За три квартала 2023 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость составил 349 млрд рублей. Согласно исследованию консалтинговой компании Nikoliers, это вдвое больше, чем за весь 2022 год, и втрое — чем за 2021-й. По её прогнозу, по итогам текущего года этот показатель достигнет 500 млрд рублей, что станет рекордом за всю историю наблюдения за рынком.
«В целом с начала года этот сегмент занимает второе место в общем объёме инвестиций в коммерческую недвижимость с долей 21%, или 93 млрд рублей. Наибольшим спросом в текущем моменте пользуются активы иностранных компаний, которые объявили об уходе с российского рынка: качественные деловые центры, торговые центры с успешной концепцией и складские объекты со сформированным пулом надёжных арендаторов. Тем не менее в условиях длительного дефицита офисных площадей деловые центры остаются надёжной гаванью для инвесторов, желающих сохранить и приумножить свои финансовые активы», — объясняет директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов.
На фоне высокого спроса предложение коммерческой недвижимости сокращается. По оценке консалтинговой компании IBC Real Estate, объём вакантных офисных площадей в московских деловых центрах сейчас составляет 8,3% против 12,2% в начале года. В этих условиях становится сложнее подбирать офисы именно под нужды вашего бизнеса. Объясняем, каким правилам нужно следовать, чтобы выбрать офис и получить помещение, о котором мечтают конкуренты.
1. Рассматривайте строящиеся объекты
В строящихся деловых центрах обычно более выгодные коммерческие условия, нежели в готовых. В большинстве случаев стоимость офисов на старте значительно ниже. Экономика здесь проста: девелоперу проще и выгоднее привлекать покупателей, а значит и инвестиции, в новый проект. В строящихся деловых центрах, помимо цены, доступна ещё одна комфортная опция — рассрочка от девелопера.
Например, в деловом центре TWIST, который компания Sminex-Интеко создаёт в 30 метрах от метро «Савёловская», рассрочка действует до окончания строительства в IV квартале 2025 года. По этой программе первый взнос составляет от 10%. Проценты по ней, а значит и переплата, ниже, чем по классическим ипотечным программам.
При заключении договора график платежей подбирается индивидуально: раз в месяц или раз в квартал. Такая гибкость даёт больше свободы бизнесу в распоряжении оборотными средствами. При досрочном погашении будет перерасчёт стоимости, а если возникнет потребность перепродать помещение до ввода TWIST в эксплуатацию, это можно сделать по переуступке прав требования.
2. Смотрите на транспортную доступность
Путь до вашего офиса для сотрудников и клиентов должен быть комфортным. Если деловой центр располагается где-то на отшибе, даже уже имеющиеся у вас сотрудники могут задуматься о смене места работы. Клиенты тоже станут рассматривать другие компании, а не вашу, если им будет сложно до вас добираться. Да, стоимость удалённых деловых центров ниже, но каким будет эффект от такой экономии?
Сейчас в Москве в продаже 12 строящихся премиальных деловых центров, но TWIST единственный расположен около выхода из метро. Кроме того, от него до станции МЦД «Савёловская» и Савёловского вокзала всего 170 метров.
Автомобилистам тоже удобно добираться, ведь деловой центр от Sminex-Интеко расположен на пересечении Третьего транспортного кольца и Бутырской улицы. На оба направления ТТК есть удобные въезды и выезды. В деловом центре создан подземный паркинг, где предусмотрены в том числе зарядные станции для электромобилей. Благодаря исключительной транспортной доступности посетителям легко найти клиентский офис или магазин, а сотрудникам удобно добираться до работы.
3. Выбирайте заметные офисные здания
Критерий заметности здания не менее важен, чем его транспортная доступность. Клиентам недостаточно просто доехать до указанной вами точки. Нужно ещё без проблем сориентироваться на местности. Вряд ли кому-то понравится блуждать по улицам в попытке отыскать «дом с каким-то номером, строение не помню какое». Идеальный вариант — здание, легко узнаваемое и заметное издалека. В этом случае едущему к вам клиенту даже не придётся запоминать адрес — и так понятно, куда идти.
Узнаваемые объекты с необычными архитектурными решениями привлекают внимание и при прочих равных условиях с конкурентами заполняются быстрее. TWIST станет архитектурной доминантой района, привлекая внимание своим необычным видом. По форме здание напоминает перевёрнутую пирамиду — расширяется снизу вверх. Это позволяет на компактном земельном участке увеличить площадь и наполнить TWIST всей необходимой для комфортной работы инфраструктурой. В результате последний, девятый этаж по площади вдвое больше второго, который лежит в основании пирамиды.
Wow-эффект был бы неполным без нестандартного фасадного решения — моллированного панорамного остекления. Оно сглаживает углы, делает архитектуру динамичной, а здание — заметным на фоне окружения. Кроме того, это решение даёт больше света для комфортной работы резидентов и визуально расширяет границы офисного пространства.
