В последние годы 80% болгарского жилья, проданного иностранцам, приходится на долю граждан России. Причин для такой активности несколько: дешевизна недвижимости по сравнению с российской, мягкий климат, невысокие налоги. Для приобретения жилья в собственность достаточно загранпаспорта (и денег, разумеется). С землей, на которой расположено строение, сложнее – нерезидентам ее не продадут. Выходов несколько: образовать юридическое лицо на территории Болгарии, купить квартиру в доме, предназначенном специально для иностранцев, или взять землю в аренду. Болгарский рынок недвижимости имеет свою специфику, о которой русскому покупателю лучше узнать заранее. Далее речь пойдет только о покупке жилых помещений.
Где покупать? Что покупать?
При выборе квартиры или дома принципиально важно, как вы собираетесь это помещение в дальнейшем использовать. Если будете приезжать летом в отпуск на 2-4 недели, а в остальное сезонное время сдавать жилье отдыхающим, то есть смысл подыскать вариант с развитой туристической инфраструктурой, поближе к морю. То же касается горнолыжных курортов (сезон, естественно, зимний). Если хотите жить постоянно, то обратите внимание на города или сельскую местность на некотором расстоянии от моря: зимой на побережье некомфортно из-за сильных ветров, да и большая часть курортов пустует.
Для летнего пребывания можно выбрать апартаменты в комплексе с дополнительным обслуживанием (бассейн, охрана в зимний период и т.д.). За это придется доплачивать до 4% стоимости жилья в год. В обычной квартире нужно платить только по счетчикам и за уборку и вывоз мусора.
Сколько и за что платить?
Не стоит ориентироваться на сайты риелторских контор. Цены на сайтах предназначены для привлечения клиента, а дешевые квартиры, как правило, уже проданы или низкого качества. База данных у большинства агентств общая, различия в цене зависят от аппетитов посредников. Выбирать агентство лучше всего по рекомендации знакомых. Возможна и самостоятельная покупка, но если все обойдется без эксцессов, значит, вам крупно повезло.
Самое дорогое жилье в Варне и Софии (около 1000 евро за кв.м). В других городах можно найти квартиру и по 500 евро за метр. В связи с кризисом вторичное жилье часто почти на треть дешевле новостроя.
Разброс цен на коттеджи гораздо серьезнее: от нескольких тысяч до сотен тысяч евро – все зависит от качества и расположения жилья. В целом, небольшую квартирку в курортном городе купить можно за 30000 евро, но район, скорее всего, окажется удаленным, и продать ее будет сложно. 50000 евро – более реалистичная цена за неплохую двухкомнатную квартиру недалеко от моря.
Коттедж в центральных районах Болгарии с хорошим ремонтом, садом, хозяйственным постройками вполне можно приобрести за 20000 евро. В оценке стоимости жилья в Болгарии есть очень существенные отличия от российской практики: учитывается доля в общедомовой площади (до 15%), балконы и террасы, площадь внутренних перегородок. Вообще, размер комнаты исчисляется не от начала стены, а от середины кирпичной перегородки. Так что, в отличие от России, стены вам тоже принадлежат.
Как купить? Что делать дальше?
При оформлении сделки желательно воспользоваться услугами независимого адвоката, не связанного ни с продавцом, ни с риелторами. После выбора подходящего варианта, ознакомившись с документами и убедившись, что ограничений на продажу нет, вы вносите резервационный сбор (1000-5000 евро) – своеобразный аванс, который свидетельствует о серьезности ваших намерений и фиксирует цену на предполагаемый объект сделки. Деньги эти затем будут включены в оплату.
Затем на 30 дней заключается предварительный договор, в котором прописываются все мелочи, включая и штрафные санкции к продавцу за отказ от сделки. За это время продавец готовит документы на недвижимость, в том числе справку с оценкой стоимости из налоговой инспекции. Продажная цена не должна быть ниже. В день заключения нотариальной сделки (последний этап) адвокат получает справку об отсутствии ограничений на продажу в виде ипотеки, ареста и т.д.
Деньги вносятся перед оформлением у нотариуса. Покупать в рассрочку не рекомендуется, так как в случае непредвиденных обстоятельств можно потерять деньги. Покупателю придется заплатить нотариальную и государственную пошлину в размере 3-4% от суммы сделки. Иногда практикуется распределение расходов между покупателем и продавцом поровну.
После оформления нотариус отправляет документы в районный суд, который вносит изменения в реестр собственности. Став собственником, покупатель обязан предпринять еще несколько шагов. В течение недели нужно зарегистрировать свое право в БУЛСТАТе в качестве иностранного собственника и в налоговой инспекции. Затем в течение 2 месяцев – в муниципалитете и местном отделении поставщиков электроэнергии и воды. В налоговую вы отдаете ежегодно около 0,15% стоимости жилья – это стандартный налог на недвижимость. Если вы сдаете жилье в аренду, то отчитываться перед налоговой придется раз в квартал.