Квартира в долевой собственности сейчас вовсе не редкость, а самая что ни есть реальность нашей жизни: квартиры приватизируются, наследуются в долях, а затем каждая из них может неоднократно менять своего владельца, выступая самостоятельным предметом сделок.
Разумеется, стоимость доли намного ниже по сравнению с отдельным жильем, а потому, перефразируя знаменитого генералиссимуса, можно сказать: плох тот сособственник, который не мечтает стать полноценным собственником всей квартиры.
А оптимальный путь к достижению этой цели – увеличивать свою долю. Как это сделать?
Рассмотрим, какие варианты нам предлагает закон:
1. Увеличение доли за счет приращения имущества.
Участник долевой собственности, который за свой счет произвел неотделимые улучшения в отношении общего имущества, получает право требовать пропорционального увеличения своей доли.
Безусловно, это справедливо – но при одновременном соблюдении ряда условий:
- улучшения являются неотделимыми – то есть они настолько тесно связаны с исходным объектом, что их невозможно использовать по назначению отдельно от него.
Примерами служат пристрои, надстройки верхних этажей и т.д.,
- улучшения влекут существенное увеличение стоимости объекта, который находится в общей собственности.
Сюда относится, прежде всего, увеличение площади жилого помещения (за счет пристроя или присоединения части общедомового имущества).
Но, помимо этого, суды признают право на увеличение доли и в связи с реконструкцией помещения, которая не приводит к увеличению площади.
Например, по итогам объединения двух помещений, находившихся в долевой собственности, сособственнику, который обеспечил такое переустройство, увеличили его долю (Дело №18-КГ15-16),
- улучшения были произведены с согласия остальных сособственников.
Это важное условие, т.к. по закону все участники долевой собственности владеют своим имуществом по обоюдному согласию.
2. Перевести долю отсутствующего сособственника на себя.
Такой инструмент, как приобретательная давность, может выручить владельца доли, который фактически владеет всей квартирой, но формально, по бумагам – лишь долей.
Если сособственник длительное время не пользуется квартирой, не заявляет своих прав и не исполняет обязанностей по содержанию жилья, остальные владеющие сособственники могут признать в судебном порядке свое право собственности на его долю.
Для этого нужно доказать, что не менее 15-ти лет они добросовестно, открыто и непрерывно (переход по наследству не прерывает срок давности) владели квартирой, несли все расходы по ее содержанию.
3. Выкупить долю у другого сособственника, даже если он не хочет ее продавать.
По общему правилу никто не может заставить сособственника продать свою долю до тех пор, пока он сам не изъявит такое желание.
Но в одном случае допускается важное исключение: у участника долевой собственности могут принудительно выкупить его долю остальные совладельцы, если его доля является незначительной.
Причем, как показывает последняя судебная практика, незначительность доли только лишь по размеру уже не столь актуальна: даже вполне «приличную» долю (1/4, 1/3, например) вполне могут признать незначительной и обязать ее продать.
Критериями отнесения доли к числу незначительных являются:
- невозможность выделения доли в виде отдельного жилого помещения в квартире.
Например, у совладельца 1/4 доли в трехкомнатной квартире, и ни одна из комнат по площади не соответствует этой доле,
- у сособственника имеется другое жилое помещение, где он проживает постоянно,
- сособственник не выражает интереса во владении и пользовании своей долей в квартире (не проживает в ней, не участвует в расходах на ее содержание и т.д.).
При соблюдении всех этих условий суд может признать долю незначительной и признать право других сособственников ее выкупить.
Ну и остается, конечно, самый распространенный вариант – это выкупить доли у всех совладельцев и стать полноценным собственником всей квартиры. Обо всех нюансах продажи доли можно почитать здесь.