Расчет количества этажей не может быть произвольно установлен компанией застройщиком. Этажность согласуется на этапе подготовки эскиза, после того как утвержден градостроительный план – девелоперне может увеличить или уменьшить высоту объекта по следующим причинам:
- Под количество этажей рассчитывается степень углубления грунта – чем выше здание, тем больше нагрузка на фундамент и удельное давление на землю;
- С определенного количества этажей вносятся изменения в инженерную сеть: например, грузовой лифт в обязательном порядке должен быть с 10 этажа. Именно поэтому многоквартирные дома часто строятся девятиэтажные, очень редко, когда дом имеет 10 этажей;
- Подводка газового обеспечения предусмотрена только до дома, состоящего не более чем из 10-12 этажей, все что выше – в квартирах должны быть установлены только электрические плитки.
Почему законодатель регулирует количество этажей?
Строительные нормативы всегда исходят в первую очередь не из эстетических соображений, а направлены для безопасности проживания жильцов. Во вторую очередь – как высотный дом, будет гармонировать с окружающим архитектурным ансамблем.
Как этажность влияет на безопасность?
Самое главное условие – соблюдение требований сейсмичности. Если зона предрасположена к землетрясениям с высоким балом – вряд ли многоквартирный дом будет отличать высокая этажность.
Второе условие – наличие автоматической пожарной лестницы. Например, в городе есть автоматическая лестница, которая выдвигается на уровень 8-10 этажей. Если по плану дом будет иметь 15 этажей – в случае возможного пожара, никто не сможет гарантировать эвакуацию жителей (исключения составляют высотные дома крупных мегаполисов).
В зависимости от проекта, девелопер соблюдает требования главного архитектора и обязан установить количество этажей, не нарушающих вышеуказанные нормы. Однако на практике, из-за дороговизны земли уже на этапе закладки фундамента видя спрос на жилье увеличивается количество уровней дома. При этом все базовые параметры (глубина фундамента, разработка инженерных коммуникаций) остаются на прежнем уровне.
Что делает городская власть при обнаружении превышения этажности?
Остановка строительства находится в компетенции суда. Решение может исходить от мэрии, однако принудительное исполнение со стороны приставов будет выполнено только согласно судебному акту.
Суд выносит решение исходя из правил и норм, перечисленных выше. Если оставить превышение этажности – возрастут риски по другим условиям проекта:
- Повышенная чувствительность к землетрясению с высоким балом;
- Недостаточное углубление грунта во время работ по фундаменту приведет к износу несущих стен;
- Самоуправство в увеличении этажей приведет к повышенным рискам во время пожара.
Решение, которое будет принято – принудительно сократить этажность. Такие действия нисколько не вредят конструкции дома, не повышают нагрузку на каркас и не ведут к трещинам. Снижение этажности выполняется за счет застройщика со строго ограниченными временными рамками.
Компания Строительные споры