От моего клиента Юриста, специализирующегося на застройщиках.
Банкротство застройщика как процедура очень сложна и непредсказуема. В этой процедуре много нюансов и сильных игроков, которые задают правила игры. Как повернется процедура банкротства именно вашего застройщика, заранее спрогнозировать невозможно. Надо смотреть по ситуации и контролировать процесс постоянно.
Ниже приведены короткие общие инструкции на случай банкротства застройщика. В инструкциях переименованы первые и самые важные шаги, которые вы обязательно должны совершить, чтоб иметь право на получение чего-либо.
Если у вас есть жилое или нежилое помещение в доме, не введенном в эксплуатацию.
Данное руководство одинаково распространяется на всех покупателей квартир и иных помещений у застройщика, вне зависимости от того, по какой схеме приобретен объект недвижимости (договор долевого участия, уступка, предварительный договор или другие варианты). Всех приобретателей объектов недвижимости я назову «участники долевого строительства» или «покупатели». Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» далее по тексту именуется «ЗОБ».
С 01 января 2018 года изменился порядок банкротства застройщиков. Начиная с указанной даты, в случае, если арбитражный суд признает обоснованным заявление о признании застройщика банкротом, в отношении застройщика вводится процедура конкурсного производства сроком на 1 год (этот срок может продлеваться, и, вероятнее всего, будет продлеваться).
Ваши Действия в процедуре конкурсного производства:
Не позднее трех месяцев после опубликования в газете «Коммерсантъ» информации о введении в отношении застройщика процедуры конкурсного производства необходимо подать письменное заявление о включении Ваших требований в один из реестров, которые откроются вместе с началом процедуры банкротства.
Реестры, в которые Вы можете заявить требования:
- Реестр требований участников долевого строительства о передаче жилых помещений (ст. 201.6. и 201.7 ЗОБ), в который попадают только:
- покупатели жилых помещений, т.е. квартир, но не на покупателей апартаментов, машиномест, коммерческих помещений на первых этажах, мансардных помещений)
- Реестр денежных требований (ст. 201.5 ЗОБ), в который попадают:
- покупатели любого рода нежилых помещений (апартаменты, машиноместа, мансарды, складские и коммерческие помещения если они не признали и не признают право собственности на эти объекты), где их условные требования о передаче нежилого помещения трансформируются в денежные требования о возврате той денежной суммы, которая была за него уплачена. Подробней о возможностях сохранения прав на нежилые помещений ниже в данной статье;
- участники долевого строительства, расторгнувшие договоры, по которым приобретали квартиры в строящемся доме (Если они не хотят попытаться включиться в реестр по передаче жилых помещений. Подробней о возможности включения в реестр по передаче жилых помещений дольщиков, расторгнувших договор долевого участия, ниже в данной статье);
- иные кредиторы застройщика (подрядчики, поставщики, банки, иные кредиторы, которым застройщик должен денег)
Важно знать, что все дольщики, вне зависимости от того ждете вы денег или квартир, попадают в третью очередь требований кредиторов в части стоимости объекта. В части неустойки вы попадаете в четвертую очередь вместе с иными кредиторами застройщика. Однако бывают и исключения. Подробно об очередях в ст. 201.9 ЗОБ.
Если у вас есть жилое или нежилое помещение в доме, введенном в эксплуатацию
Формально, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 201.8 ЗОБ, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика конкурсного производства, в ходе проведения всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Однако же согласно позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации (Определение от 14.01.2013 г. № ВАС-4236/12 по делу № А18-241/2011), положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 ЗОБ не применимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.
Таким образом, в случае начала процедуры банкротства застройщика участники долевого строительства, приобретшие нежилые помещение в строящихся домах, в целях сохранения права получения этого объекта вправе обращаться в суды общей юрисдикции с исками о признании права собственности на данного рода объекты. Согласно ст. 30 ГПК РФ данные споры рассматривает суд по месту нахождения объекта.
В случае, если вы приобрели жилое помещение (квартиру) в доме, введенном в эксплуатацию, вам необходимо обращаться с иском о признании права собственности в арбитражный суд, который рассматривает банкротное дело застройщика.
Подается соответствующее исковое заявление, и судья рассматривает вопрос признания права собственности.
В связи с этим, рекомендую обратиться с таким заявлением. Это надо сделать в течение процедуры банкротства.
При этом, если дом сдан в эксплуатацию и подписан акт гос. комиссии, а акт приема-передачи квартиры между дольщиком и застройщиком подписан до начала конкурсного производства, то можно подавать заявление о признании права собственности. Судебная практика по делам о банкротстве застройщика несколько отличается от формулировок, содержащихся в ЗОБ, так что с учетом нашего опыта, могу рекомендовать обращаться с исками о признании права собственности на квартиру даже в случае отсутствия акта приема-передачи квартиры. Для целей признания права собственности главное, чтобы дом был введен в эксплуатацию.
Данные решения суда необходимы вам для того, чтобы избежать попадания имущества в конкурсную массу для дальнейшей реализации с торгов, так что не рекомендую затягивать с этими действиями. Если при наличии такого решения имущество попадет в конкурсную массу, его можно будет оттуда исключить путем подачи ходатайства об исключении имущества из конкурсной массы. Только так вы сможете защитить свое право на получение имущества, особенно если мы говорим про нежилые помещения.
Сохранение права на нежилое помещение при банкротстве застройщика.
Важной темой для покупателей нежилых помещений, дома которых не достроены (не введены в эксплуатацию), является вопрос возможности сохранения права на данные нежилые помещения в случае банкротства застройщика.
Поскольку ЗОБ вообще не предусматривает существование реестра требований участников долевого строительства о передаче нежилых помещений, данные участники долевого строительства не сохраняют право претендовать на данные помещения. Эта проблема в равной степени ждет и участников долевого строительства, приобретших нежилые помещения в домах, которые на момент начала банкротства застройщика, введены в эксплуатацию, но право собственности которых не оформлено в установленном порядке (не проведена государственная регистрация права собственности дольщика на данный объект).
Данные категории дольщиков имеют право включиться в денежный реестр кредиторов на сумму, которую они за это помещение уплатили, теряя при этом право на нежилое помещение.
Для защиты данной категории участников долевого строительства и сохранения за ними права на помещения реализуется схема признания права собственности в доле в объекте незавершенного строительства. Руководствуясь вышеприведенным Определением Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 14.01.2013 г. № ВАС-4236/12 по делу № А18-241/2011, а также сложившейся судебной практикой суды общей юрисдикции рассматривают и, как правило, удовлетворяют иски граждан о признании права собственности на доли в объектах незавершенного строительства. Зарегистрировать такое решение в органах Росреестра не представляется возможным ввиду отсутствия данных кадастрового учета здания, однако данное решение сохраняет для дольщика возможность исключить это имущество из конкурсной массы и оставить его за собой.
При этом изменяющаяся судебная практика в данный момент позволяет признавать право собственности на доли в объектах, которые существуют в натуре, и на те, которые еще фактически не построены.
Возможность включения в реестр о передаче жилых помещений после расторжения договора долевого участия.
По смыслу норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, процедура банкротства застройщика призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. При этом правовое положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены.
Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник, и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12).
При этом, как указал Президиум Высшего арбитражного суда в своем постановлении от 23 апреля 2013 г. N 13239/12, по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»). В связи с этим существует мнение, что право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения. Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
В связи с вышеизложенной позицией Высших судов, представляется, что при наличии соответствующего волеизъявления участника долевого строительства, суд вправе изменить денежные требования на требования о передаче жилого помещения. Данная процедура подтверждается и существующей судебной практикой, в частности вышеприведенным постановлением ВАС РФ от 23 апреля 2013 года № 13239/12, постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 августа 2016 г. по делу №А21-1828/2009, Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86"Б".
При этом процесс перехода из расторгнутого договора долевого участия в реестр по передаче жилых помещений, а не в денежный реестр кредиторов является спорным и не самым простым способом защиты нарушенного права. Ввиду вышеизложенного, расторжение договора долевого участия накануне банкротства застройщика является рискованным шагом для дольщика.
После включения в реестр кредиторов и/или признания за участником долевого строительства права собственности на его помещение участников долевого строительства ждет длинная процедура банкротства, целью которой является удовлетворение требований всех кредиторов. Процедура будет состоять из оспаривания сделок должника, собраний кредиторов и голосования по ключевым вопросам банкротства.
А.Д. Тютюнин http://tutuninpartners.ru/dolschikam
