Средняя стоимость дачи на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья сегодня достигает 3,8 млн руб., при этом у 80% объектов цены завышены на 30–40% и более.
Ценник пригодной для проживания дачи в Подмосковье начинается примерно от 250 тыс. руб. – за такие деньги можно найти участок на расстоянии 100–150 км от МКАДа с небольшим домом.
«Чаще всего самые бюджетные варианты – это щитовые домики в возрасте 30 и более лет, с газом в баллонах и удобствами на улице, – рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», подготовившего это исследование. – Размеры таких участков не превышают 4–6 соток, иногда на них растут старые плодовые деревья, иногда – просто бурьян».
Покупатели же в основном стараются уложиться в бюджет до 1 млн руб. И хотя это нелегко, найти дачу в таком ценовом диапазоне можно даже в радиусе 50 км от столицы. Традиционно север и запад считаются более престижными направлениями, чем юг и восток.
«Это разделение объясняется транспортной доступностью, инфраструктурой, экологией, наличием рек, лесов и т.д., – комментирует Дмитрий Таганов. – Территория нынешней Новой Москвы раньше тоже была востребованным дачным местом, однако сейчас она находится под прессингом строящихся многоэтажек. Как следствие – увеличение плотности населения, рост трафика, ухудшение экологической обстановки».
Впрочем, хотя локация и оказывает влияние на цену и спрос, она редко становится решающим фактором. Намного весомее такие аспекты, как площади дома и участка, их состояние, наличие коммуникаций. По данным специалистов «ИНКОМ-Недвижимость», средний метраж дачного участка сегодня равен 10 соткам, дома – 105 кв. м.
«Несмотря на то, что чаще встречаются участки площадью 8–12 соток, традиционные “шесть соток“ по-прежнему здравствуют, – говорит Дмитрий Таганов. – Большой участок требует серьезного ухода, а современный покупатель смотрит на дачу скорее как на место отдыха, а не постоянных садовых работ. Пара деревьев или кустарников, цветник, место для мангала – этого вполне достаточно».
Самый дорогой материал для строительства дачи – кирпич, а если говорить о технологиях деревянного домостроения, то клееный брус. Наиболее доступный вариант – каркасный дом, эту технологию проще других вписать в бюджет до миллиона рублей.
«О влиянии возраста постройки на цену однозначно сказать нельзя, – считает Дмитрий Таганов. – Так, дореволюционный, но крепкий деревянный дом с коньками на крыше и резными наличниками может стоить намного дороже, чем современный. Аналогично с хозяйственными пристройками, здесь многое зависит от их состояния. Если это обветшалый сарай, который придется сносить, он, конечно, пойдет в минус. А если новая баня – в хороший плюс».
Электричество сейчас имеется почти во всех СНТ, и его отсутствие способно серьезно снизить спрос на участок. Что касается водоснабжения, то на дачах чаще встречается так называемый летний водопровод, нередко на участках роют колодцы. Если колодца нет, а с водой случаются перебои, это может понизить цену лота на 50–70 тыс. руб. Удобства на улице и отсутствие септика – тоже минус 50 тыс. руб. Самая редкая опция в дачных товариществах – это магистральный газ. В газифицированном поселке участок стоит на 200–300 тыс. дороже, а то и больше.
Важна и окружающая территория: если неподалеку от дачи находится большой лес или пригодный для купания водоем, ее цена может возрасти на 10–15%. Негативные факторы способны снизить стоимость дачи на 15–20%, в зависимости от конкретного случая. Например, наличие рядом ЛЭП уменьшает ее цену на 5–10%, свалки – на 10–20%.