Вице-премьер Марат Хуснуллин сделал заявление, которое в нормальные времена прозвучало бы как тревожный сигнал. Но сейчас это скорее констатация факта: запас прочности российских застройщиков «практически исчерпан».
За этой сухой фразой стоит завершение целой строительной модели — модели эпохи дешёвых денег.
Как работало всё последние годы
Рынок недвижимости в России жил по простой и прибыльной логике:
– льготная ипотека разогревала спрос,
– цены росли почти автоматически,
– девелоперы запускали проекты пачками, не особенно боясь промахнуться.
До тех пор, пока ключевая ставка не переписала правила.
Что изменилось сейчас
Деньги стали дорогими. Покупатель — осторожным и требовательным. Ипотека заметно замедляется. А девелоперы больше не могут бесконечно перекладывать рост себестоимости в цену квадратного метра — платёжеспособный спрос уже не резиновый.
Почему это системная проблема
Строительство в России — это не просто стройки и краны. Это один из главных мультипликаторов экономики. Один рубль в стройке тянет за собой:
– металлургию,
– цемент,
– мебель и отделочные материалы,
– логистику,
– банки (ипотека и проектное финансирование),
– занятость в регионах,
– налоговые поступления в бюджеты.
Если строительство войдёт в штопор, за ним последует целая цепочка отраслей.
Что будет дальше
Рынок ждёт жёсткая, но неизбежная трансформация.
Раньше работал принцип «строй больше — спрос всё равно придёт». Теперь девелоперам придётся буквально по копейкам считать:
– локацию (не всякая земля выстрелит),
– реальную себестоимость без надежды на вечный рост цен,
– ликвидность объекта на выходе,
– и главное — действительный платёжеспособный спрос.
Эпоха дешёвых денег закончена. Следующий этап рынка недвижимости будет не про рост любой ценой, а про эффективность, жёсткий отбор и, увы, неизбежную расчистку рынка от слабых игроков.