Функциональное устаревание (или моральное устаревание, как говорят у нас) – это термин, которым в недвижимости обозначают снижение ликвидности и привлекательности объекта в связи с тем, что его архитектурные, планировочные и технические характеристики перестали соответствовать требованиям рынка.
Девелоперы коммерческой недвижимости закладывают в финмодель возможное снижение стоимости актива в связи с функциональным устареванием, чтобы успеть реализовать его до того, как этот фактор начнёт отражаться на стоимости актива.
На рынке жилой недвижимости эти риски несут владельцы квартир.
Функциональное устаревание может быть быть трёх видов:
1. Физический износ, который чаще всего связан с возрастом дома, качеством его строительства и эксплуатации. Не секрет, что многие дома, построенные на заре рынка элитной недвижимости, находятся в плачевном состоянии, потому что при строительстве применялись дешёвые, часто несертифицированные материалы, устанавливались примитивные инженерные системы, контроль за качеством строительства в тот период находился на очень низком уровне. Но рынок «съедал» все, а застройщики не задумывались о будущем этих домов.
Что делать, если вы живёте в одном из таких домов? Трезво оцените его состояние, реальную стоимость и ликвидность вашей квартиры. Подключите профессионалов к этой оценке, чтобы она оказалась максимально объективной. И если получите неутешительное заключение, переезжайте в новый дом, не ждите, пока ваша недвижимость, как бы дорога она ни была вашему сердцу, обесценится ещё больше.
2. Моральное устаревание. Это история про дома, которые делали плохие архитекторы. Они и построены-то не так давно, лет 10-15 назад, но их архитектура настолько неактуальна, что с этим ничего нельзя поделать. Такими домами, например, застроена половина Остоженки, поэтому, в том числе, когда-то самый дорогой и престижный район города стремительно теряет популярность у состоятельных покупателей.
Если вы живёте в таком доме, к сожалению, мне нечем вас порадовать. Поверьте, лучшее решение в данной ситуации – переехать в новый дом.
Здесь предельно важно сохранять адекватность. Если вы купили квартиру 10 лет назад по цене $20 000/м2 и вложили в ее отделку ещё $2 000/м2, то это совершенно не означает, что сегодня ее можно продать ее за $22 000/м2. Выходя на рынок с такой ценой, в логике «ну я же за неё столько заплатил», вы зависнете со своей квартирой на несколько лет. Примеров тому несть числа...
3. Ухудшение внешнего вида объекта. Это происходит, когда архитектурное решение дома не теряет своей привлекательности, и сам дом находится в хорошем техническом состоянии, но из-за неправильного обращения с фасадными материалами, благоустройством, и плохой эксплуатации, дом выглядит неухоженным, старым. То же относится к местам общего пользования - вестибюлям, лифтам, лестничным площадкам.
Если это ваш случай, то выходом является капитальный ремонт дома и смена эксплуатирующей компании. Причём за счёт жильцов, потому что такой дом вряд ли входит в региональную программу кап. ремонта. Самостоятельный кап.ремонт очень дорог и сложно организуем, потому что половина жильцов просто не захочет в этом участвовать, но другого способа повысить стоимость вашей недвижимости нет. Однако, если вам удастся отмыть и перештукатурить фасады, сделать новый дизайн входных групп, улучшить внешний вид двора, ваша квартира точно вырастет в цене.
Первоисточник: facebook.com
Подписывайтесь на наш канал, чтобы быть в курсе всех новостей рынка недвижимости!