Финансы: сберечь☔️и приумножить🔥

🏠 Цены на жилье: чего ждать дальше? До 1 июля еще действуют программы льготной ипотеки, писал про них недавно. Многие пытаются прыгнуть в последний вагон, и июнь по объему ипотечных сделок ожидаемо побьет все рекорды. 🔽Но после окончания программы льготной ипотеки спрос на рынке новостроек скорее всего несколько поостынет. Капитан очевидность: первичка потеряет свое главное преимущество перед вторичным жильем — более низкие ипотечные ставки. При плюс-минус тех же условиях покупки - новое жилье требует дополнительных расходов: - аренда другого жилья на время строительства , если покупалось для себя - либо неполучение арендного дохода на время строительства, если покупалось для сдачи в аренду - ремонт, техника, мебель, ведь новостройки, как правило, сдаются "в бетоне" Так что люди снова начнут больше смотреть в сторону вторичного рынка. Во второй половине года объемы продаж снизятся, и застройщики пойдут на разные ухищрения для поддержания спроса. Возможно, будут более гибкие условия продаж и бонусы. ❗️Важно! Все прогнозы выше применимы больше к регионам, чем к столицам. На недвижимость Москвы и Петербурга отмена ипотеки с низкими ставками повлияет тоже, но немного меньше. В обеих столицах в декабре прошлого года были снижены лимиты льготной ипотеки, и это уже несколько остудило пыл на столичных рынках. Что в итоге❓ значительного снижения цен вряд ли стоит ждать. Коррекция если и будет, то небольшая и недолгая — полгода-год, пока ипотечный сегмент перестраивается. А стоит ли покупать сейчас: Друзья , мое сугубо личное мнение: ✔️Если вы планируете жить в этом жилье, то да, лучше не откладывать комфорт на завтра — значительных изменений цен не будет. 📉Если планируете «ленивые» инвестиции , то есть купить и ждать пока жилье само отрастет в цене - не самое удачное время. Можно, конечно, просто купить для сохранения сбережений, но на значительный рост цены такого актива сейчас я бы не рассчитывал. 📈Если же планируете АКТИВНЫЕ инвестиции в недвижимость- момент может быть неплохим. Тот же флиппинг или покупка большого объекта с разделением его на несколько маленьких - может дать дополнительную выгоду с учетом потенциально вкусных предложений от застройщиков. Именно последним направлением и занимается наша команда, то есть мы обычно рассчитываем на измения в конкретной недвижимости, которые производим САМИ , а не на рынок в целом. #недвижимость #ипотека #чтобудетсценаминанедвижимость

⚠️ Одна из самых хреновых вещей в работе судебного юриста или адвоката - это когда в заседании нельзя просто сказать: «Уважаемый суд, ну согласитесь - эти черти в натуре совсем ох**ли!» А судья бы такой в ответ: «Ага, и правда ох**ли» И ура, дело выиграно ✌️ Но , увы, в жизни все по-другому. И вместо этих простых слов приходится нашему брату писать мудреные позиции на 7 листах и педантично обосновывать их ссылками на статьи нормативных актов. Строгие правила гражданского процесса, они такие. А к чему, друзья, я сегодня написал об этом фрагменте жизни «людей, о коих не сужу, затем, что к ним принадлежу»? А к тому, что сегодня День Адвоката. Ну и расширительно толкуя данный праздник - распространяем его действие на всех судебных юристов. С праздником всех сопричастных! Удачи в судах 🏆🙌

❓ Сегодня на планерке наши менеджеры сетовали на то, что много времени убивается на анализ и отсев заявок по займам для бизнеса (под залог недвижимости). Процесс отбора одной качественной заявки из десяти «шлаковых» было бы классно автоматизировать. Кто может посоветовать нейросеть или иной механизм замены человеческих мозгов на электронные? Что нужно 🔽 1) проверка , оценка и рейтингование бизнес-заемщика 2) проверка, оценка и рейтингование залоговой недвижимости #нуженсовет

