Когда принято решение об инвестировании в новостройку, встает основной и судьбоносный вопрос — как выбрать застройщика? Ошибка может стоить немалых денег, поэтому в этой большой статье мы разберем важные моменты: как проверить новостройку и самого застройщика, какие требовать документы и какую информацию искать на сайте компании.
Основные параметры для выбора
Деятельность застройщика оценивается по количественным и качественным критериям. Сопоставив их, можно получить объективную оценку работы компании, которая поможет принять верное решение.
Количественные показатели - это:
- Финансовая отчетность компании-застройщика;
- Стаж работы на рынке;
- Масштаб и география деятельности;
- Объем, тип и масштаб успешно завершенных проектов (один сданный дом или целый жилой район);
- Адекватное соотношение цены и качественных характеристик возводимого жилья.
К качественным показателям относятся:
- Взаимодействие с надежными банками (проектное финансирование застройки, особые условия ипотеки);
- Получение профессиональных наград и почетные места в отраслевых рейтингах;
- Наличие других крупных бизнес-направлений у главного акционера компании-застройщика (сторонние ресурсы обеспечивают финансовую поддержку, по мере необходимости);
- Непрерывный ход строительства (отсутствие задержек и «заморозок» строительного процесса свидетельствует об отлаженной бизнес-системе компании);
- Обзоры текущей деятельности компании, размещенные на крупных отраслевых порталах;
- Отзывы дольщиков.
Приступаем к проверке документов
Первым делом следует посетить сайт застройщика и тщательно изучить официальные документы компании, среди которых главными являются учредительные:
- Устав;
- Свидетельство о государственной регистрации;
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- Выписка из ЕГРЮЛ.
Что касается документов по новостройке, то здесь каждый приличный объект должен иметь разрешение на строительство, выданное местной администрацией, и проектную декларацию, заверенную печатью и подписью директора. В ней содержится ценная для покупателя информация: характеристика новостройки, сроки сдачи объекта, финансовые риски.
Важно: застройщик должен иметь договор аренды или документ, подтверждающий право собственности на землю под застройку.
Способы финансирования
Три основных источника финансирования строительства, используемые застройщиком — средства покупателей, целевой банковский кредит и собственные средства. Последний способ используют лишь малая часть застройщиков.
Для скорейшего получения первых денег строительные компании начинают продажу квартир в новом доме на стадии котлована, устанавливая на будущее жилье сниженные, по сравнению с готовыми квартирами, цены.
Покупка квартиры предпочтительна у застройщика, заключившего с надежным банком договор проектного финансирования. В этом случае банк выдает застройщику целевые заемные средства, тщательно взвесив риски, а застройщик получает возможность рассчитаться за кредит средствами, полученными от покупателей. В таком случае застройщику хватит средств рассчитаться с подрядчиками, и больше шансов сдать дом в заявленные сроки.
Информацию о привлечении проектного финансирования можно найти на сайте в разделе «Финансовые риски».
Срок строительства
Время, необходимое для возведения нового здания, зависит от используемых материалов и применяемых застройщиком технологий, с поправками на климат. Например, в северных регионах России стройка может длиться дольше, чем в южных, из-за температурных ограничений.
Следует ознакомиться с заявленными сроками строительства в проектной документации. Адекватная компания указывает в документах срок строительства с учетом форс-мажоров (замена подрядчика, морозная зима), закладывая один год про запас. Исходя из данных нижеприведенной таблицы, новый дом строится не менее полутора лет, и не более четырех лет, с запасом.
Сроки строительства, в зависимости от материала и региона:
Если сроки, указанные компанией в проектных документах, укладываются в данные временные рамки, заложен запасной год — застройщику можно доверять.
Наблюдение за ходом строительства
Любому дольщику важно знать, что стройка идет полным ходом — поэтому ответственные застройщики могут размещать на сайте фотоснимки, отображающие динамику хода строительства. Еще лучше, если ведется трансляция с веб-камеры, и дольщики в режиме реального времени наблюдают за рабочим процессом.
Если есть территориальная возможность, можно регулярно наведываться на строительную площадку и наблюдать, как возводится дом. Вялотекущий строительный процесс, имитация деятельности рабочими, беспорядок на площадке — однозначно, повод для волнения.
Договор долевого участия
Одним из самых безопасных способов купить квартиру в новостройке является ДДУ — договор долевого участия. И хотя стопроцентно не гарантируется безопасность сделки, но схема покупки здесь максимально прозрачна.
