Сделки с недвижимостью по доверенности не напрасно считаются высоко рискованными, об этом свидетельствуют многочисленные случаи мошенничества и другие запутанные схемы, в результате которых люди теряют деньги или недвижимость. И в большинстве случаев остаются в минусе именно добросовестные покупатели. Возможно ли на 100% обезопасить себя при проведении сделок по доверенности или лучше сразу отказаться от них? Для начала рассмотрим основные виды рисков:
1. Получение аванса доверенным лицом. Большинство мошеннических схем связано именно с получением аванса, иногда аванс получают родственники или риелторы в силу незнания или их непрофессионализма.
2. Отзыв доверенности. Продавец может в любой момент отозвать доверенность в одностороннем порядке, при этом уведомлять потенциального покупателя он не обязан. Отзывы происходят как до заключения сделки, так и в ходе государственной регистрации права. Если доверенность недействительна, то и сделка будет являться ничтожной.
3. Недееспособность продавца. Дееспособность доверителя должен проверять нотариус при оформлении доверенности, но в силу того, что он не является медицинским работником, вся процедура ограничивается задаванием определенных вопросов и получением адекватных ответов на них. Поэтому полностью подтвердить дееспособность лица он не может. В дальнейшем сделка может быть признана ничтожной, в связи с нахождением лица на учете в наркологическом, психоневрологическом диспансере или по другим медицинским показателям.
4. Смерть доверителя. Доверенность признается недействительной в день смерти доверителя, однако любая из сторон сделки может не знать о данном факте или умышленно скрывать его. Если умерший доверитель имел наследников, то сделка может быть отменена, а имущество передано законным наследникам.
5. Другие схемы, связанные с подделкой документов или искажением информации.
Рекомендации покупателю для снижения рисков:
1. Узнать больше информации. Как только вы услышите о предстоящей сделке по доверенности, сразу же уточните причину такой продажи. В случае адекватного ответа можно продолжать дальше.
2. Поставить свои условия. В подобных сделках встреча с собственником (доверителем) должна быть обязательным условием: личная встреча, телефонный звонок, скайп. Свяжитесь с ним любым способом, убедитесь в существовании доверителя и действительности самой доверенности, что он ее оформлял. Заранее обозначьте способы передачи денег и другие моменты.
3. Внимательно изучить документы: паспорт доверителя и доверенного лица, проверить их на действительность на сайте ФМС России, сверить данные из доверенности с паспортами, доверенность должна быть действительна в период совершения сделки, не верьте копиям документов, только оригиналы.
4. Проверить доверенность на действительность в день сделки. Сделать это можно обратившись к нотариусу, который выдал доверенность или на сайте Федеральной нотариальной палаты.
5. Собрать дополнительные документы на доверителя. Многие риелторы и продавцы будут считать это паранойей покупателя, но для перестраховки возможно потребовать от продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, других медицинских справок. Таким образом можно убедиться в дееспособности доверителя.
6. В договоре только реальная сумма сделки. Существуют схемы, когда сделка признается недействительной и покупателю возвращается сумма, указанная в договоре. Поэтому на все уговоры продавцов значительно занизить сумму сделки отвечайте отказом.
7. Деньги передавать только собственнику имущества (доверителю). Важно задокументировать факт передачи денег именно собственнику имущества: расписка, банковский перевод на расчетный счет, банковская ячейка. Передавать деньги иным лицам очень рискованно.
8. Получить нотариальное одобрение сделки продавцом. Помимо доверенности за несколько дней до продажи продавец может нотариально одобрить сделку. В одобрении указывается факт осведомленности продавца о проводимой сделке с его (ее) имуществом по определенной цене и на определенных условиях.
9. Банковская ячейка. Это совершенно нормальный инструмент безопасного проведения сделок, доверитель или доверенное лицо получит деньги только после государственной регистрации права.
10. Оформить куплю-продажу у нотариуса, в таком случае он будет выступать дополнительным гарантом сделки и проверит полномочия как доверителя, так и доверенного лица.
Рекомендации продавцу для снижения рисков:
1. Оформлять доверенность только на лицо, которому вы действительно доверяете.
2. Четко прописать полномочия доверенного лица. Помимо общих формулировок в доверенности можно указать специальные или разовые полномочия, укажите сумму предстоящей сделки, другие важные моменты.
3. Исключить полномочия по проведению расчетов. Доверенное лицо может исчезнуть с вашими деньгами, поэтому не включайте этот пункт в текст доверенности. Банковский перевод, получение денег лично, банковская ячейка – обезопасьте себя от возможной потери денег.
На практике почти половина покупателей отказываются заключать сделки с недвижимостью на основании доверенности. И этому есть разумное объяснение, они не хотят волноваться и рисковать крупной суммой денег, а лучше найдут другой объект. Если вы все же решились на сделку с доверенным лицом, то тщательно проверяйте полномочия, документы и юридическую чистоту в общем. В одиночку вы можете просмотреть важные моменты, поэтому привлеките к этому процессу своего риелтора, юриста или нотариуса.
Ставьте палец вверх и подписывайтесь на канал, если информация для вас полезна или интересна. Для автора это лучшая мотивация продолжать писать качественные статьи!
С Уважением, В.А. Гагарский