другие компании».
По информации Дениса Бражниченко, топовые строительные компании Краснодара не уменьшают, а увеличивают портфель проектов, они настроены и дальше покупать крупные участки для освоения в будущем. Это касается всего Краснодарского края, в том числе побережья, которое даже после запрета строить жилье выше 4 этажей на первой линии не перестает быть для них привлекательным.
«Мы зашли в Сочи, «Империал» зашел в Туапсе, новые проекты будут появляться во всех районах края», — уверен Денис Бражниченко. «Застройщики просто уйдут в горы, но меньше жилья на побережье они строить не станут», — вторит ему член совета директоров «ЮгСтройИмпериала» Ирина Вишневская.
Не только строители, но и другие участники рынка недвижимости отмечают, что еще года два назад такой курс мэрии Краснодара мог бы наделать много шума на строительном рынке. Однако сейчас он пришелся к месту. «У нас как раз сформировался переизбыток строящихся объектов жилья, — говорит генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько. — Появилось огромное количество квадратных метров и требовалась реструктуризация. Плюсом снизился спрос на жилье. И, наконец, ужесточение регламента вполне идет в русле изменений в 214–ФЗ, когда политика направлена на то, чтобы на рынке остались только крупные надежные застройщики».
В новом качестве
В этом году количество вводимого жилья в крае упало на треть, однако на рынке недвижимости по поводу крайне низких цифр сохраняют полное спокойствие. Илья Володько напоминает, что к сдаче подошли объекты, начатые в 2015 году, а это был самый сложный год после резкого обвала рубля. Ирина Вишневская говорит, что задержки в сдаче могли быть связаны с тем, что не все компании выдержали новые строгие требования к готовому жилью, без соблюдения которых теперь невозможно сдать дом. И перенесли сроки сдачи. Однако она уверена, что в будущем все эти объекты благополучно введут в эксплуатацию, так как в появлении новых проблемных объектов сегодня администрация крайне не заинтересована. Все участники рынка уверены, что позже Кубань наберет недостающие метры и удержит за собой место лидера по сдаче жилья. Хотя особо рекордных лет ожидать вряд ли приходится.
«Бума не будет, рынок больше не имеет двухзначный рост, — говорит Илья Володько. — Объем будет все еще достаточно большим, но ниже, чем раньше. В ближайшие три года мы увидим уменьшение объемов строительства, возможно, до 20%».
Рынку сейчас не нужен большой объем. Доходы населения и покупательная способность все еще минимальны. За квартирами сегодня идут те, кто без доступной ипотеки вряд ли бы решился на покупку жилья, соответственно, и покупают они небольшое по площади жилья. Тем не менее крупные застройщики все равно надеются реализовать все проекты. Уверенность подкрепляет уход с рынка мелких игроков, которые и были основными конкурентами, предлагая покупателям наиболее дешевое (и менее качественное) жилье.
Цены не смотрят на зарплаты
При этом цены будут расти, несмотря на низкий платежеспособный спрос и чрезмерное предложение на рынке. По отзывам краснодарских строителей, одновременно с сообщениями о минимальной инфляции, все строительные ресурсы дорожают. В ценообразовании появятся новые факторы. Это не только падение рентабельности, которое вызовет выполнение застройщиками новых требований законодательства, но и необходимость комплексного освоения территории. «На мой взгляд, все говорит и будет говорить в пользу удорожания стоимости квадратного метра, — делится мнением Мурат Псеунов. — С одной стороны, застройщиков, а вместе с ними и проектов становится меньше. С другой — сами проекты также меняются. Точечная застройка уходит в прошлое и появляется все больше жилых комплексов, а также КОТов (комплексное освоение территории). А это, в свою очередь, не может не отражаться на стоимости квадратного метра».
При этом эксперты предупреждают, что рост не будет резким, а в ближайшей перспективе он и вовсе будет не особо заметным. «К новому году цены вырастут на 2% максимум, это будет сезонное повышение, связанное с традиционным всплеском спроса в конце года», — прогнозирует Денис Бражниченко.
«Что касается нашей компании, то у нас есть еще запас товарной прочности. Поэтому резких колебаний потребитель не увидит, все будет происходить постепенно», — добавляет к этому Ирина Вишневская. По данным MACON Realty Group, за первое полугодие цены выросли в среднем на 2%. По мнению Ильи Володько, у застройщиков будет возможность понять цены еще на 5–6%.
Жилье в Краснодаре будет дорожать, строительный рынок станет недоступен для многих компаний, которые раньше без труда получали здесь прибыль, возможно даже, власти уже не смогут бравировать рекордными показателями региона. Но у Краснодара появляется перспектива прирасти развитыми, комфортными для жизни районами и привлекать еще больше новых жителей не только теплым климатом, но и красотой городской среды.
Анна Малюк