💰 ⁉️ Что выгоднее: купить недвижимость в Ипотеку или за Наличные? Ответ зависит от: 1) % ставка по ипотеке 2) % доходности от АЛЬТЕРНАТИВНОГО использования той самой налички (если Вы деньги вложите не в недвижимость, а в альтернативный проект) 3) сумма скидки за покупку недвижимости за наличку (если таковую дает Продавец недвижки) 🔍 РАЗБЕРЕМ НА ПРОСТОМ ПРИМЕРЕ: Предположим, цена объекта недвижимости в ипотеку 5.530.000 руб.  За наличные тот же объект обойдется в 5.250.000 руб. То есть скидка на покупку объекта за наличку 280.000 руб. 👌 Условия по ипотеке: - одобренная сумма: 3.130.000 руб. - процентная ставка 18% годовых - ожидаемый срок погашения 5 лет ➡️ Теперь включаем в расчет доходности АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ проекта инвестора по инвестициям в недвижимость (например, флиппинг или залоговый займ бизнесу) : деньги в этой альтернативе приносят 30% годовых. Расчет: 1️⃣Процентная переплата за ипотеку Переплата за 5 лет под 18%: 3.130.000×18%×5 лет = 2.817.000 руб. 2️⃣Доходность от инвестиций Доход за 5 лет по 30%: 3.130.000×30%×5 лет = 4.695.000 руб. 3️⃣Чистая выгода ОТ АЛЬТЕРНАТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ВАШИХ ДЕНЕГ с учетом покупки недвижимости ипотеки в ипотеку и «ВЫСВОБОЖДЕНИЯ» собственных денег для альтернативного Проекта: 4.695.000 - 2.817.000 = 1.878.000 руб. ⁉️А как быть с потерянной в случае ипотеки скидкой ? Сравниваем: Переплата за объект в ипотеку: 280.000 руб. Но ведь наша выгода от направления своих денег а АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ проект в разы БОЛЬШЕ потерянной скидки Считаем: Чистая выгода за 5 лет 1.878.000 руб МИНУС упущенная сумма за неиспользование скидки за наличку 280.000 руб = 1.598.000 руб. ➕ Что в итоге? Мы привлекли деньги в банке, не залезая в свой кошелек, а свои деньги пустили в прибыльный оборот (в проект). Таким образом, в конкретном случае ВЫГОДНЕЕ КУПИТЬ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ В ИПОТЕКУ. 🔖 Друзья, обратите внимание, что пример этот условный (с КОНКРЕТНЫМИ ВВОДНЫМИ), и такие высокие ставки как в проектах, так и в ипотеке - актуальны именно сейчас. Если Вам нужен расчет и консультация по собственной ситуации или ищете тот самый заветный проект для инвестиций- пишите @FaermanKonstantin На связи! #инвестициивнедвижимость #чтовыгоднееипотекаилиналичные #финансоваяграмотность

😎 Фрагмент ремонта в инвестиционном апартаменте: когда лестница на 2й ярус не заходит по размерам с 1го раза 🤣 #инвестициивнедвижимость #флиппинг

😂Краткость - сестра таланта. Особенно в деловых переговорах. Получил сегодня голосовое сообщение от клиента длительностью 14 минут. Ну это писец 🤣 А прослушав ясно осознаешь, что сути там максимум на 3 минуты. Для таких случаев вместо режима прослушивания х2 нужен х6. Друзья, давайте беречь время друг-друга!

❗️Вакансия. Наш бизнес по инвестициям в недвижимость неуклонно расширяется. Команде нужен приток людей с энергией, мозгами, пунктуальных и пытливых с аналитическим складом ума. ⚠️ Ждем с нетерпением человека: - готового кропотливо изучать доски объявлений Авито; Циан; ДомКлик; торги по банкротству и находить заветные недооцененные и перспективные объекты недвижимости - вести переговоры с клиентами (с арендаторами; с покупателями недвижимости; с предпринимателями, желаюшими получить кредит под залог недвижимости) - аккуратно работать с документами (договорами, актами приемки, коммерческими предложениями по недвижимости и по залоговым кредитам для бизнеса) МЕСТО работы - Ярославский офис, Кировский район. Регионы, с которыми из нашего офиса предстоит удаленная работа с недвижимостью: Москва, Санкт-Петербург; Красноярск; Иваново ( список гибкий, перидически расширяется) 💰 ЗАРПЛАТА 40 тыс рублей фиксированная часть + сдельная от результатов. В сумме ориентируемся на 90-110 тыс рублей. ОБУЧЕНИЕ за счет фирмы. За подробностями обращайтесь в ЛС. Репост приветствуется! #вакансия #недвижимость

Как и обещал продолжение вчерашнего поста ⬆️ В январе-феврале 2024 года мы с партнерами всерьез «чесали репу»: купить или нет Яндекс , чтобы спекульнуть под его переезд в РФ. Предложение от брокеров было таким: Цена Яндекса в заблокированном «Евроклире» 1785₽ за акцию. Цена того же Яндекса на Мосбирже 3100₽ за акцию. Согласитесь, сладкая разница 😀 ТО ЕСТЬ ПРЕДЛАГАЛИ КУПИТЬ В ЕВРОКЛИРЕ, А ПОТОМ ДОЖДАТЬСЯ ОБМЕНА НА АКЦИИ С МОСБИРЖИ. И был прогноз, что коэффициент обмена будет 1:1. Мы решили не рисковать. Обязанности проводить обмен 1:1 у Нидерландского Яндекса не было. То есть элемент казино велик. А меня никогда не «вшторивало» от инвестиций, в которых нельзя логически просчитать результат. Отказались. И правильно сделали ✅ Уже в мае пришла новость: Акции у тех, кто купил на Евроклире после 30 ноября 2023 года - выкупаться и обмениваться НЕ будут. Брокеры сухо отвечают: «так решил Яндекс». И юридически с этим решением спорить сложно. #яндекс #редомициляция #хорошочтомынекупили

💩💩 Настоящий "срач", хоть и небольшой, но офигительно неприятный разгорается вокруг обмена акций великогo Yandex N.V. В поисках правды инвесторы уже пожаловались в ЦБ на условия их обмена. Речь о рисках биржевого обмена бумаг нидерландской Yandex N.V. у инвесторов, которые покупали их на Московской и СПБ Бирже: а именно cжатые сроки биржевого обмена и добровольный характер обмена. Например, Ассоциация Розничных инвесторов (АРИ) делает вывод, что могут пострадать несколько сотен тысяч инвесторов, и предлагает: 🟢 Придать бОльшую огласку процедуре и сделать ее максимально простой и прозрачной; 🟢 Провести второй раунд обмена и сделать его обязательным для инвесторов. Юристы новых владельцев «Яндекса» дали ответку АРИ. В нем говорится, что: 🟠 Cроки подачи биржевых оферт в рамках предложения составляют почти шесть недель, что соответствует рыночной практике; 🟠 УК ЗПИФ предпринял дополнительные шаги для информирования акционеров Yandex N.V.; 🟠 Обмен носит добровольный характер в соответствии с применимым законодательством; 🟠 Второе предложение из письма АРИ (дополнительный раунд обмена) было оставлено без комментариев От себя добавлю, что мы с партнёрами всерьез рассматривали покупку акций Яндекса специально под переезд компании домой в РФ (называется мудреным словом редомициляция 🙂) так как цены у таких брокеров как "БКС" и "Фридом Финанс" были дешевле рынка Мосбиржи почти в 2 раза. Но в последний момент засомневались и отказались от сделки . Дело было в 1м кв 2024 года. Сейчас могу лишь порадоваться за нас - реально повезло, что не влезли в эту историю. Подробнее о нашем опыте расскажу завтра.

⚠️ «Никогда такого не было, и вот опять» ) Есть вероятность, что ЦБ на очередном заседании увеличит ключевую ставку еще, и она вырастет до 17 🛍 Почему: в апреле инфляция выросла до 7,8% (естественно не за месяц , а в годовом выражении). Ну не получается пока ее, негодницу, обуздать. А прогноз ЦБ был оптимистичнее: что во 2м кв инфляция составит 4,6%. Не сбывается прогноз. Нужны меры, а именно повысить «ключ». 💼 Об облигациях в наших портфелях на случай роста ключа : 1. Готовимся к возможному снижению курса котировок рублевых облигаций с постоянным купоном на Мосбирже. 2. Флоатеры с привязкой к ключевой ставке, наоборот, могут подрасти. И традиционно ожидаем удорожание % ставок: 1) кредитов для бизнеса 2) ипотек на вторичку и коммерческой ипотеки Если Вам нужна консультация по формированию портфеля из Ваших сбережений с высоким доходом либо Вашему бизнесу нужен кредит - пишите @faermankonstantin #ключеваяставка #инфляция

🪙 ❗️ Как заработать на торгах по банкротству. Поговорим об инвестициях в коммерческую или жилую недвижку через торги Друзья, эта тема набирает популярность от года к году, и неудивительно — вполне себе реальная возможность купить недвижимость по сладкой цене.  Основные стратегии получения инвестиционного дохода через торги: 1️⃣Получить прибыль, перепродав объект недвижимости, купленный с дисконтом — цена через торги может быть в разы ниже рыночной.  2️⃣Купить по заниженной цене объект с хорошим коммерческим потенциалом и затем сдавать помещение в аренду. За счет выгодной стоимости окупаемость проекта может составить всего несколько лет.   💼 О торгах Процедура торгов достаточно прозрачная по актуальному законодательству, но существуют свои особенности, которые необходимо учитывать. Торги проходят на специальных коммерческих площадках по банкротству. Участие требует наличия электронной цифровой подписи (в просторечии - ЭЦПшка), выбора объекта и внесения задатка. Победителем становится участник, предложивший наибольшую цену. КУДА КОНКРЕТНО ИДТИ ⬇️ Вот Топ-5️⃣ площадок для торгов по занимаемой доле рынка: 1. МЭТС 2. Российский аукционный дом 3. Центр дистанционных торгов 4. Альфалот 5. Новые информационные сервисы ⚠️ При самостоятельном участии в торгах инвестору нужно иметь в виду возможные риски. Например, информация о качестве и истории объекта может быть недостоверной. Или присутствуют неизвестные на момент сделки права третьих лиц, которые могут привести к отмене торгов. Оценить риски помогает проведение аудита объекта, включающего в себя изучение документации, осмотр объекта и анализ рыночных условий. ⚠️Также важно помнить, что иногда сделки связаны не просто с покупкой недвижимости, а с продажей юридического лица, владеющего этим объектом. Это требует особого внимания к бухгалтерской отчетности и анализу долговой нагрузки организации. Инвестиции в недвижимость через торги по банкротству — действительно прикольный вариант, но он требует усилий и тщательной подготовки: время уходит на поиск лота с хорошим потенциалом (не путать с фуфлом, в больших количествах продающимся на площадках) и минимальными рисками, далее юридический анализ объекта, регистрация на торговой площадке, соблюдение процедуры торгов и т.д.  Последующая перепродажа или сдача в аренду тоже тема непростая. ✔️Если времени на это нет, но есть деньги и желание инвестировать - мы можем помочь. Чтобы забронировать время бесплатной консультации, пишите @faermankonstantin #инвестициивнедвижимость #торгипобанкротству

В ответ на пост Вот видите, в 71 год человек в отличной физической форме. Трагично только, что не нашел ей более хорошее применение.