Каждый при заключении договора долевого участия в строительстве задумывался о том, как защитить свои права и получить долгожданную квартиру. Мы расскажем вам об эффективных способах защиты своих прав. Защита прав участников долевого строительства (дольщиков) может осуществляться различными способами, например путем признания права собственности на объект долевого строительства, признания сделки недействительной, возмещения убытков, взыскания неустойки и т.д.
Рассмотрим каждый из них.
1. Признание права собственности на объект долевого строительства
Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке:
- права собственности на объект недвижимости;
- права собственности на объект незавершенного строительства;
- права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
Данные способы защиты подтверждены судебной практикой (ч. 2, 3 ст. 8 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №214-ФЗ); "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), "Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)).
2. Взыскание неустойки (пеней) и убытков
В соответствии с ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ Застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пени) в случае:
1) нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки;
2) нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта), если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Согласно ст. 10 Закона № 214-ФЗ убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия в строительстве.
3. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности
Привлечение денежных средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов, участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. В случае, если денежные средства привлекались с нарушением установленного порядка их привлечения или лицом, не имеющим на это права, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной.
Основанием для признания договора долевого участия в строительстве недействительным по требованию дольщика будет являться несоответствие условий договора информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора (ч. 4, 4.1 ст. 4 Закона №214-ФЗ). Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона №214-ФЗ)).
4. Прекращение правоотношений с застройщиком
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае (ст. 9 Закона №214-ФЗ):
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона №214-ФЗ ;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 Закона №214-ФЗ ;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Застройщик в случае расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
5. Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу
Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по договору долевого участия блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ; ч. 1 ст. 15.4, ч. 2, 6, 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).
Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн руб. Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. (ст. 8, ч. 1, 3 ст. 12.2 Закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ).