Неустойка (пени) может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке. Процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, но может быть предусмотрена договором. Согласно ч. 2 ст. 6 и ч. 8 ст. 7 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №214-ФЗ) застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях:
1)нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки;
2)нарушения срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, в размере 1% от:
- стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
- стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Порядок досудебного урегулирования спора с застройщиком.
1 этап: Подготовьте претензию в адрес застройщика о добровольном урегулировании спора и уплате вам неустойки. Данная претензия готовиться в письменной форме, с указанием суммы неустойки, которую должен заплатить вам застройщик, согласно условиям договора долевого участия в строительстве и срок, в течение которого он должен это сделать. О сумме причиненных убытков можно также указать в претензии к застройщику.
2 этап: Отправьте данную претензию по почте ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления квитанции об отправке в суд или отвезти лично в офис застройщика.
Если в течение указанного в претензии срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.
Порядок судебного взыскания неустойки.
3 этап: Подготовьте исковое заявление в суд и документы к нему. Исковое заявление по своему содержанию будет содержать те же требования, что и претензия о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К исковому заявлению прилагаются: зарегистрированный договор долевого участия в строительстве, документы, подтверждающие оплату квартиры, претензию, ранее направленную застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если имеется), расчет неустойки и квитанцию об уплате госпошлины. Если цена иска не превышает 1 млн руб. истец по данному иску может быть освобожден от уплаты госпошлины. (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона № 2300-1).
4 этап: Подайте исковое заявление в суд и примите участие в судебном процессе. Подавать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания). Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств. Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста.
5 этап: Исполнительное производство. После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ). Подайте заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обратитесь с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет.