Случаи многократных продаж квартир разным собственникам подтолкнули законодателя принять специальный закон, предусматривающий регистрацию договора долевого строительства в органах кадастра. С момента его предъявления, продавец не может зарегистрировать аналогичный договор на другого собственника.
Несмотря на такие ограничения, на рынке до сих пор встречаются двойные продажи квартиры. Как избежать этого риска, определить неблагонадежную квартиру и привлечь к ответственности – далее подробно объясняем.
Какие квартиры бывают спорными?
Обратите внимание на следующие условия:
- Договор должен быть четко обозначен долевым. В предмете и обязательствах, расписан порядок внесения средств за квартиру и переход права собственности. Если договор не будет зарегистрирован в кадастре в момент заключения – продавец может понести уголовную ответственность (мошенничество). Строительные компании об этом знают, поэтому стараются договор назвать по-другому: предварительный договор или договор о намерениях. Для покупателя это риск – такое соглашение не гарантирует ему право собственности на квартиру. Нет гарантии – риски многократно увеличиваются;
- Строительство любого дома предполагает поставку бетона и других строительных материалов. Заказчику невыгодно тратить живые деньги на материалы. Поэтому будущие квартиры в счет поставок передаются другим подрядчикам. Последние перепродают их покупателям и таким образом получают свои деньги за поставленные материалы или выполненные работы. В чем риск? По такой схеме, продавец не сможет заключить с вами договор долевого строительства. Ведь он не является собственником объекта. Большие опасения, что лот вашей квартиры по ошибке может быть перепродан несколько раз. Ваши имущественные вложения не гарантированы. В лучшем случае, вы получите деньги назад, в худшем бесконечные судебные споры за двойную продажу квартиры.
Двойная ответственность – что делать в случае обнаружения незаконной продажи?
Внимательно прочтите формулировку предмета договора. В нем должно быть указано об обязательстве продавца передать вам в собственность квартиру, в обмен на перечисленные с вашей стороны деньги.
Обратите внимание – если на лот проданной квартиры зарегистрированы несколько собственников, право на нее приобретает:
- Первый собственник, который подписал акт-приема передачи до регистрации в кадастре;
- Первый собственник, который подписал договор на квартиру (если не был подписан акт, не была проведена регистрация в кадастре);
- Кто успел зарегистрировать квартиру в кадастре – является единственным ее выгодоприобретателем.
Если покупатель не входит ни в один из указанных вариантов рекомендуем перейти к следующему пункту. Реализация двойной ответственности продавца за проданную квартиру.
- Немедленно обращайтесь с исковым заявлением в суд. Обратите внимание на условие досудебногоурегулирования спора – продавец, может предусмотреть обмен претензиями до судебного разрешения. Если этот порядок не будет вами соблюден – в заседании дело может быть оставлено без рассмотрения. Пока вы не отправите претензию (в практике строительных споров так чаще всего и происходит).
- Обязанность продавца – продать вам индивидуальную, зарегистрированную в реестре вещь (квартиру). Если заключено несколько договоров, явное мошенничество. Ведь сторона обманом пытается получить деньги от 2-х и более лиц. Немедленно заявляйте в полицию о нарушении закона.
Две стратегии, в суде и в отдельном уголовном производстве заставят собственника пойти вам на встречу и изменить условия заключенного договора.