Юристы Владимирского городского ипотечного фонда рассказывают, на что обратить внимание, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей.Юристы Владимирского городского ипотечного фонда рассказывают, на что обратить внимание, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей.
Проверка чистоты сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке должна сводиться к анализу правоустанавливающих, правоподтверждающих и иных документов на квартиру, имеющихся в распоряжении продавца. Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых - оспаривание права на квартиру.
Основными причинами для таких споров могут быть:
- конфликт между прошлыми наследниками квартиры;
- попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
- признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) психических расстройств, наркомании или алкоголизма);
- выписка из квартиры без разрешения органов опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире;
- появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
- возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица.
Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать, следует подвергнуть тщательному изучению:
- Документы продавца:
- паспорт (гражданство РФ или иное). Внимательно отнеситесь к личности продавца в случае приобретения квартиры у человека, который зарегистрирован в другом регионе, республике;
- справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).
2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя:
- свидетельство о праве собственности и правоустанавливающие документы на квартиру (по которым ранее приобреталась квартира);
- выписка из ЕГРП;
- нотариальная доверенность (подлинник) в случае купли-продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Надо учитывать, что доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, прежде следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности;
- нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака. Причем, также требуется согласие бывшего супруга, если квартира приобреталась во время брака (считается совместно нажитым имуществом), т.к. срок исковой давности - 3 года, начинает течь не с момента прекращения брака, как ошибочно многие полагают, а с момента, когда бывший супруг узнал о совершенной сделке, поэтому сделка может быть оспорена.
3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц:
- справка о регистрации (прописанных). Процесс получения данного документа не составит труда, важно лишь приготовить нужные документы и обратиться в местный паспортный стол или ЖЭК. Регистрационный учет бывает двух типов: временный и постоянный. Справку можно получить в обоих случаях. Если есть прописанные лица, то будет лучше, чтобы до продажи квартиры они были выписаны. Прописанные люди даже после смены собственника, имеют право в ней проживать. В случае покупки жилья с прописанными в ней лицами, их выписка возможна только по решению суда.
4. Справки об отсутствии долгов:
- справки о коммунальных платежах.
Добросовестный продавец прежде, чем продать квартиру, должен погасить все задолженности по коммунальным платежам (вода, газ, свет, телефон, домофон, интернет и т.п.)
Попросите продавца предоставить справки с каждой организации об отсутствии задолженностей вплоть до последнего месяца. Если же у продавца нет возможности оплатить задолженности, он обязан предупредить об этом покупателей и обе стороны должны решить, каким образом их оплатить. Долги может оплатить и покупатель в счет стоимости покупаемой квартиры. Для этого нужно заключить письменное соглашение в форме задатка, где будет указано, что предоплата идет в счет погашения долгов. Если продавец покрыл все задолженности по квартире, то в договоре купли-продажи должно быть это указано. И в случае появления каких-либо долгов по квартире после совершения сделки оплатить их должен будет бывший собственник (продавец).
5. Техническая документация для проверки, узаконена ли перепланировка:
- технический план;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт;
Проверить это можно самостоятельно, просто сверив планировку квартиры с техническим планом, показанном в техническом паспорте, который находится у собственника. Если же планировка не соответствует техническому плану, значит перепланировка не узаконена. Покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, будущему собственнику самому придется в дальнейшем ее узаконить, а это процесс долгий и трудоемкий. Также если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, то квартиру с неузаконенной перепланировкой банк не одобрит.
6. История сделок, проведенных с квартирой:
- выписка из ЕГРП обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса. Заказать ее может только собственник квартиры или доверенное лицо.
Важно, чтобы выписка из ЕГРП была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).
В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом бесплатно в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса.
Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной недвижимости гражданско-правовые споры. Если квартира постоянно покупалась-продавалась, то это тоже повод насторожиться. Жилье, тот объект недвижимости, который по своему назначению не должен слишком часто переходить из рук в руки.
Ввиду каких-либо сомнений (частые продажи квартиры, временная выписка из квартиры, продажа по доверенности и т.п.), следует обратить внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной. При наличии судебных споров дождитесь их окончания и получите на руки решение суда, вступившее в законную силу.
Если сведения о квартире в ЕГРП отсутствуют, значит, с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 года, поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.
В этом случае при продаже квартиры в ЕГРП сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.
Напоминаем, если вы не уверены в том, что сможете самостоятельно проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры или у вас нет времени этим заниматься, советуем обратиться к нам, в Центр юридической помощи по недвижимости при «Владимирском городском ипотечном фонде» за данной услугой. Связаться с нами можно по телефону 8 (4922) 377-085 или оставив заявку на обратный звонок на нашем сайте.