Для защиты обманутых дольщиков при долевом строительстве наши юристы по недвижимости проводят консультации, проверяют договоры купли-продажи жилья, выезжают на переговоры с застройщиками, составляют иски на застройщиков, защищают права дольщиков в суде.
Откуда берутся обманутые дольщики, что им делать и как среди них не оказаться
Сегодня не каждый помнит, что были времена, когда социальный найм был явлением всеобщим, а государство, пусть иногда и очень неспешно, но предоставляло жилье всем. Однако на смену патриархальной неспешности СССР пришел жесткий современный рынок, и каждый сегодня сам ищет себе средства к существованию и крышу над головой. Но если найти себе хоть какую-то работу сегодня не особенно трудно, то вот жилищный вопрос стал острым как никогда ранее.
Причина этому проста и очевидна всем. Достаточно взглянуть на ценовую планку жилья, чтобы без всяких сомнений сказать: обычный средний гражданин способен приобрести себе квартиру только в одном случае - если случится чудо. Ведь накопить те суммы, которые запрашивают сегодня продавцы жилья, едва ли можно за хоть сколько-нибудь адекватные сроки. А если говорить о квартирах в Первопрестольной или в Северной столице, то тут не хватит и десяти жизней. И это если не учитывать бесконечные перемены экономической ситуации и кризисные тенденции последнего времени. И что делать? Жить ведь где-то надо…
Доступные способы
Гражданам надо где-то жить, и именно поэтому такие способы должны быть – иначе общество станет неустойчивым и потрясения не заставят себя ждать. Не удивительно, что варианты появились – пусть не самые доступные, но при достаточных усилиях свое жилье становится, по крайней мере, достижимым. И одним из таких вариантов стало долевое строительство, которое достаточно быстро стало весьма популярным среди соотечественников. Его ключевая идея заключалась в том, что квартира не покупается, а строится на те деньги, которые предоставляет заинтересованный гражданин, и этот гражданин, подождав немного, становится владельцем жилья по цене значительно скромнее рыночной.
Насколько радужной оказалась реальность?
С первого взгляда долевое строительство – это сказка, а не возможность. Еще бы: приобретается вполне серьезная квартира, а затраты на нее – скромные и вполне посильные. Однако радужные очки очень быстро разбиваются от контакта с повседневностью, и стоит внимательно присмотреться, как станет очевидно – риски этой схемы просто огромны.
Ведь с экономической точки зрения любой дольщик – это инвестор. И инвестиция, которую он делает в свое будущее жилье, для любого экономиста будет очевидно рискованной, потому что вкладывается она, если взглянуть на ситуацию беспристрастно – в пустое место. Причем в самом буквальном смысле: на момент, когда застройщик начинает собирать миллионные инвестиции своих дольщиков, у нее есть именно это самое пустое место – пустой земельный участок. Ах да – еще есть две бумажки, разрешение на строительство и проектная декларация. Даже полному дилетанту ясно, что все это не стоит почти ничего.
Так что фактически дольщик платит за надежду на то, что когда-нибудь у него своя квартира появится. А там, где платят за надежду, обычно мгновенно появляются мошенники.
Миллионы дольщиков на блюдечке с каемочкой
Получить деньги за пустое место – слишком соблазнительная ситуация для тех участников строительного бизнеса, которые не прочь воспользоваться доверием себе на пользу. Такой застройщик получает нужные разрешения и документы, проводит красивую и впечатляющую рекламную компанию, собирает деньги, переводит их на левые счета и растворяется в пространстве бесконечности, оставляя за собой либо пустой участок, либо вялую имитацию строительства. И, разумеется, обманутых дольщиков. К завершению прошлого века такое явление из разряда иногда встречающихся перешло в категорию всеобщего распространения, а выражение «обманутый дольщик» из обычной констатации факта превратилось в термин и жизненное достижение.
Масштаб проблемы вызвал адекватную реакцию властей, которые решили хоть как-то ограничить лавину обманутых дольщиков и приняли знаменитый закон ФЗ-214. Задача того документа была разумной и благородной – в систему отношений долевого строительства нужно было внести ограничения и установить наконец-таки порядок.
Закон действительно стал полезным: многие «серые» схемы оказались за рамками законных, что получения денег дольщиков теперь был абсолютно необходим ДДУ, а уровень ответственности застройщиков серьезно вырос. Но парадокс ситуации – в том, что обманутые дольщики не стали вехой прошлого, они по-прежнему никуда не делись. Ведь на каждый хитрый закон всегда есть пытливый и изобретательный криминальный ум. И несмотря на то, что с момента принятия ФЗ-214 прошло уже много лет, и закон все это время совершенствовался – люди все равно продолжают терять жилье и деньги.
