99 подписчиков

📍 Разделяй и властвуй: как выгодно вложиться в РАЗДЕЛЕНИЕ недвижимости


Друзья, расскажу о крутой стратегии для повышения доходности от коммерческой недвижимости. Суть в том, чтобы покупать крупные объекты и делить их на мелкие.

🟢 В чем выгода?

✔️Доходность: Разделив большое здание на маленькие офисы, апартаменты, склады или магазины, можно сдавать в аренду каждую часть по отдельности. В итоге общий доход выше, чем если сдавать всё помещение целиком.

Аналогично при продаже - по ценообразованию работает правило: оптом дешевле - в розницу дороже📈

✔️Ликвидность: Меньшие площади легче продать или сдать в аренду. Больше шансов быстро найти арендаторов или покупателей.

✔️Диверсификация: не складываем все яйца в одну корзину. Большое количество арендаторов не съедет одновременно. Соответсвенно когда несколько арендаторов, а не один – меньше рисков простоев и стабильный доход.

🔴Где стелить соломку?

Как и в любых инвестициях, в недвижке при разделении объектов есть свои риски. Чтобы не влететь в штрафы и неприятности, лучше знать законы и правовые нормы, и озаботиться получением необходимых разрешений (или убедиться, что ваша инвестиционная компания озаботилась за вас). 

Как минимум, важно учитывать следующее:

⚠️ Ораничения на перепланировку при наличии жилых помещений: Перепланировка коммерческих помещений может быть запрещена, если они находятся на одном этаже с жилыми помещениями. Также могут быть ограничения, если нежилое помещение расположено над жилыми квартирами. Например: если дробите с целью пооучения нескольких апартаментов - над жилым помещенем нельзя сделать новую мокрую точку.

И еще необходимо соблюдать дополнительные требования по звукоизоляции и пожарной безопасности.

⚠️Правовой статус апартаментов: апарты в России считаются нежилой недвижимостью. Это значит, что на них распространяются правила, применимые к коммерческой недвижимости, а не к жилым помещениям. Важно помнить, что в апартаментах не всегда можно прописаться, и они могут облагаться более высоким налогом.

Таких нюансов много, но эти два – основа основ. Если вы самостоятельный инвестор, будьте внимательны!

🔝Как это работает - на конкретных примерах, доходных в 2024 году:

🟡Разделение крупных офисных пространств на малые офисы или коворкинги: в Москве и Петербурге спрос на небольшие места для работы остается высоким. Компании стремятся оптимизировать свои расходы, поэтому аренда меньшего пространства для них - привлекательный вариант.
🟡Апартаменты и студии в туристически привлекательных районах:
Отдельные зоны Москвы, Питера, Сочи и других городов могут приносить высокий доход от краткосрочной аренды (осособенно в сезон отпусков и праздников). 
🟡Торговые площади в развивающихся районах: В новых жилых комплексах и активно развивающихся районах торговые площади всегда востребованы. Разделив крупный торговый объект на маленькие магазины, можно привлечь больше арендаторов.
🟡Склады и логистические центры: разделение больших складских помещений на небольшие секции привлечет малый и средний бизнес, которому не нужны большие площади, но важна удобная логистика.

Инвестируйте с умом и оставайтесь на связи, готовлю больше практических советов по этой теме.