Когда покупаешь квартиру в ипотеку, право собственности получаешь на нее только после погашения долга. До этого она находится в залоге у банка, как гарантия, что вы погасите кредит.
В ипотечной квартире можно жить, без вопросов сдавать в аренду и регистрировать всех, кого захочется. Но продать — только с одобрения банка. Об этом говорится в ФЗ-102 «Об ипотеке».
В статье мы расскажем о всех вариантах продажи ипотечной квартиры и документах, которые будут нужны для сделки.
Способы
Продать ипотечную квартиру можно четырьмя способами:
- погасить долг и продать без обременения;
- продать и погасить долг в процессе;
- продать с ипотечным обязательством;
- продать через банк. Но это самый безысходный.
В каждом случае, в первую очередь, нужно идти в банк и сообщать о желании продать квартиру. На любую сделку нужно его согласие.
В зависимости от суммы долга и условий кредитования банк посоветует, как лучше продать и какие нужны документы. Ниже — самое главное о каждом из способов.
Без ипотеки
Самый очевидный вариант — погасить остаток по ипотеке деньгами от продажи квартиры. Вы находите покупателя с наличкой и составляете предварительный договор купли-продажи.
В нем прописываете, что покупатель погашает кредит — то есть отдает вам задаток, равный сумме долга. Этими деньгами вы досрочно покрываете ипотеку и снимаете обременение с квартиры. Таким образом, продаете жилье уже без долговых обязательств.
С погашением ипотеки в процессе
Опять же — находите покупателя, заключаете договор купли-продажи и регистрируете сделку в Росреестре.
Затем в банке арендуете две депозитарные ячейки — сейф для хранения денег и ценностей. Покупатель в одну ячейку кладет сумму, равную остатку по ипотеке — для банка, в другую — остаток за квартиру для вас.
Когда покупатель получит право собственности, вам откроется доступ к первой ячейке. Вы берете деньги и гасите кредит. После того, как выплата ипотеки будет подтверждена в Росреестре — вы можете забрать деньги из второй ячейки.
Вместе с ипотекой
Квартиру можно продать и вместе с долгом. Покупателя ищите сами или доверяете это дело банку. Часто квартиру предлагают клиентам того же банка, где оформлена ипотека. Например, кто-то тоже хочет купить жилье в ипотеку, и тогда им банк предлагает вашу квартиру. Если их все устраивает — оформляется сделка. В этом случае покупатель вносит первый взнос, равный сумме оставшегося долга.
Банком
Так случается, когда заемщик больше не может тянуть ипотеку или серьезно просрочил выплаты.
Здесь покупателя вам ищет кредитная организация: на торгах и специальных площадках. Он выставляет квартиру на торги и назначает цену, которую может понижать в процессе продажи.
Когда квартиру купят, деньги с нее разделят на две суммы: оставшуюся по ипотеке и предназначенную вам, как продавцу. Чем меньше был долг по кредиту, тем больше вы получите с продажи.
Купить квартиру в ипотеку в Краснодар на выгодных условиях можно купить у ГК "АСК", перейдя на официальный сайт
Документы
Это максимальный пакет документов для продажи ипотечной квартиры:
- паспорта всех собственников квартиры;
- разрешение органов опеки и попечительства, если в числе владельцев — несовершеннолетние;
- нотариально заверенный договор купли-продажи и согласие супруга;
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги, что в квартире никто не зарегистрирован;
- выписка из ТСЖ об отсутствии задолженностей;
- технический паспорт на квартиру;
- справка об оценке квартиры.
Также банку и покупателю понадобится предварительный договор купли-продажи. В договоре прописывается сумма и факт получения продавцом задатка.
Налог и риски
С налогом все просто — рассчитывается он также, как на обычное жилье. Если вы владели квартирой более трех лет — вы ничего не платите. Если менее и продаете ее по более высокой цене — будьте добры отдать 13%.
Да, учтите: если квартиру вы купили после 1 января 2016 — срок для освобождения от налога увеличивается до пяти лет.
Что касается рисков, то существуют они чаще для покупателей. Самый распространенный — банк не дал согласия на сделку или не одобрил ее. Также могут возникнуть проблемы с документами из органов опеки или техническим паспортом. Но здесь можно подстраховаться и подробнее прописать в договоре ответственность сторон и как тогда поступить с задатком.