Верховный суд РФ (Определение от 17 апреля 2018 г. N 4-КГ18-21) указал, что залодержателем может быть только кредитор, а именно:
«Уступив права кредитора по кредитному договору, лицо утрачивает право являться залогодержателем по этому обязательству...»
Из этого следует, что в случае если недвижимость заложена по договору ипотеки и об этом внесена соответствующая запись в ЕГРН, то данная запись не обязательно отражает реальный статус недвижимости.
Кредитору достаточно заключить договор цессии в простой письменной форме и право залогодержателя перейдут к лицу, купившему долг вне зависимости от того, что указано в ЕГРН.
При этом следует обратить внимание, что права залогодержателя перейдут к лицу, купившему долг вне зависимости от государственной регистрации данного перехода прав, т.е. о состоявшейся смене залогодержателя будут знать только лица подписавшие договор цессии.
Кроме того, данный подход крайне затрудняет жизнь залогодателя, если залог предоставлен не самим должником, а третьим лицо за должника.
Например:
Должник взял заем.
Третье лицо (залогодатель), владеющее недвижимостью, приняло решение предоставить свою недвижимость в качестве обеспечения возврата займа.
Заемщик допускает просрочку в возврате займа.
Залогодатель, опасаясь утраты недвижимости, принимает решение погасить задолженность за заемщика.
Однако Залогодатель не может быть уверен в том, кто именно является кредитором и залогодержателем, так как кредитор в любой момент может заключить договор цессии и запись об ипотеке в реестре станет неактуальной.
Кроме того, кредитор, действуя недобросовестно может заключить договор цессии «задним числом», при этом доказать факт заключения договора «задним числом» может быть крайне затруднительно.
Из этого следует, что применение статьи Статья 313 ГК РФ (Исполнение обязательства третьим лицом) без риска заплатить ненадлежащему залогодержателю, становиться затруднительным.