Многие из нас мечтают приобрести маленький уютный домик где-нибудь в пригороде, жить в тишине, вдали от городской суеты, в окружении многовековых лесов, рек или озер.
И вот Вы реализовали свою мечту, став владельцем таунхауса. Казалось бы, что может омрачить радость приобретения? Сейчас мы об этом и поговорим.
Необходимо начать с выяснения вопроса, а что такое таунхаус?
Обратимся к Градостроительному кодексу. В нем есть определение домов блокированной застройки.
Жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Таунхаусы в том виде, в котором осуществляется их строительство и использование, как раз-таки и относятся к жилым домам блокированной застройки.
ОДНАКО, Жилищный кодекс "отстал" от существующих градостроительных норм, так как СОВЕРШЕННО не регулирует вопросы управления в домах блокированной застройки, отдавая предпочтение многоквартирным домам.
А ведь таунхаусы имеют т.н. "территории общего пользования", если вспомнить определение из Градостроительного кодекса. И на практике таунхаусы строятся в пределах внушительных жилых комплексов (коттеджных поселков), отгороженных от остального мира. На территории этих поселков могут располагаться парковки, газоны, общие дорожки, детские площадки, шлагбаумы, инженерные коммуникации и много другое.
И возникает вопрос, а кто должен содержать все это?
Содержанием мест общего пользования в коттеджном поселке может заниматься управляющая компания, которая заключает индивидуальный договор на обслуживание с каждым собственником таунхауса. Проект такого договора и применяемые тарифы утверждаются общим собранием собственников поселка.
САМОЕ ВАЖНОЕ: стоимость обслуживания территорий общего пользования может доходить до 8-10 тыс. руб. в месяц для каждого собственника, при этом тарифы устанавливаются управляющей компанией произвольно, принцип пропорционального участия в содержании общего имущества не применяется.
Раньше суды применяли жилищное законодательство по аналогии. Это означало, что правовой статус коттеджного поселка приравнивался к правовому статусу многоквартирного дома, и территории общего пользования признавались общей долевой собственностью собственников домов в поселке.
Благодаря этому подходу можно было требовать пропорционального участия в расходах на содержание мест общего пользования.
Однако Конституционный суд кардинальным образом изменил сложившуюся практику, указав, что собственников в коттеджном поселке не возникает режима общей собственности на имущество общего использования по аналогии с многоквартирным домом.
Собственником такого имущество является лицо, которое зарегистрировало свое право в Росреестре. Это может быть и сам застройщик, и управляющая компания, и ТСН, и совершенно посторонние лица, не имеющие отношения к поселку.
Почему тогда платят жители поселка, если они не являются собственниками территорий общего пользования?
А платят они по факту использования территории общего поселка. Если Вы сможете доказать, что в Вашем таунхаусе можно жить без использования объектов инфраструктуры коттеджного поселка, тогда сможете сэкономить свои деньги. Однако доказать это практически невозможно, когда все дома жилого комплекса подключены единым сетям водо-, электро-, газоснабжения, осуществляется вывоз мусора, охрана территории и т.д.
Вы, волей-неволей, но пользуетесь возмездными услугами управляющей организации.
И вот получается такая странная ситуация, когда, казалось бы, проводятся какие-то общие собрания жителей поселка, будто бы Вы живете в многоквартирном доме, а когда появляется финансовая сторона вопроса, отношения с управляющей компанией становятся строго коммерческими, когда исполнитель устанавливает расценки по своему усмотрению, а Вы, как заказчик, не имеете жилищных прав в вопросах содержания имущества общего использования.