Главные проблемы сделок с участием несовершеннолетних
Если в числе собственников жилья присутствует ребёнок, то велика вероятность, что процедура купли-продажи такой квартиры может быть осложнена. Дети — полноценные владельцы недвижимости, и их права и интересы не должны ущемляться. Если у государственных органов возникнут какие-либо сомнения в отношении такой сделки, то в её регистрации могут и отказать. Какими могут быть причины отказа, разбирался корреспондент N1.RU.
Причина 1: уменьшение «детской» жилплощади
Если в процессе продажи и последующей покупки жилья предполагается, что ребёнок будет проживать на меньшей площади, — такая сделка может быть оспорена органами опеки и попечительства. Если, к примеру, квартиру в 75 квадратных метров семья планирует сменить на вариант улучшенной планировки, но меньшего метража — 73 квадратных метра, — то в таком обмене будет отказано. Не важно, что речь идёт о нескольких метрах, которые никак не повлияют на комфорт маленького собственника, ведь «закон суров, но это закон».
Впрочем, в таких случаях можно добиться одобрения процедуры, если в новой квартире выделить ребёнку большую долю.
«Следует помнить, что всё вышесказанное справедливо лишь по отношению к собственникам объекта, — замечает юрист Валерий Базанов. — Если ребёнок, проживающий в квартире, не владеет ею, а лишь прописан по данному адресу, — разрешение на продажу от органов опеки не нужно. Достаточно снять ребёнка с регистрации по старому адресу и прописать в новой квартире».
Причина 2: ребёнок рискует остаться без квартиры
Формально без жилья несовершеннолетний может оказаться в таких случаях, как переезд в другой город/область/страну или же продажа старой квартиры до завершения строительства новой.
Если семья планирует переезд и постоянное проживание в другом городе, то продать квартиру с согласия соответствующих органов можно, если:
- вырученные с продажи средства поступают на счёт несовершеннолетнего;
- в срок до 90 дней приобретается новое жильё, и ребёнок получает свою долю, аналогичную имевшейся ранее;
- в пакет документов входит справка с нового места проживания о наличии там детских и медицинских учреждений.
«Если дом ещё не сдан в эксплуатацию, для комиссии по опеке будет важно узнать, что ребёнок временно зарегистрирован (у ваших друзей или родни), а на руках у родителей имеется договор долевого участия в строительстве», — комментирует юрист Вячеслав Барышев.
Причина 3: развод родителей
По завершении бракоразводного процесса продать квартиру без согласия экс-супруга невозможно. И случаи, когда согласие не даётся «из принципа», к сожалению, довольно часты. В таких ситуациях бывшим супругам стоит помнить, что они, в первую очередь, родители, для которых комфорт ребёнка должен стать приоритетом.
Причина 4: отсутствие подписи ребёнка в договоре
Поясним: речь идёт о детях старше 14 лет. До этого возраста подписывать документы ребёнок не может — за него это делают родители. Но если ребёнку больше 14 лет, а его подпись в необходимых бумагах отсутствует, — органы опеки запретят такую сделку.
На сегодняшний день нет чёткого списка критериев, ориентируясь на которые, можно со 100 % вероятностью разрешить или запретить сделку по продаже или покупке жилья, если в ней участвует несовершеннолетний собственник. Каждый аспект в таких случаях рассматривается самым тщательным образом и окончательное решение принимается не одним человеком, а комиссией в целом.
Случается, что при схожих условиях одна сделка «проходит», а другая — отклоняется. Решения, принятые комиссией, можно изменить. Но сделает это только суд.
Читайте также о том, как поделить недвижимость, доставшуюся по наследству, и стоит ли покупать квартиру детям.
Манана Голубева
Фото: unsplash.co