Минстрой на прошлой неделе анонсировал разработку новых единых правил надзора за сферой долевого строительства. Сейчас благонадёжность застройщика проверяется двумя методами: по ежеквартальной отчётности и по наблюдению за тремя параметрами: обеспеченность взятых обязательств, целевое использование средств и безубыточность. Неужели новых правил, которые позволяют застройщикам использовать средства дольщиков только после сдачи дома недостаточно?
Судя по тому, как сейчас обстоят дела в сфере долевого строительства, надежды, что прежние правила контроля начнут работать иначе, нет. Проблема обманутых дольщиков – одна из важнейших в сфере социалки, ничуть не менее актуальная, чем проблема переселения людей из ветхого и аварийного жилья.
Причём официальные данные кардинально расходятся с реальностью. По оценке Минстроя, 842 проблемных объекта в 69 регионах России насчитывают 80 325 договоров долевого строительства, но в реестры обманутых дольщиков включено 30 633 человека. Разница немалая, но на самом деле в России более 150 тыс. обманутых дольщиков! И это не считая ещё членов семей людей, заключивших договоры долевого участия. В России по данным Единого реестра застройщиков обанкротились, унеся с собой деньги дольщиков, 320 девелоперов, это порядка 10% от всего количества застройщиков.
Обманутые дольщики сталкиваются с массой проблем на пути решения жилищного вопроса. Часто случается, что либо благодаря «активности» местных властей они не попадают в соответствующие реестры, чтобы не подпортить красивую статистику, либо узнают, что никакой страховки у них на самом деле нет, даже если они полагалась на это по закону, либо узнают, что на самом деле они никакие и не дольщики вовсе. Кто-то вкладывал деньги по неким предварительным договорам, а кто-то, как в случае с печально известным СУ-155, которая оставила после себя порядка 30 тыс. обманутых дольщиков, был не «дольщиком», а «пайщиком». Люди просто вступали в жилищно-строительные кооперативы, и их отношения с застройщиком никак не регламентировались 214-ФЗ.
И даже если с документами и оформлением по закону всё в порядке, нет никаких гарантий скорейшего разрешения проблем. У застройщика могут быть свои обязательства перед кредиторами, имущество может быть заложено – всё это усложняет процесс передачи квартиры в уже достроенном доме. А если дом не достроен, то процесс осложняется необходимостью найти средства на завершение строительства. Хорошо, если местные власти проявляют инициативу, не отворачиваются от людей и ищут различные варианты: переписывают региональные законы, готовят субсидии для компаний, готовых завершить строительство, ищут новых инвесторов. Без этого не обойтись: стрясти деньги с обанкротившегося застройщика практически нереально. Но это скорее исключение, чем правило. Чаще люди остаются один на один с проблемой. В лучшем случае создают ТСЖ, договариваются между собой, вкладывают ещё деньги и завершают строительство. Но в основном просто стараются выжить.
Например, недавно пострадавшие от банкротства UrbanGroup люди в Подмосковье устроили митинг, на котором требовали от областных властей возобновления строительства, проведения аудита обанкротившегося застройщика и предоставления дорожной карты по каждому дому. Желание людей получить какую-то конкретную информацию и как можно скорее переехать в новый дом объяснимо: пока квартира не получена, многим приходится платить и за ипотеку, и за временную съёмную квартиру. Двойные расходы никому не привлекают.
Можно было бы обратиться за получением страховки, но и тут есть подводные камни: проценты по ипотеке, расходы на съёмное жильё и разницу с нынешними ценами на квартиры страховая не вернёт в любом случае – это не предусмотрено законом. И если найдутся признаки умышленного банкротства застройщика с выводом средств (а почти всегда так и случается), то это признаётся не страховым случаем. На руководство UrbanGroup как раз уже завели уголовное дело. Так что обратиться в страховую за возмещением вложенных средств можно, деньги выплатят, но целесообразность такого решения под большим вопросом.
Но случай с UrbanGroup – это ещё цветочки. Правительство Московской области обещало достроить все дома (хотя дополнительная финансовая нагрузка может подкосить областной бюджет), федеральное правительство выделяет 3 млрд. рублей на завершение строительства, есть договорённость с банком о рефинансировании ипотеки дольщиков под 9,5%.
Например, в Раменском люди ждали своих квартир 8 лет, руководство застройщика сидит в тюрьме, но ЖК «Берёзовая роща» проблемным так и не признали. Люди вынуждены жить в палаточном городке возле долгостроя, – на их проблему внимания никто не обращает. И так по всей стране. В Благовещенске четверо дольщиков объявили бессрочную голодовку с риском для собственной жизни и готовностью умереть под дверьми городской администрации. Отступать пострадавшие не намерены: это уже не первая голодовка. Прошлая завершилась после обещаний чиновников урегулировать ситуацию, но это оказались лишь пустые слова. Любопытный факт: среди руководства застройщика было двое депутатов. Этот случай как нельзя лучше характеризует происходящее в стране.
Жители Благовещенска – не единственные, кто доведён до такой степени, что готов рискнуть своей жизнью. Дольщики ЖК «Цветы Башкирии» в Уфе тоже проводят голодовку уже во второй раз. Первый опыт принёс очень краткосрочный положительный эффект: на их проблему обратил внимание премьер-министр Башкирии Рустэм Марданов. От него последовало обещание проконтролировать стройку… и все. Больше никаких движений.
На этом фоне желание Минстроя установить новые стандарты объяснимо: застройщики привыкли к царящему беспределу и вседозволенности, сами по себе они не перевоспитаются и найдут лазейки по отработанным схемам и для того, чтобы обанкротиться, получив средства не от дольщиков, а от банков. Только раньше этот вопрос никого особо не волновал, поскольку среди чиновников высшего ранга нет обманутых дольщиков, а теперь пострадать могут не простые люди, на которых можно не обращать внимание, а крупнейшие банки. От них так просто не отвертишься. Поэтому и приходится создавать новые стандарты контроля.