Футуристичности образу TWIST добавляет скрытая вечерняя подсветка, создающая эффект парящих этажей. В итоге получается красивый, заметный издалека и функциональный деловой центр. За оригинальное исполнение в 2023 году TWIST получил Архитектурную премию Москвы. Проект обошёл восемь номинантов. Награду архитекторам вручал мэр Москвы Сергей Собянин. О том, как проектировался деловой центр у метро «Савёловская» и что такое подлинная красота здания, можно почитать в нашем недавнем интервью с архитектором TWIST Андреем Романовым.
«Сложность здания — это, конечно, конструктив. У нас колонны наклоняются, выворачиваются, это действительно один из самых конструктивно сложных проектов, который мы делали, именно за счёт геометрии. Ещё интересен стеклянный фасад. Для того чтобы передавать ощущение единой поверхности, он не должен быть разбит фурнитурой открывающихся окон», — рассказал Андрей Романов о деловом центре.
4. Смотрите на форматы офисов
Планировка помещений играет одну из ведущих ролей в работе компании. Одним в силу специфики нужны кабинеты, другим — open space, позволяющий сотрудникам общаться друг с другом и эффективнее решать задачи. Можно искать помещения с отделкой и подходящей планировкой, однако оптимальный вариант — shell & core. В этом случае вы получаете офис без отделки и перегородок и можете выполнить его планировку исключительно под ваши потребности, без компромиссов.
В TWIST предусмотрено 42 офиса общей площадью 19 тыс. кв. м. Есть помещения со свободной планировкой с собственными открытыми террасами, санузлами и кухнями. Небольшому бизнесу подойдут офисы площадью от 59 кв. м, а крупные компании могут купить пространства от 947 кв. м.
Из 12 строящихся в Москве премиальных деловых центров террасы предусмотрены в восьми, причём только в TWISTони есть на стилобате, на крыше и в некоторых офисах. Если вы задумываетесь о комфорте сотрудников и их производительности труда, то террасы должны стать для вас хорошим аргументом. Большинству людей, проводящих значительное время на работе, важно иметь возможность выйти на свежий воздух и на время уединиться, чтобы услышать и структурировать свои мысли.
В TWIST на открытой части стилобата создана благоустроенная зона для сотрудников и гостей. На свежем воздухе среди зелёных растений можно работать, проводить переговоры с клиентами, отдыхать. Ещё одно рекреационное пространство предусмотрено на крыше здания. Здесь есть видовая терраса: приятно работать или пить кофе, любуясь городом с высоты девятого этажа.
В 2016 году Гарвардский университет провёл эксперимент, в котором группа людей работала в офисе с зелёными зонами, качественной вентиляцией и возможностью выйти на открытый воздух. Результат оказался ошеломляющим: сотрудники на 52% лучше концентрировались на задаче, а производительность их труда выросла на 12%. К слову, о вентиляции. В TWIST она подаёт в офисы на 30% больше чистого и свежего воздуха, чем во многих других деловых центрах столицы, — 80 куб. м/ч на одного человека. Воздух проходит двойную фильтрацию: сначала грубую, а затем тонкую.
5. Ориентируйтесь на дружелюбную систему безопасности
Практически каждый деловой центр в Москве имеет систему безопасности: классические турникеты, охрану в будке или многослойную проходную с проверкой документов. Всё это не способствует комфорту резидентов и клиентов, которым приходится преодолевать большое количество преград. TWIST создан для клиентских офисов. Поэтому здесь организована дружелюбная, но при этом эффективная система безопасности. Гости сразу могут пройти к нужному помещению без сложной пропускной системы.
Войти непосредственно к вам клиент сможет по QR-коду, который создадут резиденты. Сами сотрудники будут входить в офис с помощью Face ID или авторизованного подключения по Bluetooth. При этом на этажах и в общественных зонах ведётся видеоконтроль с интеллектуальной системой распознавания лиц, обнаружения забытых вещей и нетипичного поведения.
Несмотря на то, что клиенты и гости могут свободно зайти в TWIST и пройти к нужному офису, в деловом центре есть охрана. Её задача — обеспечить дополнительную безопасность и комфорт посетителей и резидентов.
И даже больше
Рассмотренные пять критериев важны при выборе офиса. Они влияют на успешное ведение бизнеса, комфорт клиентов и производительность труда. Есть ещё один фактор, повышающий качество труда и удовлетворённость ваших сотрудников. Речь об инфраструктуре. На первых трёх этажах TWIST разместятся коммерческие помещения. Всего их будет девятнадцать площадью от 16 кв. м: рестораны с террасами, кофейня, супермаркет, столовая, магазины. Резиденты и гости делового центра найдут здесь для себя всё нужное.
Таким образом, если вы занимаетесь инвестициями в коммерческую недвижимость, то в TWIST вы сможете сдавать помещения в аренду по выгодным ставкам. Этому способствуют удобное расположение, футуристичность, а значит и заметность, здания, удобные форматы помещений, насыщенная инфраструктура. Для бизнесов, приобретающих помещения для себя по разумной цене, такой выбор поможет повысить уровень HR-бренда, подчеркнуть статус компании и проявить заботу о сотрудниках, от усилий которых во многом зависит коммерческий успех фирмы.