Всем привет!
Навеяно вчерашними событиями, а именно полным уничтoжением склада Озона:
Я раньше, как-то про это не задумывался, но такое событие может случиться с любым складом, который входит в ЗПИФ недвижимости. Конкретно этот склад, насколько я выяснил, не входил ни в один из фондов, но это ничего не меняет (у него все равно был собственник, который извлекал прибыль из здания). Конечно, все застраховано, и здание, и товары, но получение страховок это вопрос не быстрый, а денежный поток на это время прервется.
С одной стороны, фонды недвижимости относительно вкладов или облигаций предлагают доходность такую же, а порой и чуть выше + страховку от инфляции, но за это приходится платить повышенными рисками (причем рисками совсем иного плана - не рисками того, что полыхнет гиперинфляция или процентные ставки будут меняться, а рисками того, что сам арендный бизнес пойдет ко дну).
Вот такие события заставляют задуматься, насколько безопасны такие инвестиции. Если все сделано правильно, на складах должна безотказно функционировать система автоматического пожаротушения, пожарная сигнализация, средства защиты должны быть всегда готовы к применению, но... все же понимают в какой стране мы живем и что фактически у нас может быть как угодно.
Лирическое отступление - периодически приходится заниматься этой темой и взаимодействовать с пожарниками всех видов (инспекторами, проектировщиками, экспертами). Когда надо было легализовать построенное с нарушениями здание, мне сразу же рассказали, сколько и кому надо будет заплатить, чтобы пройти все проверки))) Причем такое ощущение, что после того, как пожарников стали и впрямь сажать за допуск "неправильных" объектов в эксплуатацию (после Зимней вишни), они в цену своих услуг стали закладывать полное содержание себя и своей семьи на время отсидки))
Даже если не рассматривать откровенно кpиминальные вещи, в большинстве зданий есть какие-либо нарушения. Вот, например, в том, где я сейчас сижу, в свое время противопожарный водопровод был сделан из трубы диаметром 114 мм, а когда он сгнил, ввиду безденьжья кинули трубу 50 мм (у пожарного крана такой же диаметр). При всех проверках по очереди всегда можно включить все краны по одному и продемонстрировать, что все ок, но если во время реального пожара надо будет использовать несколько, напора не будет (чудес ведь не бывает, по трубе 50 мм воды поступает в 5 раз меньше, чем по 114). Кроме того, должна быть автоматическая задвижка на вводе, которая открывает байпас на пожарном водопроводе. То есть в нормальном режиме вода поступает по маленькой трубе, через счетчик, а если срабатывает пожарная сигнализация, то задвижка должна пустить воду в обход счетчика по большой трубе. Этого нет, поэтому в случае пожара кто-то должен будет бежать в подвал, открыть задвижку и только после этого можно будет тушить пожар.
Как от этого уберечься?
Так как мы никогда не узнаем, как на самом деле обстоят дела с безопасностью на конкретных складах, выход один - диверсификация. То есть либо покупать фонды, в которых много объектов, либо покупать много фондов. Некоторый управляющие компании это предусматривают, например в линейке фондов Активо действует схема: один фонд - одно здание, и можно руками собрать портфель, где вручную отрегулировать долю каждого здания (и каждого вида зданий, ведь есть и склады, и офисы и торговые центры).
Я пока, правда, сам не следую столь разумной политике и держу только ПНК Рентал, в этом фонде сейчас только 3 склада, но они неравные по величине и если самый большой склад будет потерян, то денежный поток упадет примерно втрое.
А вам приходилось сталкиваться с пожарами?