Для всех желающих переехать в Санкт-Петербург рано или поздно встанет вопрос о приобретении своего жилья. Эта необходимость позволит укрепиться в северной столице для дальнейшего развития. Но покупка своих квадратов не дешёвое предприятие, особенно в Санкт-Петербурге. Если у Вас достаточно денег на покупку своей недвижимости без использования заёмных средств, можно лишь Вас поздравить. Ну а для всех остальных разберём значимые поправки в Федеральном Законе №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Участие в долевом строительстве - самый эффективный способ сэкономить на покупке своего жилья. Средства дольщиков уходят на счёт застройщика, который в свою очередь может использовать их на постройку дома. К сожалению, некоторые застройщики пользовались полученными денежными средствами не по назначению. Выплачивали долги по другим застройками, обманным путем выводили в личное использование, выкупали ценные бумаги и многое другое. В итоге, по стране можно было наблюдать большое количество обманутых дольщиков, которым приходилось вести затяжные судебные разбирательства с недобросовестными застройщиками. А ведь многие берут ипотеку, и, пока строится дом, им приходится платить за съёмное жилье и вносить ежемесячные платежи в банк.
С новыми поправками в Федеральном Законе 214, которые вступили в силу с 1 июля 2018, производить манипуляции с деньгами дольщиков будет в разы сложнее, а ответственность за неисполнение своих обязательств будет выше. В этой статье я рассмотрю самые значимые изменения, которые призваны защитить права дольщиков.
Если Вы только планируете переезд в Санкт-Петербург, Вам будет полезен мой YouTube-канал. На нём я выпускаю ролики, которые помогут лучше подготовиться к переезду и избежать наиболее распространённых ошибок и заблуждений о северной столице.
В контексте этой статьи, Вам может быть полезно следующее видео:
Что изменилось в долевом строительстве?
Обязательное банковское сопровождение сделок.
Теперь каждый застройщик обязан открыть банковский счёт на новую застройку. Это значит что Ваши денежные средства теперь отправляются не на расчетный счёт девелопера, а в банк. И это хорошо, последние будут контролировать и отказывать в проведении операций с нецелевым расходом денежных средств. Контролирующим органом для банков выступает ЦБ.
Собственники компании-застройщика несут имущественную ответственность.
До новых поправок могло быть так - фиктивный директор, с которого в случае судебных разбирательств нечего было спросить. Он не принимал решений. Теперь все собственники, владеющие долей в компании несут коллективную ответственность вместе с самой компанией. При том вся информация о владельцах и долевых собственниках будет доступна для всех.
Взносы в компенсационный фонд.
Если разрешение на строительство выдано после запуска компенсационного фонда, то принимать деньги дольщиков можно только после оплаты застройщиком взноса в этот фонд. Этот процесс будет контролировать Росреестр . Если застройщик не заплатил взнос, то договоры на долевое строительство не будут регистрировать.
Проведение сделок по эскроу-счетам.
С 1 июля 2019 все застройщики будут обязаны работать по счетам эскроу.
Эта такие счета, которые открывает банк на Ваше имя, и на котором будут храниться деньги на покупку квартиры в новостройке. Застройщик сможет получить эти деньги только после того, как предоставит банку подтверждающие документы об окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. До 1 июля 2019 работа по счетам эскроу является добровольной или по договорённости с банком, потом этот процесс станет обязательным.
Все эскроу-счета застрахованы на весь период строительства дома, вплоть до сдачи квартир, и, если банк потеряет лицензию, деньги перейдут на счет другого банка. Сумма страхования составляет 10 млн рублей. Даже если в одном банке у Вас открыто два эскроу-счета, компенсация по ним составит 10 млн рублей.
Если договор расторгается по инициативе дольщика, то деньги перестают быть застраховаными!
Единая система жилищного строительства.
Раньше застройщики публиковали любую информацию о ходе строительства только на своих сайтах. Теперь они должны предоставлять информацию в единую информационную систему, которую контролируют Центробанк, Минстрой, Росреестр. Вот сайт - наш.дом.рф.
Каждый месяц застройщик будет публиковать фотографии о ходе работ на конкретном объекте, а также финансовую отчётность. Если деволопер не будет вовремя публиковать отчётность, ему грозит штраф до 400 тыс. рублей.
Новые поправки призваны минимизировать риски дольщиков и подготовить переход от долевого строительства к проектному финансированию. Теперь процедура приобретение своего жилья на этапе строительства становится более прозрачной.
Для застройщиков новые поправки создадут дополнительные сложности, в особенности речь о привлечении денежных средств в строительство новых объектов. В связи с этим девелоперы уже сейчас говорят о возможном росте цен на квартиры, но пока не ясно так ли это, возможно, они подогревают интерес к объектам, на которые получили разрешение до 1 июля 2018.
Нововведения также могут поспособствовать снижению процентов по ипотеке, так как уменьшаются риски банков.
Если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018, то многие поправки будут не применимы к этой застройке, и риски дольщиков будут выше. Будьте внимательны и запрашивайте дату разрешения на строительство.
В обозримом будущем все застройщики перейдут на новую систему расчетов с дольщиками. По предварительной оценке специалистов с рынка уйдет около 30% компаний, останутся самые крупные с хорошей репутацией и отлаженной работой.
Хочется верить, что в скором времени мы все реже будем сталкиваться со случаями обмана дольщиков.