В любом государстве контролируют новое строительство, везде есть свои правила и законы на этот счет, причем разные.
В Болгарии государство трижды проверяет любую стройку. Итогом проверок становятся акты, которые подписывают с одной стороны, строители, с другой – государственные чиновники. У актов есть длинные официальные наименования, но в объявлениях о продаже строящегося жилья их обычно называют просто по номерам - акты 14, 15 и 16.
Что значит для вас как покупателя каждый из этих актов?
Акт 14 подписывают на этапе грубой готовности. Есть фундамент, капитальные стены, крыша. Если они построены в соответствии с нормативами, проверяющие ставят под этим актом свои подписи. Теперь застройщик может продавать квартиры будущим собственникам, а те могут свою долю в строящемся доме оформлять в собственность. Это будет собственность не на конкретную квартиру, а на долю в строящемся доме.
Собственник - тоже участник строительства, под любым документом, который подписывает застройщик, должна быть и его подпись. Естественно, никто вас для этого из России ждать не будет, вас попросят просто оформить на застройщика доверенность.
Риски.
С этой доверенностью можно заложить вашу долю без вашего ведома.
Акт 15 проверяющие стройку государственные служащие подписывают после завершения всех строительных работ. Если они его подписали, значит, дом полностью готов, построен в соответствии с проектом и отвечает всем требованиям по качеству.
Если вы покупаете квартиру на этом этапе, вы уже становитесь собственником конкретной квартиры. Однако платить за нее налоги вам пока не нужно.
Риски.
Заложить вашу квартиру без вашего ведома уже вряд ли получится. А вот делать долги – не платить за свет и воду, например, это легко. Даже если вы за все это платите.
По болгарским законам жить вам в своей квартире еще нельзя. А на деле многие живут, и местные власти этого как бы не замечают. Зная ситуацию, застройщики отдают собственникам ключи от квартир.
Все вроде хорошо – живи и налоги не плати. Но, как говорится, есть нюансы. По закону то вас там нет. Значит, и личные счетчики на воду и свет вам иметь рано.
А плату за коммунальные услуги застройщик с вас брать будет. Как он ее будет рассчитывать, будет ли потом перечислять по назначению, трудно сказать, счетчик то общий. Мне известен случай, когда по индивидуальным счетчикам плата оказалась меньше в пять раз!
Последний акт - акт 16 . Если проверяющие его подписали, все построено по закону, все доделано, все коммуникации подключены.
Застройщику этот акт не то чтобы очень нужен. Ведь до его подписания придется полностью рассчитаться с поставщиками за свет и воду, а после - платить налог на имущество. То есть за свою квартиру будете платить вы, а за все непроданные - строительная компания, так что ей спешить некуда.
Риски.
Есть комплексы, в которых акт 16 не подписывается годами и, скорее всего, не будет подписан никогда. Проверяющие выявили серьезные нарушения, устранить их сложно или уже практически невозможно, вот они акт и не подписывают.
Я знаю комплексы, где этого акта нет и не будет из-за нарушений с подключением к городской канализации. Там собственники квартир не могут претендовать на ВНЖ, ПМЖ. Не случайно они продают свои квартиры буквально за копейки.
Застройщики пытаются привлечь частных инвесторов, им деньги на стройку нужны. Вот они и рекламируют свои объекты сами или через дружественные агентства. Вы же впоследствии можете оказаться в очень сложной ситуации.
Если обдумываете покупку в Болгарии квартиры в строящемся доме, я готова помочь с проверкой документов и оценкой «подводных камней» именно в вашем случае.
В том числе, запросить справку об отсутствии обременений в Агентстве по вписываниям. В Болгарии запросто можно купить заложенную квартиру, даже не подозревая об этом, и в один вовсе не прекрасный день столкнуться с приставами, которые квартиру придут опечатывать.
Но это тема для отдельного рассказа. В ближайшее время поведаю одну историю. Подписывайтесь, чтобы не пропустить.
Если было полезно, ставьте лайк. Если эта информация пригодится кому-то из ваших знакомых, поделитесь с ними.
Мои контакты здесь.