Привет, должники.
Если вы хотя бы раз задумывались об ипотеке, значит она скоро у вас появится. Но лучше сначала проверить себя и свои возможности по этому простому чек-листу.
Шаг 1. Даже если тебе 18 и у тебя доход на уровне "Купить Бигмак, а дальше разберемся", то этот пункт и для тебя тоже.
По понятным причинам мало кто из нас в 18 лет думал об ипотеке или мечтал о покупке жилья. Не путать покупку жилья со "свободной квартирой без родителей на выходные" - об этом все мечтали.
Но уже в 18-20 лет лучше обзавестись хорошей кредитной историей: завести кредитную карту на мелкие покупки в рамках льготного периода и без переплат, взять пару рассрочек и погасить их вовремя, может быть попробовать автокредит. В любом случае, все это лет через 5-6 повлияет на решение банка, когда ипотека будет актуальной как никогда. А лишние 0.5% ипотечной ставки приносят экономию 300 000 рублей на кредите в 3 миллиона на 20 лет. Если 300 тысяч не лишние, то читай до конца.
Шаг 2. Задумались об ипотеке - считайте, что уже взяли ее.
Итак, вы задумались об ипотеке. Если вам 20, вы поругались с мамой и задумались о собственном жилье, то вам пока рано. В ипотеке нет места эмоциям. Только осознанные решения и циничный расчет. Если вы уже давно работаете, имеете хоть какую-то кредитную историю и постоянный доход, состоите в отношениях, женаты или даже успели завести детей, то вы уже одной ногой в ипотечном кредите - и в этом нет ничего страшного. Обсудите это с близкими или с самим собой, осознайте принятое решение, поставьте перед собой цель. Например, "нам нужно жить в собственной двухкомнатной квартире минимум через 5 лет". Итак, первый шаг - кредитная история, второй шаг - допустить мысль и поставить цель. Если кредитной истории нет, то вы знаете что делать.
Шаг 3. Среда обитания.
Самый приятный этап перед вступлением в кредитные отношения с банком - определение параметров квартиры, в которой вы хотите жить. Решите заранее, что будете искать жилье в определенном районе, например, рядом с родителями, друзьями или работой. Но помните, что работа часто меняется, друзья переезжают, а родители всегда рядом. В любом случае, определите район поиска: кто-то ориентируется на будущую школу, кто-то на близость к центру или к метро и остановкам транспорта. Ограничение района поиска поможет в дальнейшем не метаться в поисках "того самого" варианта, но на 10 км дальше от любимого парка.
Кроме того, определитесь с размером квартиры, этажностью, типом дома, с примерной стоимостью жилья. Это дисциплинирует в последствии, как это часто случается при покупке автомобиля. Цена растет, радиус колес тоже, сиденья становятся все более кожаными. Если автомобиль это эмоция, то квартира в ипотеку - это надолго, лет на 10-15 точно.
Можете даже позволить себе некоторые слабости на этом этапе. Изучайте известные поисковые порталы жилья, съездите на показ реальных квартир без копейки в кармане. Это научит вас отличать реальные варианты от красивых фото и вы сможете скорректировать свои желания.
Шаг 4. Бюджет, тут все серьезно.
Раз уж вы дочитали до этого места, то я верю в ваши серьезные намерения. Очевидно, что перед покупкой жилья люди копят на первоначальный взнос, вероятнее всего снимают жилье и параллельно выбирают обои в гостиную. Самая распространенные ошибки при накоплении:
1. Ура, у нас уже есть 5% первоначального взноса - поехали смотреть варианты;
2. Давай сейчас купим квартиру, а на ремонт возьмем потребительский кредит;
3. Мы на двоих зарабатываем 50 000 рублей, значит 40 000 в месяц на ипотеку потянем.
Нет, и еще раз нет. Заведите таблицу в Excel и распишите ваши доходы и расходы по месяцам хотя бы на ближайшие лет 5. Не стесняйтесь заложить небольшой рост зарплаты, карьерные продвижения, но и не забываем про рост стоимости жилья. Да, цены на жилье иногда падают, но и с работы иногда выгоняют.
Итак, формируем бюджет:
1. Суммируете ваш с супругой (будущей супругой) доход на ближайшие 5 лет с разумным ростом дохода.
2. Отдельно расписываете затраты на жизненно необходимые вещи (путешествия и свадьба на 300 гостей в этот список не входят!)
3. Отдельно составляете бюджет на аренду жилья, если арендуете его, на все 5 лет.
4. Считаете сколько в конце каждого года у вас будет накоплено лишних денег.
5. Примерно прикидываете на сколько будет дорожать каждый год квартира, с параметрами которой вы определились ранее.
Храните этот файл надежно, вносите в него корректировки в процессе накопления. Такие записи хорошо визуализируют цель и сокращают время ожидания.
Шаг 5. Калькулятор без кнопок.
Заходим на сайт любого банка, где есть ипотечный калькулятор (в конце статьи ссылка на парочку популярных) и вводим в него следующие параметры квартиры:
1. Ее полную стоимость, как будто вы 100% квартиры берете в кредит
2. Ставку по ипотеке на текущий момент (все равно сложно предсказать как она изменится)
3. Срок ипотеки (оптимально 15 лет, максимум - 20 лет)
Внимательно смотрим на ежемесячный платеж и ужасаемся. Если он выше, чем половина вашего совместного дохода, то на квартиру все еще нужно копить дальше. Сокращаем размер кредита на сумму накоплений, которая у вас будет через год (ее вы посчитали ранее) и вносим новую сумму в калькулятор. Опять ужасаемся и делаем эту операцию пока не наступит следующее:
1. Первоначальный взнос по ипотеке будет составлять примерно 20-30% от стоимости жилья
2. Ежемесячный платеж не будет превышать 40-60% от вашего дохода.
3. Переплата в первые месяцы по процентам будет не выше вашей аренды текущего жилья (если ничего сейчас не арендуете, то возьмите за ориентир стоимость аренды будущей квартиры)
Все - теперь вы знаете сколько еще примерно вам нужно копить и откладывать на квартиру до момента ее покупки.
Шаг 6. Ремонт будущей квартиры
Если вы планируете покупать "бабушкин вариант", где проще все сжечь дотла, чем восстановить, то заранее задумайтесь о ремонте. Намного правильнее и надежнее отложить деньги на ремонт заранее на депозит, чем брать после покупки кредит на ремонт. Во-первых, у вас будет ипотека и тянуть еще и кредит на ремонт - задача непростая. К тому же, какой смысл брать кредит наличными под 20% годовых, когда банк дает вам ипотеку под 10%? Намного правильнее накопить лишние 0.5 миллиона на ремонт и отложить их под % или взять ипотеку не на 10 лет, а на 15, чтобы снизить ежемесячный платеж.
Тоже самое касается и новостройки. Пока квартира строится, вы уже платите ипотеку, арендуете квартиру и копите на ремонт. Будьте очень осторожны в этих расчетах, иначе можете оказаться в глупой ситуации: у вас на руках ключи от новостройки, но вы вынуждены снимать квартиру, т.к. у вас нет денег на ремонт, потому что они все уходят на погашение ипотеки и на аренду жилья. Шах и мат, как говорится.
Шаг 7. Немного о приятном, или почему ипотеку берем мы, а деньги должны нам
Первые пункты звучат страшно, но если все взвесить, то ипотека вполне себе разумный инструмент для покупки жилья при разумном уровне накоплений. Но есть в ипотеке и приятная сторона вопроса.
Во-первых, если это ваше первое жилье, то вы сможете получить от государства вычет в размере 13% от вашего дохода в ближайшие несколько лет. Возврат можно сделать через налоговую, но не более чем 260 000 рублей и раз в жизни. Если квартиру покупаете с супругой, то она может отказаться от вычета и получить его при покупке следующего жилья, а мы верим, что после прочтения этой статьи вы сможете купить не одну квартиру.
Во-вторых, государство возвращает 13% с выплаченных банку процентов. Так что когда определитесь с графиком платежей в ипотечном калькуляторе, то сможете примерно посчитать сколько каждый год будут возвращать налогов.
В-третьих, никогда не считайте сколько % банку вы переплатите за эти 15-20 лет. Относитесь к этому так: "я сейчас снимаю квартиру у дяденьки за 25 000 рублей, а буду снимать квартиру у банка за 20 000 рублей". По сути проценты банку можно приравнять к аренде жилья у того же банка. Вот только через 15 лет оно будет вашим, а арендованная квартира так и останется чьей-то.
И в-четвертых, ваша квартира на весь срок ипотеки будет застрахована (кстати, не забудьте учесть это при накоплениях). Это относительно недорого, особенно через три года после начала ипотеки, когда страховка значительно сокращается. И кроме всего прочего, можно будет спать спокойно, ведь застрахована и жизнь, и здоровье заемщика и само жилье.
Как и обещал, вот пара ссылок на ипотечные калькуляторы, которыми я пользовался ранее сам.
http://calculator-credit.ru/calculator.php
http://fincalculator.ru/ipotechnyj-kalkulyator
Можете задавать вопросы в комментариях, если из статьи что-то не понятно.
Удачных вам покупок в кредит без процентов и переплат!
Если вам понравилась статья и вы хотите узнать больше лайфхаков, то подписывайтесь и комментируйте.
Или не хочется узнать, как можно заработать на своих тратах лишние 10 тысяч рублей в год?