Наверно я сейчас вас удивлю, но для того, чтобы договор аренды считался заключенным, необходимо обозначить в нем всего два момента:
1. Определяем предмет договора: это подробный адрес квартиры начиная с субъекта Российской Федерации, далее город, улица, номера дома и квартиры.
2. Указываем стоимость аренды, дату платежа и включены ли жилищно-коммунальные услуги в нее.
В части срока договора – если он не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок, поэтому лучше его указать как с такой-то даты по такую-то дату. Период, как правило, берется год минус один день.
Все остальное совсем не обязательно, но очень желательно, так как вам необходимо определить границы отношений с владельцем, а это, согласитесь, важно.
Разберем по порядку, что вам следует требовать для включения в договор (список для жильца):
А) В договоре обязательно указываются серия, номер паспорта, когда и кем выдан, фамилия, имя, отчество, желательно дата рождения - данные, необходимые для полной идентификации лица, сдающего вам квартиру, аналогично ваши. В части доверенности на представителя - ее номер регистрации в государственном реестре, когда и каким нотариусом выдана. Также указать почтовый адрес владельца (вы же не будете писать ему письма на адрес, где вы живете), при возможности его емайл и номер телефона для связи. В ином случае в суде будет сложно доказывать как вы пытались урегулировать спорные моменты.
Б) Указать реквизиты документов, на основании чего у владельца имеется право собственности или распоряжения квартирой (свидетельство о праве собственности или о вступлении в наследство, договор купли-продажи и тому подобное).
В) Определить срок, к которому вам обязаны предоставить квартиру (если вселяетесь не сразу). Дата вселения равна дате акта приема квартиры и определяет начало срока аренды. Также прописать, что за нарушение данной даты владелец должен не только вернуть уплаченные ему денежные средства, но также все суммы затрат на поиск квартиры (оплата риелтора и тому подобное), можно также прописать и неустойку, например, 50% от месячной арендной платы. Хочу обратить внимание, что если вы где-то пропустили срок, например, для возврата залога, то деньги должны быть возвращены в разумный срок, он составляет пять дней.
Г) Определить срок (например, 24 часа), за который владелец должен вас уведомить о посещении квартиры.
Д) Обозначить порядок расторжения договора – здесь вам важно иметь возможность досрочного расторжения договора аренды с уведомлением владельца, например, за месяц. Обращаю внимание, что в данном случае владелец будет настаивать на том, что залог остается у него. Это разумно, но стоит попробовать указать, что залог в любом случае либо возвращается жильцу либо зачитывается за последний месяц аренды.
Е) Обозначить в договоре места в квартире, возможные для курения (при необходимости) и разрешение на содержание животных (опять также при необходимости).
Ж) Определить, что первое увеличение арендной платы возможно не ранее, чем через год после начала срока аренды и не чаще одного раза в год.
З) Распределить все составляющие жилищно-коммунальных услуг между сторонами кто и что оплачивает (если ЖКУ не входят в арендную плату, о чем в договоре также должно быть прямо указано).
И) Определить взаимоотношения при существенном ухудшении квартиры/имущества, произошедшие не по вине жильца либо его гостей – здесь разумным будет требование о снижении арендной платы на срок устранения повреждений и возможность расторжения с возвратом залога, если период времени непригодного к проживанию в квартире более месяца. Затраты на устранение всех повреждений возлагаем на владельца, чтобы самостоятельно не заниматься судами с нерадивыми соседями, но оставляем за собой право устранить все за свой счет соразмерно уменьшение арендной платы на сумму затрат.
К) Составить опись принимаемого имущества.
Что вам следует требовать для включения в договор (список для владельца квартиры):
А) Аналогично как и для жильца. В договоре обязательно указываются серия, номер паспорта, когда и кем выдан, фамилия, имя, отчество, желательно дата рождения - данные, необходимые для полной идентификации лица, сдающего вам квартиру, аналогично ваши. В части доверенности на представителя - ее номер регистрации в государственном реестре, когда и каким нотариусом выдана. Также указать адрес регистрации жильца, при возможности его емайл и номер телефона для связи.
Б) Определить порядок использования квартиры – для собственного проживания (не для поднайма/офиса и тому подобное). Также указать фамилию, имя, отчество лиц, которые будут проживать совместно с жильцом, здесь же прописываем порядок проживания гостей, например, в случае более трех дней подряд – только с вашего письменного разрешения.
В) Определить срок, к которому жилец обязан заселиться в квартиру(если вселяется не сразу). Дата вселения равна дате акта приема квартиры и определяет начало срока аренды. Также прописать, что за нарушение данной даты и отказ от договора жильцу оплаченные денежные средства не возвращаются.
Г) Указать, что любые ремонтные работы возможны на основании вашего письменного разрешения, а произведенные без согласования неотделимые улучшения переходят в вашу собственность без их возмещения.
Д) Обозначить порядок расторжения договора – здесь вам важно иметь возможность досрочного расторжения договора аренды с уведомлением жильца, например, за месяц. Если договор исполняется жильцом надлежаще и срок его не истек залог необходимо будет либо вернуть либо зачесть за последний месяц. Также указать о возможности расторжения, например, при изменении совместно проживающих с жильцом лиц (указанных в договоре), если это не было согласовано с владельцем; нарушение порядка курения и содержания животных (в том числе об обязанности жильца оплатить клининговую компанию; при нарушении оплат на определенный срок (например, пять дней) и тому подобное.
Е) Обозначить в договоре места в квартире, возможные для курения (при необходимости) и разрешение на содержание животных (опять также при необходимости).
Ж) Определить порядок просмотра квартиры новыми потенциальными жильцами в случае расторжения договора.
З) Распределить все составляющие жилищно-коммунальных услуг между сторонами кто и что оплачивает (если ЖКУ не входят в арендную плату, о чем в договоре также должно быть прямо указано).
И) Определить взаимоотношения при существенном ухудшении квартиры/имущества как порчу имущества с определением затрат на восстановление на жильца.
К) Составить опись передаваемого имущества.
И дополнительно для обеих сторон:
В случае, когда обе стороны против включения возможности расторжения договора в любой момент с предупреждением за месяц – указываете возможность расторжения по соглашению сторон также с уведомлением за месяц. В части же расторжения в любой момент – здесь будет справедливым уточнить в договоре, что это возможно, но при невыполнении второй стороной условий договора.