Вся правда о недвижимости Сочи

Весной 2023 года NF Group сообщала, что Сочи вошел в тройку городов мира с самым дорогим элитным жильем, уступив только Монако и Гонконгу и опередив Нью-Йорк и Сингапур. Сегодня подвели итоги первого полугодия реализации так называемого «элитного» сочинского жилья. «Как следует из данных NF Group, в январе—июне 2024 года на рынке элитных новостроек Сочи заключено 70 сделок, что на 24% меньше год к году, подсчитали в консалтинговой компании» Много раз писал – в Сочи элитного жилья, как такового нет либо очень и очень мало. Есть гостиницы, номера, в условно, 4-5 звёздочных отелях, что жильём не является. Бизнесом тоже не назовёшь, ибо сроки окупаемости зашкаливают. Отдыхать в таких отелях себе дороже - УК сдаёт это всем, кто может себе позволить заселиться. То есть о приватной атмосфере, присущей «элитке», речи быть не может. Другими словами, от «элитного» в Сочи, только ценник, не более. Но, как мы видим, 200 чудаков в год, город всё-таки умудряется находить. Хотя, большинство таких лотов очень скоро всплывает в перепродаже. «В Сочи рухнули сделки на рынке элитной недвижимости почти на четверть после ажиотажного и неоправданного роста цен» «Причина негативной ситуации в Сочи — сохранение высоких цен. Средняя стоимость предложения элитных новостроек в курортном городе сейчас составляет 2,08 млн руб. за м2» Перепродать такое «добро» в Сочи, к слову, очень проблематично… Больше информации в телеграмм-канале - «Сочи в квадрате»

А где когорта Аналитиков, утверждающих, что с просрочкой всё нормально? Что – то не слышно уже пару месяцев как? Что случилось? Хотя, чего ждать от нынешнего поколения «эффективных менеджеров» способных заглянуть не дальше своего напудренного носа… Больше информации в телеграмм-канале - «Сочи в квадрате»

Эксперты продолжаю тешить себя, ничего не значащей мантрой, о доле просрочки в общем портфеле. О том, за счёт чего эта доля уменьшается, предпочитают молчать. Между тем, - 6% прироста всего за квартал «Объем просроченной задолженности по ипотеке в I кв. 2024 г. вырос на 6%, достигнув 61,8 млрд руб. Но их доля в общем портфеле задолженности остается незначительной» - Ведомости Годом ранее показатель увеличился на 1,18%, за аналогичный период «Центральный Банк беспокоится о качестве новых кредитов. Банки активно выдают ссуды с повышенным уровнем риска, например, с низким первоначальным взносом или клиентам с высоким показателем долговой нагрузки. Это может привести к увеличению проблемных ссуд в случае серьезных экономических потрясений» Ну,ну... Больше информации в телеграмм-канале - «Сочи в квадрате»

«Элитный» ЖК «Морская Симфония» с запашком «Элитным» его называют местные агенты, впаривая, по непонятно откуда взятым ценам, метры с очень неудобными планировками. Помимо постоянно гудящей трассы у окон, человейник сильно фонит. Не раз обращал внимание на неприятный запах, проезжая мимо. Источник, как оказалось, в самом комплексе «ЖК «Морская Симфония» фонит совсем не Черным морем. Жители микрорайона Чкаловский просят избавить их от запаха фекалий от элитного ЖК» «По словам людей, «Морская симфония» сливает свою канализацию в ливневку на федеральную трассу, все это разливается по району, а потом бежит в море» «Как 6 мая сообщили власти, при строительстве ЖК не были выполнены необходимые технические мероприятия, чтобы водоотведение выполнялось в штатном режиме. В результате канализация регулярно засоряется и происходит излив фекалий из колодцев» - sochi-bloknot.ru Вот, примерно такого плана в Сочи «элитное» жильё… Больше информации в телеграмм-канале - «Сочи в квадрате»

«По мнению Хуснуллина, ставка по ипотечным программам в России должна быть на уровне 5% годовых. При этом он уверен, что программа льготной ипотеки, хоть и разогнала цены на жилье, себя "оправдала безусловно", так как именно благодаря ей Россия вышла на ввод жилья в 110 млн кв м.» Здесь, очередное лукавство. Благодаря ипотеке цены разогнали, но застройщики строят ровно столько, сколько строили последние несколько лет. Большая часть озвученного объёма построена самими гражданами (ИЖС). В 2023 году, по данным Росстата - многоквартирных домов (МКД) введено 51,76 млн кв. м., ввод индивидуальных жилых домов (ИЖС) составил 58,68 млн кв. м. Население снова построило больше застройщиков – 53,4% от общего объёма А по сему, министр либо не в курсе, что маловероятно, либо лукавит… Больше информации в телеграмм-канале - «Сочи в квадрате»

В Минстрое забеспокоились, что «недожильё» от застройщиков останется невостребованным? «Важно не допускать сильной диспропорции многоквартирного и индивидуального строительства, мы видим большой задел по проектным декларациям» - заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин По его словам, с привлечением средств граждан на сегодняшний день в стройке находится 107 млн м² жилья: это на 9% больше, чем в марте 2023 года. Кроме того, на начало марта действовало 14 905 разрешений на строительство, по которым планируется возвести 155,7 млн жилых «квадратов». Вообще, важнее было не допускать текущих, необоснованных, цен и того, что застройщики лепят неликвид в виде студий и разный «евродвушек». И переживать было бы не о чем… Больше информации в телеграмм-канале - «Сочи в квадрате»