Договор обязательно содержит важные пункты, какая именно квартира является объектом покупки, и в какой срок застройщик обязуется ее передать.
Важно! В ДДУ присутствуют основные для изучения пункты:
- Строительный адрес дома.
- Кадастровый номер земельного участка.
- Расположение на этаже и предварительный номер квартиры.
- Высота потолков, планировка, площадь квартиры.
- Дата сдачи объекта.
3 главных плюса ДДУ:
1) Договор способен защитить дольщика от погрешностей застройщика и гарантирует передачу квартиры именно с такими характеристиками, как указано в ДДУ.
2) Договор также способен защитить от затягивания сроков — если застройщик не укладывается в заявленные сроки сдачи, то обязательно согласовывает это со всеми дольщиками.
3) ДДУ обеспечивает качество стройки. В документе четко прописывается гарантийный срок, в течение которого ответственность за сданный объект лежит на застройщике. Гарантия на квартиру распространяется на 5 лет, из них 3 года застройщик отвечает за инженерные сети: трубопровод, систему отопления и вентиляции. В течение гарантийного срока строительная компания обязана устранить все недочеты, или выплатить компенсацию.
Страхование нового объекта недвижимости
Согласно закону, все застройщики в обязательном порядке должны страховать строительство от возможной заморозки или собственного банкротства. Стоит проверить, какая страховая компания является партнером застройщика, и присутствует ли ее название в перечне страховщиков Центробанка. Если нет - застройщик не имеет права заключать договор с дольщиком.
Требования о банкротстве
Одним из пунктов проверки компании является информация о банкротстве, получить ее можно на сайте арбитражного суда. Важно выяснить, предъявлялись ли застройщику соответствующие требования - не стоит приобретать жилье у потенциального банкрота.
Отзывы
Ну и самый любимый пункт дольщиков — отзывы! В сети можно найти множество отзывов, и есть риск, что позитивные отзывы составлены по заказу застройщика, а негативные — его конкурентами. Поэтому информацию предпочтительнее искать не на форумах, а на сайтах специальных сервисов, например "Фламп", "Отзовик" — модераторы таких сервисов отслеживают подозрительные отзывы, проверяя их реальность.
Анализируем готовые дома
Точку в процессе выбора застройщика может поставить реальный осмотр уже построенных им домов.
Желательно посмотреть, снаружи и изнутри, на недавно сданные в эксплуатацию дома. На что следует акцентировать внимание? На подключении коммуникаций, отделке фасадов и подъездов, исправности входных дверей, благоустройстве дворовой территории, работоспособности лифтов... Неплохо подняться на последний этаж для осмотра состояния стен, перекрытий и потолков на предмет потеков и сырости.
Не стоит придавать значение грязным полам в новостройке или отключенному доводчику, причиной могут быть проводимые жильцами ремонтные работы. Главное - прочувствовать, каково будет жить в доме этого застройщика.
Совет: общение с уже вселившимися жильцами даст реальные ответы на многие бытовые вопросы и, с учетом анализа вышеперечисленных факторов, поможет сформировать окончательное мнение о застройщике.
Нюансы, которые должны насторожить дольщика
Помимо основополагающих моментов при выборе компании не стоит пренебрегать незначительными, но настораживающими факторами:
- сложно дозвониться до офиса застройщика, не берут трубку;
- непрофессиональные или грубые ответы менеджера;
- уклончивые фразы сотрудника на конкретные вопросы о стоимости жилья;
- отказ менеджера сообщить, по какой схеме реализует квартиры застройщик — если продажи идут в обход 214-ФЗ, сделка будет рискованной.
Итак, важные действия при выборе застройщика:
1) Пристально изучить официальный сайт с учредительными документами.
2) Проверить наличие разрешительных документов на строительство и ознакомиться с проектной декларацией на объект, с описанием новостройки.
3) Пункты о финансовых рисках и сроках строительства требует особого внимания.
4) Убедиться в получении застройщиком проектного финансирования надежного банка.
5) Найти фотографии строительной площадки и понаблюдать за процессом.
6) Попросить у строительной компании проект ДДУ, внимательно изучить. Можно проконсультироваться со сторонним юристом.
7) Выяснить, предъявлялись ли требования о банкротстве.
8) Ознакомиться в интернете с реальными отзывами о данном застройщике.
9) Посетить сданные застройщиком дома, пообщаться с жильцами.
10) Принять верное решение.