Конец года – это время, когда жильцы должны на общем собрании утвердить тариф на содержание общего имущества. Однако в этом вопросе столько тонкостей, что разобраться непросто. В этой статье я расскажу, на что надо обратить внимание, чтобы снизить плату за ЖКХ, поэтому дочитайте до конца.
Может ли УК изменить плату?
Начну с главного: управляющая организация не может в одностороннем порядке поменять размер платы. Или может? Этот вопрос до сих пор остается запутанным. В основном путаются суды.
Дело обстоит так: в пункте 17 Постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22 сказано, что управляющая организация не может в одностороннем порядке поменять порядок определения размера платы. Из этого часто делают вывод: организация не может изменить и размер платы.
Если сравнить две формулировки, то становится очевидным отличием: изменить в одностороннем порядок нельзя порядок определения платы, запрета на изменение размера платы (но не порядка) нет. Но (и это важно!) управляющая организация может изменить размер платы самостоятельно, только если это предусмотрено договором управления, который и устанавливает такой порядок в силу статьи 162 Жилищного кодекса.
Проверяйте договор управления!
Итак, если Вы собственник квартиры, то проверьте свой договор управления: в нем не должно содержаться правило о том, что управляющая организация сама может поменять размер платы; если такое правило есть, то ждите неприятного сюрприза, потому что проводить общее собрание по определению тарифа никто не будет.
Судебная практика
В этом последнем случае надо инициировать изменение договора. Или можно обратиться в суд. Например в Постановлении Арбитражного суда ЗСО от 13.12.2016 № Ф04-5776/2016 суд не принял ссылку на условие договора, которое позволяло управляющей организации изменять размер платы без решения общего собрания. Это поддержал и Верховный суд в очередной раз подтвердив свою непоследовательность (Определение от 14.04.2017 №№ 304-ЭС17-2651). Не хотите идти в суд, тогда пишите жалобе в ГЖН.
Кто утверждает тарифы на ЖКХ?
Идем дальше. В 2018 году появилось новое уточнение в законе: местные власти не могут утверждать тарифы на содержание общего имущества, если в доме выбрана управляющая организация. Такая практика очень распространена: общее собрание жильцов не проводят, тариф не утверждается, в результате управляющие организации применяют тарифы, установленные местной администрацией, а они обычно выше. Это и раньше было незаконно, но сформулировано было так, что можно было неправильно понять.
Помните следующее: если даже общее собрание не будет проведено, Вы не должны платить по общегородским тарифам (ст. 156 ЖК).
Из сказанного получается, что надо проводить общее собрание. Это позволит собственникам самостоятельно утвердить размер тарифа, а значит от этого напрямую зависит размер платы за ЖКХ в 2019 году. Но как же быть, ведь провести общее собрание очень сложно?
Здесь на помощь приходит часть 6 статьи 45 Жилищного кодекса: собственники, которые все вместе обладают 10% голосов, могут обратиться в управляющую организацию, чтобы та провела общее собрание. В этом случае все обязанности по проведению общего собрания ложатся на управляющую организацию. Уже не собственникам, а УО придется искать помещение, направлять уведомления собственникам, вести документацию т.д.
Проведение общего собрания МКД
Хорошо, дошли до проведения общего собрания. Помните, что управляющая организация может только предложить проект тарифа, но не может настаивать на его утверждении. Если собственники захотят, то можно уменьшить тариф.
Изменение утвержденного тарифа
Важно помнить, что тариф утверждают на срок 1 год. Но это не означает, что нельзя в течение года изменить тариф. Если понадобится увеличить тариф (например, решите построить детскую площадку), то тариф можно увеличить. Но тариф можно и уменьшить (если захотите сэкономить, например, на той же площадке).
Учтите, что теперь разрешили для нежилых помещений устанавливать тариф, отличающийся от тарифов для жилых помещений (Постановление Конституционного суда от 29.01.2018). Это значит, что собственники магазинов и офисов в доме будут продавливать уменьшение для них тарифа. Собрание не обязано с этим соглашаться. Конституционный суд признал только возможность различных тарифов, но не обязывал общее собрание такие разные тарифы устанавливать.