Сочинские агенты считали разницу в ценах на новостройки и на вторичном рынке по городу. Что вышло? Студии - на первичном рынке составляет 450,1 тыс. в то время как аналогичный показатель для студий на вторичном рынке составляет 300,2 тыс. (разница 150 тыс. или 33%); Однокомнатные - В новостройках 422,4 тыс., на вторичном рынке — 244 тысячи рублей, что на 178 тысяч дешевле. (42%); Двушки - В новостройках 359,1 тысяч, а на вторичном рынке — 223,8 тысячи рублей. (38%); Трёшки - в новостройках 337,5 тыс., а на вторичном рынке «квадрат» обойдется в 235,5 тысяч. (30%). Вывод? Новостройки в Сочи просто «прекрасное» средство для инвестиций. Впрочем, вторичный рынок спросом и по этим ценам особо не может похвастаться… В общем же, все сказочно богаты! Особенно ипотечники со своими ДДУ, виртуально… Больше информации в телеграмм-канале - «Сочи в квадрате»

Главное в ценообразовании на рынке новостроек нынче, оказывается совсем не рыночные факторы, а «нытьё» застройщиков… Интересно получается - раньше мы топили против льготной ипотеки, теперь - немного за. Причины таковы. -  Ценник начал проседать - спроса нет. Но ждать обвала процентов на 25-30 не стоит - будет столько нытья от застройщиков, которые будут рубиться за маржу, что опять придется вводить что-нибудь для "поддержки". Поэтому от текущего прайса ждать можно ну край процентов 10, если совсем плохо - 15. -  За кэш сейчас скидки чуть ли не 15%. И кэш - это в том числе и ипотека. Несмотря на все разглагольствования про комиссии и так далее, этот вентиль очередным вливанием из бюджета прикрутили. . -  Сравним 20 тыс. 5 лет назад и сегодня. Есть разница? Вот тут и кроется интрига. Через 5 лет 40-50 тысяч ипотечного платежа при адекватном зарплатном росте чувствоваться будут сильно меньше. Понятно, что со вторичкой чертеж немного другой - там ставки втрое выше. Но суть, кстати, останется той же. -  Однозначной ключевой ставки ЦБ не будет как минимум год. То есть ставки по новостройкам с лета полетят в космос. И будут там довольно продолжительное время. Да, застройщики создают свои банки, как то в кейсе "Самолета", и да, будут скидки по вкладам, если ипотеку брать там же. Но на долгосрочном горизонте 6% на Х будут дешевле, чем 15% на Х-10%. Для галочки - льготная ипотека есть лютейший просчет финансовых властей. Но из нее прямо сейчас можно выжать максимум. Если, конечно, нет возможности взять семейную - ««t.me/...ia» Ни одного адекватного, реального, рыночного, оправдания ценника нет! Больше информации в телеграмм-канале - «Сочи в квадрате»

«Самая доступная студия в Сочи, которая будет сдана в 2024 году, выставлена на продажу за 10 миллионов рублей. 13 марта об этом сообщают специалисты из агентства недвижимости OНИКС-Недвижимость» - sochi-bloknot «Этот объект имеет площадь 23,3 квадратных метра и расположен в Хостинском районе города-курорта» Самое интересное то, что такого хлама масса на вторичном рынке и он никому особо не нужен и по 6,5 млн. «Количество квартир и апартаментов, доступных на первичном рынке в Сочи в марте 2024 года, составляет 1672 шт.» Из них: 753 – однокомнатные; 520 – студии. То есть 76% это малый формат по ценам, далёким даже от понятия - «дикие» и будет введён только в этом году, не говоря об уже сданных и непроданных и тех, что будут сданы. Вторичный же рынок Сочи этим попросту захламлён давно! Больше информации в телеграмм-канале - «Сочи в квадрате»

Пару дней назад говорили вроде как о 30-35%. Теперь, вот, поменьше на десяток. Видимо в Минфине пересчитали за выходные и решили - 30% многовато будет… «Минфин нацелен снизить долю льготной ипотеки на первичном рынке жилья до 20-25%» А было? А было, если кто не в курсе: «По итогам 2023 года, объем ипотечных займов на первичном рынке за счет льготных программ достигал порядка 90%» То есть, застройщикам хотят резануть ни много ни мало – 60% продаж! За наличку у них никто не покупает уже давно, если только залётный какой, с лихими средствами. «Наша задача как регулятора снизить этот показатель до 20-25%, конкретные целевые ориентиры и конкретные параметры еще будут обсуждаться с заинтересованными участниками рынка. Но нам важно обеспечить поддержку именно граждан, а не застройщиков и банков», – добавил Министр. Комментарии излишни... Больше информации в телеграмм-канале - «Сочи в квадрате»

По просрочке в ипотеке – максимум за два года даже там, где данные в принципе не совсем репрезентативны. А если даже здесь столько, то сколько проблемных кредитов в реальности? Остаётся только догадываться… В ЦБ переживают не просто так! Больше информации в телеграмм-канале - «Сочи в квадрате»