Для тех, кто следит за недвижимостью в России, не могли не отметить, какие серьёзные изменения произошли с рынком недвижимости на законодательном уровне. Вот два ключевых момента.
1. Полностью переделанный Федеральный Закон №214
Все изменения, по словам законотворцев, принимались с целью защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков. На самом деле, новым ФЗ 214 убивается весь смысл инвестирования физическом лицом денег в новостройки.
2. Ужесточение контроля за доходами физических лиц, в том числе и от сдачи в аренду своего жилья.
Продолжение последовательной стратегии ФНС, которая началась не вчера, но после мартовских выборов продолжилась с невиданным доселе ускорением.
Все эти и множество прочих активностей направлены, по неоднократным заявлениям различные должностных лиц ФНС, «для выявления сверхдоходов граждан, которые сдают несколько своих квартир. И не платят при этом налогов с этих доходов».
Только вот одна неувязка – на рынке жилой недвижимости в неэлитном сегменте совсем не осталось инвесторов, владеющих «несколькими квартирами». И не будет ещё в ближайшие лет пять.
Особенно тех, кто покупает квартиры для последующей сдачи в аренду. Пытаясь таким образом получить те самые «сверхдоходы».
Какова доходность от аренды квартиры сегодня?
Давайте разберем простой пример, который быстрее и нагляднее любых слов объяснит, почему сегодня вкладывать свои свободные деньги в квартиры для последующей сдачи в аренду почти бессмысленно.
Оставим в стороне Москву и Питер, а также другие города-миллионники.
Возьмём типичный областной центр, где живет от 200 до 500 тысяч жителей.
Самый ходовой товар для сдачи в аренду – однокомнатные квартиры улучшенной планировки общей площадью от 40 кв. м. и большой кухней 10 кв. м.
Допустим, что однокомнатная квартира в новом монолитном доме, недавно построенном и уже обжитом, стоит 2 миллиона рублей.
Прибавляем еще косметический ремонт и необходимую мебель для комфортного проживания будущих арендаторов – ещё 500 тысяч рублей.
Сдавать такую квартиру в хорошем состоянии можно за 15 000 рублей + коммунальные платежи по квартире. Вы эту недвижимость сдаете без помощи риэлторов.
За год вы получаете выручку 15 000 х12 = 180 000 рублей.
В свете последних событий посчитаем налоги (вы же не хотите получить письмо счастья с предложением явиться на допрос в налоговую?! А потом заплатить, помимо налогов, еще штрафы и пени?!)
Вы не хотите регистрировать ИП для доходов от аренды квартиры (там есть масса нюансов для данного вида «бизнеса»). Поэтому считаем ваши арендные поступления, как доход физического лица.
В этом случае НДФЛ 13% плюс выплаты в пенсионный и социальные фонды в сумме – 30%.
Итого у вас остаётся после вычетов налогов в и сборов 180 000 – 180 000х13% - 180 000х30% = 102 600 рублей.
На амортизацию имущества квартиры вы выделяете себе 20 00 рублей ежегодно (возможно, мало, но всё же).
Плюс налог на имущество, ставка по которому в вашем регионе примем равной 0,1% от кадастровой стоимости квартиры. Для простоты расчетов примем, что кадастровая стоимость вашей квартиры равна все тем же 2 миллионам рублей. Итого налог на имущество составит 2 млн Х 0,1% = 2 000 рублей.
Итого получаем 102 600 – 20 000 – 2 000 = 80 600 рублей.
Это ваша годовая прибыль от сдачи квартиру.
Считаем доходность от вложений вами 2 миллионов рублей 1 комнатную квартиру в новом доме:
80600/(2 000 000 + 500 000) = 0,0322.
Или 3,22% годовых в рублях . От сдачи в аренду самой востребованной квартиры на рынке.
Теперь обратимся к альтернативным способам вложения ваших денег с той же или большей ликвидностью и доходностью.
В самом консервативном банке страны – Сбербанке – вам бы предложат сегодня от 3 до 4,45% готовых на сумму вклада в 2 500 000 рублей.
И вы получите через год те же 80 тысяч рублей чистого дохода (или больше), но без каких-либо проблем, которые всегда сопровождают арендный бизнес. Мы здесь даже их не рассматривали.
Вы скажите: «Но ведь есть еще квартира!» Её можно продать со временем дороже, чем покупали. А если деньги нести в банк, то никакой квартиры не будет.
Да, если цена на квартиру будет расти, то тогда 2 миллиона на счету в банке будут проигрывать квартире. Но будет ли расти цена на квартиры?
Ведь за последние 5 лет цена квартиры в России не изменилась в рублях. И, соотвественно, упала в 2 раза в долларовом или евровом эквиваленте.
Вот вам ответ на вопрос, почему сегодня всё, что делается Федеральной налоговой службой, банками и законодателями, направлено не на борьбу с «инвесторами-частниками».
Хотя против них государство и поднимало большую шумиху в газетах и на телевидении еще пару лет назад, заявляя, что тот же рынок новостроек «перегрет» именно из-за большого наплыва инвесторов-частников.
Но сегодня рынок недвижимости неинтересен инвесторам. На нём нельзя заработать больше, чем на самом тупом финансовом инструменте – банковском вкладе.
Все сегодняшние действия властей сосредоточены на том, чтобы обложить все возможные сторонние источники доходов простых граждан.
Которые сдачей своих квартир поддерживали своё шаткое финансовое положение в не самой лучшей экономической ситуации в стране.
P.S. Все цифры, приведённые в статье – абсолютно реальные. Действительно, доходность по аренде уверенно стремится к ставке по вкладу в Сбербанке. Что лучше всего характеризует сегодняшний рынок жилой недвижимости России. Он на дне.
Подписываетесь на канал «Риэлтор не нужен!»! Жмите «Нравится и делиться с друзьями!