Депутат поселения #Сосенское Кирилл Бармашев разъясняет жителям ЖК #ГарденПарк ситуацию с инициативой закрытия территории данного ЖК.
Разъяснения жителям ЖК «Гарден Парк» по вопросу закрытия территории
Уважаемые жители ЖК «ГарденПарк»!
От Ваших соседей поступают вопросы относительно активности вашего соседа, а также кандидата в совет депутатов от партии "Единая Россия" г-на Шишковского по вопросу закрытия территории ЖК. Звучит много обещаний и что вопрос чуть ли уже не решен. В этой связи считают своим долгом, как депутат поселения, дать необходимые пояснения, как ситуация обстоит на самом деле.
Создать карусель
Письмо, под которым собираются подписи
Все корпуса ЖК "Гарден парк" расположены на одном земельном участке с кадастровым номером 50:21:0120303:291. Для строительства ЖК ООО "К-Регион", входящее в концерн КРОСТ, оформило договор аренды (договор аренды земельного участка от 19 декабря 2008 г. N 408-2008/Ю, запись регистрации от 16 января 2009 г. N 50-50-21/085/2008-284) земельного участка с Ленинским районом Московской области. Дальнейшим правоприемником по договору стал Департамент городского имущества города Москвы.
В разъяснениях, данных в письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 05.10.2017 № Д23и-5777 указано, что согласно пункту 4 части I статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Как предусмотрено частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность (момент возникновения права общей долевой собственности на него) собственников помещений в многоквартирном доме связан с наступлением определенного события - осуществления государственного кадастрового учета такого земельного участка. При этом принятие каких-либо решений со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления не требуется, что также подтверждается правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28 мая 2010 года № 12-П.
Исходя из положений, указанных в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года № 12-П, а также в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», можно сделать вывод о том, что в нормах пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации подразумевается земельный участок, на котором расположен один многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Таким образом, в условиях, когда земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не образован (не сформирован), либо в условиях, когда на одном земельном участке расположено несколько многоквартирных домов, положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» примется не могут. Из этого мы можем сделать, что жители ЖК «Гарден парк» в настоящее время не могут каким либо образом ограничивать доступ на участок, т.к. не являются его собственниками de jure. Это первый момент, хотя и спорный. Например позиция ряда чиновников Департамента городского имущества заключается в том, что в данном случае собственники все равно вправе ограничить доступ после проведения общего собрания всех домов, расположенных на одном участке. Но надо понимать, что если дело дойдет до суда, суд может занять такую же позицию, а может другую и все установленное придется убирать. В этом случае стоит оценивать риски.
Второй момент, самый главный, заключается в границах земельного участка. Если сопоставить границы участка, с спутниковым снимком, то можно обнаружить, что часть забора ЖК находится ЗА границами участка. А территория между участком и забором находится в не разграниченной государственной собственности.
Это делает невозможным закрытия территории ЖК без переноса забора в границы земельного участка ЖК.
Третий момент. В силу п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Согласно ч. 1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, поскольку введение ограничение пользования участком относится к использованию земельного участка, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (собрание членов ТСЖ) вправе принять решение закрыть территорию МКД. Однако такое решение должно быть принято не простым большинством голосов, а за него должны проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников, то есть квалифицированное большинство.
Ну и четвертый момент касательно письма г-на Шишковского в администрацию с просьбой согласовать закрытие: ни Закон г. Москвы от 06.11.2002 N 56 (ред. от 29.11.2017) "Об организации местного самоуправления в городе Москве», ни иные нормативно-правовые акты не наделяют администрацию поселения Сосенское полномочиями проводить подобные согласования. Более того, Решение Совета депутатов поселение Сосенское №73/10 от 20 июля 2017 года «О порядке установки ограждающих устройств на придомовой территории многоквартирных домов, расположенных на территории поселения Сосенское» не относит принятие такого решения и к компетенции Совета депутатов. Данное положение регулирует лишь закрытие проездов для транспорта.
Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 №432-ПП «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство» определены виды, параметры и характеристики объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, к которым в том числе относятся ограждающие конструкции (с организацией оснований с заглублением до 0,3 м).
Основные параметры элементов благоустройства на территории города Москвы устанавливаются нормами и правила проектирования комплексного благоустройства на территории города Москвы, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 06.08.2002 №623-ПП. В частности там указано, что на территориях общественного, жилого, рекреационного назначения запрещается проектирование глухих и железобетонных ограждений (ну это впрочем к «Гарден Парку» не относится).
Какие выводы можно сделать из выше-сказанного? Итак, для того, чтобы провести закрытие территории, необходимо:
Провести межевание участков под всеми многоквартирными домами ЖК;
Пункт один может и не выполняться, однако в этом случае надо учитывать риски, в случае, если суд займет позицию, изложенную в письме Минэкономразвития;
Провести общее собрание, где в каждом доме должно проголосовать 2/3 собственников;
Перенести ограждение таким образом, чтобы они не выходило за границы участка ЖК;
Согласовать в Совете депутатов поселения устройства регулирования въезда и (или) выезда на придомовую территорию транспортных средств;
Я честно говоря не нашел положений, который бы обязывали согласовывать сам факт закрытия территорий, установку или перенос забора, а также калиток с замками. Однако, с учетом того, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 08.09.2009 №960-ПП «Об утверждении Положения об Объединении административно-технических инспекций города Москвы» вопросы осуществление регионального государственного контроля за соблюдением требований в сфере внешнего благоустройства территорий (к которому относятся заборы), содержания зданий, сооружений и прочих объектов, производства работ на территории города Москвы относятся к компетенции Объединения административно-технических инспекций города Москвы, я бы предварительно туда направил запрос с уточнением отсутствия необходимости согласования. В реальностях Москвы, может не быть документа, но есть какая-то внутренняя факсограмма по которой они действуют.
Не и позволю себе немного личного мнения о деятельности кандидата Шишковского по вопросу сбора подписей за закрытие территории. С учетом вышеизложенного, я вынужден прийти к двум и/или:
Кандидат в депутаты не обладает какой-либо юридической грамотностью.
Кандидат сознательно собирает подписи под бесполезным письмом, чтобы использовать это, как повод для личного PR. Также как он в начале лета с коллегами собирал подписи за благоустройства «Культурного леса», хотя проект этого благоустройства был готов уже в ноябре 2017. С учетом, что сбор происходил совместно с действующими депутатами, не знать, что проект уже готов он не мог.
Ну конечно я вполне допускаю, что в рамках предвыборной борьбы, администрация надавит на «Эксперт Сервис» и тот по быстрому до 9-го сентября установит магнитные замки и обозначит закрытие, чтобы 4 кандидата от «Единой России» могли на этом попиариться. Такое решение конечно будет не законным, как я показал выше, и территория вскоре будет открыта, после первой же жалобы недовольного жителя Коммунарки в прокуратуру, однако выборы пройдут и будет уже не важно.
#Коммунарка #Сосенское #НоваяМосква #ТиНАО #МОДГСС
Источник https://vk.com/life_in_kommynarka?w=wall-143128872_252