Несмотря на то, что покупка вторичного жилья – почти всегда риск потерять и квартиру и деньги, новостройки не являются более надежной возможностью вложить деньги.
Хотя миф «новостройка – меньше рисков, чем на вторичке» активно продвигается среди населения девелоперами и агентствами недвижимости.
Конечно, самое главное преимущество строящейся квартиры – возможность купить заветные квадратные метры по более низкой цене, чем точно такое же жилье на вторичном рынке. На за это приходится платить дополнительными рисками.
Сегодня разговор пойдет о самой масштабной афёре на рынке новостроек, разновидность которой почти каждый месяц всплывает в разных городах России.
В этой статье не будет названий компаний-застройщиков, банков, жилых комплексов. За дальнейшие строки нам вполне может прилететь повестка в суд по делу о защите чести и достоинства от крупной российской компании. Нам этого не нужно.
Поэтому будем говорить абстрактно.
Акт 1
На рынке новостроек появляется новая компания-застройщик. У нее отличные владельцы, хорошая рекламная и PR кампания. Застройщик начинает строительство своего первого объекта. Цены ниже, чем у конкурентов, качество обещают лучше, чем у других застройщиков.
Мощные финансовые вливания в рекламу и маркетинг делают своё дело – первый объект компании продается засчитанные месяцы, когда как рядом другие застройщики не могут продать свои площади годами.
Акт 2
Наша компания наращивает объемы. Увеличивается объём вложений в рекламу, набирается новый персонал в офисы продаж.
Теперь уже в портфолио застройщика целых 5 объектов, которые они обещают сдать через год – рекордный срок.
И своё обещание сдерживают. Все квартиры в 5 жилых комплексах (13 домов, общее число квартир более 500) проданы по нижней ценовой планке рынка. При этом качество жилья и отделки все ёще выше, чем у конкурентов.
Компания становится победителем различных конкурсов и номинаций, получает признание профессионалов рынка. Открываются новые офисы продажи и новые офисы клиентской поддержки.
Акт 3
Прошло еще 3 года. Теперь наш застройщик – лидеры рынка в своём сегменте. Он строит 20 домов одновременно. Все крупные банки региона с радостью представляют клиентам застройщика ипотечные кредиты на самых лучших условиях.
Клиентский поток каждый год растет в разы. И дома по-прежнему сдаются. Конечно, есть и задержки по сдаче и огрехи в качестве строительство. Но это и не мудрено – ведь цены на квартиры у этого застройщика №1 в городе по-прежнему чуть ниже рынка.
Акт 4
В этом году нашей компании исполняется 6 лет. Она – непререкаемый лидер теперь же в двух сегментах жилой недвижимости. Активы компании растут, темпы роста сохраняют свою динамику роста, опережающую темпы роста рынка новостроек в целом.
Единовременно компания продает уже 30 объектов не только в городе, но и в пригороде.
И застройщик признается «Компаний Года» в своем регионе.
Акт 5
Появляется первая информация о проблемах на одном объекте застройщика. Ничего серьёзного, все проблемы было решено в кратчайшие сроки.
Далее следующий объект компании не сдается вовремя. Причем задержка уже не месяц, два, а на целых полгода. Дольщики начинают потихоньку паниковать, но имидж надежного застройщика пока еще очень силён. Тем более, что темпы компания не сбавляет.
И на 7 году своего существования застройщик одновременно строит уже 40 объектов. Продажи по-прежнему хороши, цены – в рынке.
Акт 6
За один месяц седьмого года работы компания не сдала уже пять объектов со средним сроком задержи 8 месяцев. Будущие обладатели начинают письма властям и устраивать пикеты у офисов компании. Напряжение нарастает.
Акт 7
Еще через два месяца компания объявляет себя банкротом по решению суда. Основанием послужил иск одного из крупнейших кредиторов компании – самого крупного банка в регионе.
