Правильность принятого Постановления подтверждена Верховным судом Российской Федерации.
Дело № А41-85722/2015 по иску Акционерного общества «Главное управление обустройства войск» (далее - АО ГУОВ) к ООО «ИКПО» об устранения препятствий пользования земельным участком.
Краткие обстоятельства дела: Начиная с 1994 года ООО «ИКПО» арендует земельный участок, принадлежащий на праве собственности Министерству Обороны Российской Федерации.
АО «ГУОВ», являющийся правопреемником предыдущего государственного учреждения, в оперативном ведении которого находились земельные участки Министерства обороны, после проведения инвентаризации обнаружил, что условия договора аренды содержат условия об арендной плате по ценам 1994 года, что сильно не соответствует нынешним рыночным ценам.
Осознавая проблематичность повышения арендной платы, а также учитывая истечение сроков исковой давности для оспаривания договора, АО «ГУОВ» обратился в суд с негаторным иском.
В своем исковом заявлении АО «ГУОВ» указывал, что на земельном участке, принадлежащем Российской Федерации, было обнаружено неправомерное нахождение ООО «ИКПО», которое без наличия на то правовых оснований самовольно заняло земельный участок и организовало на нем платную парковку.
Сложность дела: Главной сложностью дела являлось то, что договор аренды земельного участка был заключен в 1994 году, то есть до появления земельного кодекса, в период, когда необходимость регистрации долгосрочного договора аренды отсутствовала. Вследствие чего архивы государственных органов не содержали копии указанного договора. Истец оспаривал существование данного договора, ссылаясь на отсутствие полномочий у подписанта, отсутствие сведений о договоре в архивах и реестрах государственных органов.
Второй проблемой стало то, что технические условия в начале 90-х годов не предполагали возможности точного отражения места нахождения земельного участка, переданного в аренду. В этой связи, план земельного участка, переданного в аренду, был схематическим, привязанным к воинской части (без конкретизации ее адреса, координато), что не позволяло точно определить место нахождения земельного участка. Истец, пользуясь отсутствием конкретизации предмета договора аренды, указывал, что представленный договор не относится к земельному участку самовольно занятому Ответчиком, соответственно, и не относится к рассматриваемому спору. В добавок ко всему, сам спорный земельный участок подвергался неоднократному разделению с присвоением различных кадастровых номеров, что еще более усложняло вопрос соотнесения арендованного земельного участка с фактически занимаемым Ответчиком.
Третьей проблемой являлся статус Истца и предмета судебного разбирательства. Представитель Министерства обороны утверждал, что Ответчик самовольно занял земельный участок, имеющий важность для обороны нашего государства. Учитывая «про-государственную» позицию судов, Истец совершал стратегически правильные шаги.
Ход дела: Совместно с отзывом на исковое заявление в материалы дела нами был представлен договор аренды, заключенный между Ответчиком и Госимуществом в 1994 г., сроком на 50 лет.
Таким образом, нами подтверждалось, что спорный земельный участок занимается Ответчиком правомерно, а между Истцом и Ответчиком существуют договорные правоотношения, что является основанием для отказа в удовлетворении негаторного иска.
Истец заявил о том, что данный договор не заключался, подтверждения его существования в архивах/реестрах отсутствует, привлек к участию в деле в качестве третьего лица Госимущество, которое, также, подтвердило отсутствие сведений в архивах о подобном договоре. Кроме того, Истец ссылался на то, что предмет договора не определен, что означает незаключенность договора.
В целях соотнесения спорного земельного участка с тем, который схематически указывался в договоре аренды, по нашей инициативе была назначена судебная топографическая экспертиза. По результатам проведенной экспертизы судебный эксперт сделал вывод о невозможности достоверного определения объекта аренды по договору, однако указал, что наложение земельных участков (спорного и переданного по договору аренды) имеет место быть. Также, эксперт отразил нахождение рядом воинской части и то, что по факту Ответчик занимает бОльшую территорию по сравнению с переданной по договору.
Для опровержения заключения судебного эксперта в части вывода о фактически занимаемой площади нами было проведено внесудебное геодезическое исследование, по результату которого специалист независимой экспертной организации указал, что судебный эксперт не учел забор, ограничивающий спорный земельный участок, а также то, что площадь за пределами забора Ответчиком не занимается, то есть, Ответчик занимает площадь земельного участка равную той, что была передана по договору.
В подтверждение заключенности договора нами были предоставлены платежные поручения о перечислении арендной платы в пользу правопредшественника Истца. Данные денежные средства принимались арендодателем, что является доказательством признания и исполнения договора обеими сторонами.
Арбитражный суд г. Москвы, защищая интересы государственного учреждения, принял решение об удовлетворении искового заявления на основе избирательной оценки заключения эксперта и доказательств по делу. В частности, суд первой инстанции ссылался на вывод эксперта о невозможности достоверного определения места нахождения арендованного земельного участка, что было достаточным суду для признания того, что спорный земельный участок занимается Ответчиком самовольно, а не по договору аренды.
В апелляционной жалобе мы ссылались на то, что суд первой инстанции не дал правовой оценки остальным выводам судебного эксперта, которые подтверждали наложение координат спорного и арендуемого земельного участка, нахождение рядом воинской части, являющейся ориентиром в плане договора аренды. При этом, нами указывалось, что суд давал оценку обстоятельствам заключения договора исходя из существующих в настоящее время правосознания и технологий, однако, в рассматриваемом случае, суд должен был давать оценку исходя из обстановки, существовавшей в 1994 году. В таком бы случае суд первой инстанции учел, что план земельного участка, передаваемого в аренду, был составлен настолько точно, насколько позволяли технические возможности в 1994 году.
Исходя из этого, наша позиция состояла в том, что между сторонами существуют договорные правоотношения, факт исполнения договора подтвержден оплатой аренды, значит споры между Истцом и Ответчиком должны рассматриваться в рамках договорных правоотношений, а негаторный иск является необоснованным.
Результаты дела: Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с доводами апелляционной жалобы, Решение Арбитражного суда г. Москвы было отменено, а в удовлетворении негаторного иска было отказано.
В мотивировочной части Постановления суд апелляционной инстанции установил наличие договорных правоотношений между Истцом и Ответчиком, а фактически занимаемый земельный участок признал переданным по договору аренды 1994г.
Таким образом, права и законные интересы моего Клиента были защищены, Постановление суда стало основанием для заключения дополнительного соглашения к договору аренды с целью дальнейшего исполнения своих обязательств сторонами.