Развитие ипотеки в России берет своё начало с 2006 года. Темпы роста в сравнении со стартом 179 млн. рублей в 2006 году до 2 трл. рублей выданных заемных средств. С одной стороны это выглядит как благо, ведь при при помощи ипотечных кредитов население может позволить улучшить жилищные условия.
С каждым годом банки развивали не только портфель займов, но и старались улучшить сервис для заемщиков: улучшалась информационная база, открывались современные отделения, упрощался процесс подачи заявок и оформления займов, но сервис этот сделан наполовину- о чем и пойдет речь далее.
Средний срок выданного ипотечного кредита составляет порядка 15 лет(180 месяцев), досрочное погашение предусмотрено законодательством в любое время, если в кредитном договоре не указано иное. Но, что делать, если возникла ситуация, при которой необходимо сменить район(регион) проживания, увеличился состав семьи и нужна квартира больше, жизненных ситуаций всех не перечислить.
И вот в этом месте начинается провал этого "улучшенного" сервиса. Стандартная схема, которую предлагают банки, проста- досрочное гашение тела кредита, далее снятие обременения и заёмщик в праве распоряжаться своей недвижимостью на своё усмотрение. В большинстве случаев необходимость сменить жилье наступает после 4-5 лет с момента приобретения. Какой же путь предлагают банки, если заемщик не в силах погасить займ собственными средствами?
- Первым распространенным способом банки предлагают найти покупателя, который станет таким же заемщиком вместо него и переоформить закладную.
- Вторым способом, который считается "народным", найти покупателя, который будет готов погасить своими средствами тело кредита, выплатить разницу заёмщику и переоформить квартиру на себя- при этом способе риски покупателя погасить чужой кредит и остаться ни с чем многократно возрастают и банки, которые вроде развивают сервис, до сих пор не придумали отлаженный механизм такой продажи. И это в век высоких технологий, сервиса, блокчейна и наличия высоковалифицировных кадров в стране в области программирования.
Для примера предлагаю взять всеми любимый и народный банк, доля ипотечных займов которого на рынке по итогам 2017 года составила 58,9%(данные с банки ру). Предлагаю процесс переоформления закладной не рассматривать, так как не всегда новый заёмщик готов вступить в ряды клиентов именно этого банка.
При досрочном гашении банкиры автоматически снимают обременение в течении 30 дней(на практике это происходит от 21 дня до 1,5 месяца). Покупатель такой квартиры, погашая чужой кредит, полностью не может быть защищенным, да и банку нет дела до его защиты, свое получили, а далее разбирайтесь сами.
Также стоит отметить, что покупатель эти 30 дней+время регистрации не сможет получить % на вложенные средства, а, если дополнительно воспользуется аккредитивными расчетами для расчета с продавцом-заемщиком, то банк в довесок будет пользоваться безвозмездно всей суммой до момента регистрации права и раскрытия аккредитива.
Не многим лучше обстоят дела в коммерческих банках, у которых нагрузка и поток клиентов меньше, некоторые предлагают выдать закладную и снять обременение в день гашения тела кредита ипотечного займа.
Конечно же всем хочется сервиса и качественного обслуживания, но в ипотечном кредитовании он в данный момент реализован наполовину, надеюсь об обратной стороне медали хоть немного стало понятно читателю.
В России второй год продолжается ипотечный бум, но при любом взлете есть также и падение, и массовый выход с рынка заемщиков рано или поздно возникнет. Будут ли готовы к нему банки, успеют ли модернизировать систему взаиморасчетов- покажет только время.
Ставьте лайки, подписывайтесь на канал.