ЖСК – эффективная модель для целей строительства и эксплуатации многоквартирного дома

Источник

В данной статье рассматривается создание и функционирование жилищно-строительного кооператива, позволяющего эффективно соединить процесс строительства, начиная от разработки проектной и градостроительной документации, до последующей эксплуатации построенного объекта. Кроме того, в современных условиях данная модель позволяет решить ряд экономико-правовых проблем.

В настоящее время, практика инвестиционно-строительной деятельности такова, что строительная организация берет на себя функцию заказчика-застройщика, привлекая граждан на условиях заключения договора долевого участия строительства (до 1 июля 2018года), или используя другие «серые» схемы (договор соинвестирования, предварительный договор, переуступка права требования).  Однако все они являются рискованными и дорогими, как для строительной организации, так и для дольщиков (во многих регионах проблема обмана долевых застройщиков стала основной головной болью всего общества). Поэтому необходимо уходить от таких схем строительства жилья.

Одним из эффективных субъектов и участников при реализации жилищной политики является жилищно-строительный кооператив (ЖСК), создаваемый для целей строительства и последующей эксплуатации построенного объекта путем равноправного самоуправления. В этом случае, кооператив выполняет следующие основные функции:

• на этапе строительства: заказчика-застройщика; кредитора; учредителя дочерних юридических лиц (инкубатора).
• на этапе эксплуатации построенного жилья: управляющей организации.

Итак, создаваемый гражданами жилищно-строительный кооператив выступает заказчиком строительства. Строительная организация в этом случае выполняет чисто подрядную функцию. Взаимодействие сторон осуществляется на основе договора строительного подряда. Тем самым, исключается возможность использования «серых» схем. Кооператив как заказчик, от имени и в интересах своих членов-пайщиков: 

• утверждает и согласовывает изменения в проектно-сметной документации ПСД;
• осуществляет контроль движения финансовых ресурсов и выполнение договорных обязательств;
• решает вопросы, связанные с удорожанием объекта строительства;
• осуществляет надзор в ходе строительства, контроль качества выполнения строительно-монтажных работ и т.п.
• принимает участие в приемке объекта строительства в эксплуатацию [1].

ЖСК проходит эволюцию: от заказчика ПСД, до собственника всего строящегося имущества и, после завершения строительства: от собственника домовладения до собственника кондоминиума (всего общего недвижимого имущества в домовладении), после того, как его члены (пайщики) выплатят свои паи.

В конечном счете, исключается возможность необоснованного удорожания, затягивания сроков строительства, обмана со стороны строительных организаций.

Кроме того, согласно законодательству, кооперативы на условиях взаимопомощи и без наличия банковской лицензии могут формировать кредитные фонды и выдавать займы и кредиты своим членам. В свою очередь, создание таких фондов дает возможность для граждан-участников осуществлять кредитование, что способствует снижению барьеров и повышению доступности жилья [1].

Мировой опыт показывает, что кооперативы вносят существенный вклад в развитие национальной экономики и имеет огромное значение в народном хозяйстве. Так, в Европе свою деятельность ведут 4200 кредитных кооперативных банков; в розничном секторе работают 3200 потребительских кооператива; в совокупности годовой оборот составляет 73 биллиона Евро [2]. В США присутствие кооперативов является важным фактором в сфере предоставления коммунальных услуг. Практически 40% распределения электричества по государственным энергетическим сетям контролируют 1000 электрических кооперативов и обслуживают 37 миллионов членов кооперативов и их хозяйства [3]. Один большой городской водный кооператив в Аргентине и Боливии обслуживает около 700 тысяч потребителей [4].

После завершения строительства дома собственность на общее имущество остается в ЖСК, что позволяет будущим собственникам жилья не терять право собственности на все общее имущество. Кроме того, жилищный кооператив имеет ряд преимуществ, которые позволяют рекомендовать именно эту форму управления многоквартирным жилым домом, в частности:

• в кооперативе органично соединены две формы собственности: единоличная и коллективная (совместная). Собственником всего общего недвижимого имущества, является юридическое лицо – кооператив (домовладелец). В кооперативе его члены реализуют свое право на общее имущество, которое находится в их коллективной собственности без установления доли в праве собственности на общее имущество;
• в случае жилищного кооператива не надо регистрировать долевые права собственности на общее имущество. Достаточно регистрировать право собственности на квартиры;
• все владельцы жилья, будучи членами кооператива, должны (обязаны) сохранять членство в кооперативе, пока владеют квартирой (помещением) и обязаны нести бремя управления общим имуществом кооператива и бремя содержания общего имущества (к примеру, такой обязанности нет в ТСЖ, что подрывает основы ее существования и эффективности деятельности);
• в кооперативе каждому собственнику квартиры принадлежит один голос при голосовании на общем собрании, тогда как, к примеру, число голосов в ТСЖ прямо пропорционально занимаемой площади, что нарушает принципы равноправия при голосовании на общем собрании.

Таким образом, создание ЖСК является экономически выгодным инструментом для строительных организаций и компаний. 

Список литературы:

• Добросердова Е.А., Романова А.И., Афанасьева А.Н. Государственная поддержка жилищного строительства на примере Республики Татарстан // Российское предпринимательство. – 2014. – Том 15. – № 23. – С. 198-206.
• Отчет по конференции «Развитие кооперативов для обеспечения благосостояния всего мира» / Исследовательский институт кооперативных и социальных предприятий «Euricse» и Международный Альянс Кооперативов (ICA). – г.Венеция, Италия, март 2012г.
• Zamagni, Vera. Interpreting the Roles and Economic Importance of Cooperative Enterprises in a Historical Perspective, Paper presented at the Euricse Conference in Venice, 2012.
• Mori, Pier A. Customer-ownership and Public Services, Paper presented at the Euricse Conference in Venice, 2012.
• Афанасьева А.Н. Перспективы создания жилищно-строительных кооперативов для целей строительства и эксплуатации многоквартирного дома // УЭкС, 2017. - №12. 

Автор: Альбина Афанасьева, к.э.н., доцент кафедры «Муниципальный менеджмент», КГАСУ, г. Казань