Ужасы рынка из уст застройщиков
Версия самих застройщиков больше напоминает депрессивный роман об экономическом крахе богатого семейства. Они без конца повторяют, что в любом предпринимательстве всегда полно рисков – и строительная сфера здесь совсем не исключение. А особо хитрые вообще переходят к обвинению самих дольщиков в том, что из-за них, дескать, не строятся дома, чахнут продажи – и вообще сами дольщики виноваты практически во всем.
Естественно, что такие объяснения у самих обманутых дольщиков вызывают в лучшем случае недоумение: они ведь вполне законно и согласно договору все уплатили, так что считают свое желание вернуть сложенные средства естественным – эти деньги им непросто достаются. Вот только законодательство практически не предоставляет им разумных выходов для хоть сколько-нибудь удовлетворительного разрешения ситуации.
Как избежать участи обманутого дольщика?
Первое правило не желающего стать обманутым дольщиком – это внимательно слушать самих обманутых дольщиков. А они говорят о том, что будь они в момент заключения договора более информированными и более внимательными, и проблемы бы обошли их стороной. Так о чем полезно знать и куда полезно смотреть?
Начать надо с того, что убедиться: заключаемый договор никаким нормам российского законодательства не противоречит. Если строительная компания начинает отношения с того, что подсовывает незаконный договор – зачем тогда ввязываться в отношения с ней? Ведь ясно же, что такие попытки этот застройщик продолжит и в дальнейшем. Текст договора нужно в компании компетентного юриста проверить на хитрые условия и неявные ловушки, типа навязываемых услуг, или возможностей для застройщика разорвать договор по инициативе дольщика и в размере 10-процентной величины от стоимости. Что-то нашлось? Тогда, застройщик, прости – наша встреча была ошибкой и мы поищем другого.
Но если с договором все путем, продолжить изучение ситуации следует, выяснив все о застройщике. Она должна получить статус застройщика, а значит, она не только должна иметь проектную декларацию, но и заблаговременно получить разрешение на строительство и, естественно, обзавестись всеми полагающимися документами на участок земли.
Третий момент – заключать следует Договор ДДУ и только его. Никаких предварительных договоров даже близко быть не должно, и никакое вступление в ЖСК не подойдет. Ведь в первом случае незаконным будет привлекать деньги граждан, а ЖСК – безусловно законный вариант, но он намного слабее защищен законами и не предоставляет такого объема гарантий, как ДДУ.
И, наконец, нужно заняться разведывательными мероприятиями – выяснить, какой репутацией пользуется застройщик на настоящий момент. Можно выяснить это и в результате собственного импровизированного расследования, можно воспользоваться услугами профи, но выяснить некоторые сведения абсолютно необходимо. Что раньше эта строительная компания возводила? Что говорят о ней граждане и есть ли среди них обманутые дольщики? Есть ли на счету этого застройщика долгострои? Давно ли она вообще на строительном рынке?
По утверждениям обманутых дольщиков, если бы они сделали все это вместо того, чтобы наивно «вестись» на рекламу – деньги были бы целы и квартира была бы уже построена.
Есть ли повод для отчаяния?
Предположим, вы все-таки заключили договор с не слишком благонадежной строительной компанией и именно ваш объект оказался проблемным. Нельзя сказать, что ситуация жизнерадостная – но и для отчаяния сейчас не время. Настраивайтесь на достаточно длительную и сложную борьбу, причем не только с самого застройщика, но и с госструктурами, которые не особенно желают что-то предпринимать. Опыт многих обманутых дольщиков показывает, что рассчитывать на госорганы абсолютно не стоит, ведь они стремятся занять максимально далекую от них позицию, тянут время, обещают то, чего делать не планируют, а иногда и вводят в заблуждение целенаправленно.
Проблема будет решаться только тогда, когда о ней узнает как можно больше людей. Поэтому с этим затягивать совершенно не нужно: как только проблема наметилась – письма должны вагонами лететь во се инстанции, а митинги и пикеты должны стать нормой бытия – только так можно вернуть кровно заработанные собственные средства.
Естественно, что застройщик тут же перейдет в нападение и будет засыпать вас лозунгами типа «вы сами себе мешаете». Но мешаете вы только одному – тихо воровать ваши деньги. Поэтому никаких отказов от судов и обращений в прокуратуру даже близко быть не должно – иначе все деньги уплывут на счета, а их новые счастливые обладатели будут с комфортом проводить время в шикарных собственных жилищах. В отличие от вас.
Реагировать на проблему надо мгновенно еще и потому, что в этих делах судебные инстанции демонстрируют максимально эффективность и результативность именно на ранних стадиях. Тогда они реально могут помочь вернуть деньги или активировать замороженную стройку.
Поэтому не время расслабляться – действуйте, ведь только так вы реально сможете себя защитить.