Продажи останавливаются, персонал увольняют задним числом, а владельцы и топ-менеджмент быстро уезжают «в производственные командировки», из которых почему-то еще никто не вернулся.
Дольщики массово подают в суд на застройщика, но суды отклоняют все иски. Потому что формально обманутые инвесторы в заключали договора не с нашим лидером рынка новостроек.
Акт 8
Компания полностью ликвидирована. Десятки тысяч человек, которые так и дождались своего жилья. И теперь их судьба в руках властей. Смогут ли власти найти деньги на достройку почти сотен жилых комплексов или нет?
А владельцев компании след простыл. Никто не арестован, но денег на счетах копании нет.
Суть аферы
Компания-застройщик прошла типичный цикл развития в российских экономических условиях.
Сначала все объекты сдавались вовремя или даже с опережением графика. Одновременно выстраивался мощнейший бренд. Который привлекал все больше денег дольщиков.
Затем компания вышла на максимальную мощность. Другими словами, она могла строить ровно столько, чтобы все объекты сдавать с небольшой задержкой и при этом продавать по средним рыночным ценам.
Но пока застройщик не показывал прибыли, потому что прежнему все заработанное находится в обороте (множество строящихся объектов) и также много тратится на PR и маркетинг. Внешне компания производит пример отличного и успешного проекта.
А далее начинается стадия зарабатывания денег. Теперь застройщик не строи свои новые объекты, а берет на реализацию жилые комплексы, которые строят другие.
Используя мощнейший бренд и наработанные связи с банками, страховыми и государственными структурами, компания переходит от модели «продаем-строим» к модели «продаем – получаем комиссию с продажи и ничего не строим».
Но клиентам это невдомек. И на волне пика развития компании мало кто из граждан обратил внимание на то, что договор долевого участия заключается на с нашей супер-пупер компанией, а с неизвестным владельцем земли для строительства будущих квадратных метров. Тем более, что в договоре долевого участия наша компания указана как генеральный агент.
Именно на счета известного застройщика идет оплаты новостроек (в том числе и от банков, если покупатель новостройки брал ипотечный кредит). А уже потом, за вычетом комиссии компании, деньги поступают на счет застройщика.
Затем происходит логическая развязка – большинство мелких застройщиков не имеющих никакого опыта строительства начинают банкротиться и не выполнять своих обязательство. Особенно если в стране случается какой-нибудь кризис.
Кризис – удобный повод не выполнять свои общения. И компании застройщики, что продавали свои объемы через лидера рынка, не преминули воспользоваться этим шансом.
А когда дольщики начали разбираться с документами и кому стоит предъявлять претензии, выяснилось, что известная компания застройщик (именно такой образ засел в головах людей) вообще ни причем. И предъявить иск к этой организации просто не получится. Что доказали первые иски дольщиков.
Мелкие застройщики, что скрывались за бредом лидера рынка быстро самоликвидировались.
В итоге люди остались со своими недостроенными домами и потерянными деньгами одни. Вся надежда на власть, которая далеко не всегда имеет возможности и желание помогать обманутым дольщикам. Конечно, если на носу не маячат выборы.
Как избежать подобных проблем
На 100% - никак. Всё вышеописанное – реалии нашего рынка и вам, как будущему дольщику надо закладывать этот риск изначально.
Если у вас нет инсайдов внутри рынка недвижимости, то вычислить момента выхода из своих вложений в новостройки, будет почти невозможно. Ведь компания забирает в конце миллиарды рублей. И делает это максимально скрытно.
Вместо выводов
У некоторых читателей может сложиться мнение, что мы описали некую версию «теории заговора». Ну, что же, у каждого из нас свое мнение. В качестве «успокаивающей таблетки» – подобные схемы будут недоступны компаниям с 2019 года, когда вступит в силу новая версия печально известного Федерального закона №214.
Правда, могут придумать и новые схемы.
Подписывайтесь на наш канал и ставьте лайки – это мотивирует нас на раскрытие всех темных сторон рынка недвижимости России.