Или о чем молчат обычно агенты по продаже недвижимости за рубежом.
Вся хорошая реклама рассказывает только о хорошем. Глянец он и есть глянец. Что бы не искал покупатель: платье от Диора, костюм от Версаче, Мерседес или доходный дом в Германии - он обязательно найдет САМОЕ ЛУЧШЕЕ и САМОЕ ВЫГОДНОЕ предложение.
Продавец представит товар лицом, а хороший продавец знает, как это сделать… и умолчит о стране производства товара или детали. Индия, Турция или Китай не получают место в рекламных текстах. Оно и понятно, Франция, Италия или Германия звучат весомее с рекламных плакатов.
Недвижимость, безусловно, является товаром. И товаром не дешевым. Да и комиссия посреднику полагается серьезная. В Германии (в Берлине) – 6% от стоимости недвижимости + 19% НДС.
Приобретение недвижимости за рубежом в последние годы стало для россиян одним из способов диверсификации вложений. Это понятно и правильно учитывая фактор хорошей доходности от арендной недвижимости, например в Германии. 7% -10% годовых на вложенный капитал пассивных доходов получить совсем не плохо, а с учетом роста стоимости самой недвижимости – очень хорошо.
Но всегда ли соответствует доходность заявленная в рекламном объявлении реальным цифрам? Нет!
Это и есть пункт, в котором риэлторы лукавят. Обычно в объявлениях указывается доходность объекта высчитанная из стоимости продажи. Все остальные расходы «выносятся за скобки» и не принимаются во внимание. Эти расходы существенно влияют на будущую доходность.
Что стоит приобрести недвижимость?
Стоимость объекта от которой рассчитываются следующие расходы
Стоимость нотариального оформления (в Германии платит покупатель)
Комиссия риелтора (в Германии платит, как правило, покупатель
Налог на приобретение недвижимости (в Германии платится покупателем)
Сумма дополнительных расходов к цене приобретения может составить 13% от стоимости объекта.
Риэлтор не обязан объяснять покупателю экономическую составляющую покупки. Кто имеет право молчать, тот промолчит.
Что еще влияет на доходность недвижимости?
Регулярные расходы на управление
Ремонты
Обременения недвижимости
Не сданные в аренду помещения.
Эти расходы очень индивидуальны для каждого объекта, являются основным риском для размера доходности/убыточности объекта и требуют мнения специалистов. Иногда дешевле заказать аналитическую справку у налоговых специалистов, профессиональных домоуправлений, проанализировать риски, чем приобрести недвижимость и стать ее финансовым заложником.