В Российском законодательстве предусмотрены следующие виды договоров на покупку жилья в строящемся доме:
- Договор вступления в ЖСК ( Жилищно-строительный кооператив). Регулируется законом №215-ФЗ. По этому договору покупатель приобретает пай, который впоследствии обменивается на квадратные метры. Необходимо понимать, что все члены ЖСК своими средствами участвуют как в строительстве, так и последующем содержании многоквартирного дома, включая благоустройство придомовой территории. В Сочи этот вид договора практически не используется.
- Договор долевого участия (ДДУ). Используется для объектов, строящихся по Федеральному закону №214. Этот закон был создан для защиты покупателей жилья от произвола застройщиков. Но прокатившаяся по стране волна обманутых дольщиков резко уменьшила доверие к этому закону и этой форме договора, снизив количество желающих приобрести такой объект недвижимости. Среди застройщиков Сочи этот договор также не популярен, так как повышенные требования к объекту строительства увеличивают его себестоимость. Поэтому такие квартиры будут стоить дороже.
- Договор инвестирования. Регулируется следующими законодательными актами:
а) №39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”.
б) Закон РСФСР №1488-1 “Об инвестиционной деятельности в РСФСР”, действующий в части норм, не противоречащих закону №39-ФЗ.
в) Гражданский кодекс РФ.
По данному договору застройщик согласовывает проектную документацию, получает разрешение на строительство и обязуется построить жилой дом за счет собственных и привлеченных средств. Покупатель - инвестор вносит денежные средства, после чего получает право требования на приобретение квартиры в собственность. В договоре конкретно прописывается метраж, планировка, стоимость, порядок и сроки приобретения жилья.
Большинство застройщиков Сочи заключают именно этот вид договора.
При перепродаже квартир в строящемся доме используется договор переуступки права требования, независимо от вида первоначального договора с застройщиком.
Где меньше риска?
В настоящее время покупка жилья в строящемся доме, как и любая инвестиция, содержит в себе одновременно возможность заработать (сэкономить) и риск потерять вложения (или не получить жилье в обещанный срок). Как показала практика, ни один из существующих видов договоров не может защитить покупателя от всех рисков на 100%. Поэтому к такой покупке нужно подходить именно как к инвестиции, принимая на себя ответственность за риск неудачного исхода сделки. Если это ваши последние деньги или вы собираетесь задействовать для покупки кредитные средства, то я рекомендую вам приобретать жилье в сданном доме по договору купли-продажи. Там тоже есть свои подводные камни, но, в любом случае, риск намного ниже.
Конечно, любой риск можно минимизировать, воспользовавшись услугами эксперта, который хорошо знает рынок новостроек в Сочи. Ему известна репутация и количество уже построенных домов застройщика, из каких материалов и как долго строится новый объект. Он знает проблемные объекты и может уберечь вас от роковой ошибки.
Спасибо за просмотр. Ставьте лайк, подписывайтесь на мой канал.
-----------------------------
Хотите квартиру в Сочи? Больше информации в моей группе ВКонтакте Квартиры в Сочи от застройщиков.