Особенностью пожара на арендуемых площадях является количество пострадавших от разрушительного события, которое, как правило, несет за собой материальный ущерб, порой очень крупного размера.
Александр Лучек
Руководитель судебно-экспертной организации "Научно-исследовательский центр пожарно-технических экспертиз"
Аренда и пожар – это два и более участников данного разрушительного события, которое, как правило, несет за собой материальный ущерб, порой очень крупного размера.
Пожар в административно-производственном здании: участники и последствия
Рассмотрим пример.
Административно-производственное здание, где 95% площадей сдано в аренду. В ночное время произошел пожар. 40% здания уничтожено огнем полностью, остальные площади повреждены частично. Рядом со зданием стоянка автотранспорта, пять автомобилей получили повреждения от воздействия опасных факторов пожара. Какое количество участников получается? Ущерб нанесен: арендодателю, 37 арендаторам, двум физическим лицам (владельцам автомобилей). Добавляются и потенциальные участники – страховые и лизинговые компании в количестве четырех организаций.
Итого 44 участника, которым в конечном итоге необходимо урегулировать спор в части отстаивания собственных интересов. И порой все абсолютно не однозначно, так как до возникновения пожара организациями были допущены ошибки, которые указаны в конце статьи.
Договор аренды и пожар
После того как пожар потушен, организована проверка по факту пожара или уже идет следствие, участники пожара начинают внимательно читать договор аренды, консультироваться с профильными специалистами и делать выводы, какую они стратегию займут в части урегулирования спора. И то, что раньше казалось не особо важным или на что не обращалось внимание, может повлиять на результат урегулирования спора. В идеале эту работу лучше все-таки провести заранее, до возможного возникновения пожара. Пункты договора, касающиеся пожарной безопасности, лучше составлять в диалоге и во время совместных консультаций юридических, пожарно-технических и инженерных специалистов, так как в своей практике я неоднократно встречал такую позицию: раз мы обязали по договору арендатора это выполнить, то мы не несем за это ответственность. Но помимо того, что вы обязали, вы должны еще дать техническую возможность это выполнить и обязательно проконтролировать. Поэтому юристу, составляющему договор, необходима консультация технических специалистов из собственной организации или привлеченных.
Интересуйтесь друг другом
Сталкиваюсь в своей практике с тем, что арендодатель абсолютно не знает, чем занимался арендатор, как вел свою деятельность, что находилось на арендуемой территории. А арендатор, в свою очередь, не знал базовой информации: из чего построен объект, какое функциональное назначение у объекта, как организована система противопожарной защиты арендодателем, каково состояние инженерных систем, какие арендаторы за соседней стенкой и какую деятельность они ведут. Без этих данных создать эффективную систему обеспечения пожарной безопасности (СОПБ) не получится, впоследствии это может привести к пожару и в дальнейшем – к финансово и морально изматывающим спорам.
Вы должны понимать, что на период аренды вы партнеры, которые должны совместно создавать и "взаимоинтегрировать" свои СОПБ, чтобы даже если произойдет факт возгорания, эта система сработала и ущерб оказался минимальный.
Уголовное дело по факту "пожара в аренде"
К сожалению, при пожарах могут травмироваться и погибать люди. По чьей-то неосторожности может произойти пожар, который повредит чужое имущество. В этих случаях могут быть возбуждены уголовные дела со всеми вытекающими последствиями. Следователи и дознаватели будут в том числе тщательно изучать договор аренды, чтобы определить, в чьей зоне ответственности находились те или иные обстоятельства, состоящие в причинно-следственной связи с возникшими негативными событиями. Вот основные статьи УК РФ, которые, как правило, находятся рядом с такими пожарами:
- Статья 167. Умышленные уничтожение или повреждение имущества.
- Статья 168. Уничтожение или повреждение имущества по неосторожности.
- Статья 219. Нарушение требований пожарной безопасности.
- Статья 238. Производство, хранение, перевозка либо сбыт товаров и продукции, выполнение работ или оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности.
"Три кита" руководителя
Для успешного создания и функционирования системы обеспечения пожарной безопасности на объекте любых размеров и технологической сложности руководителю необходимо опираться на следующие составляющие:
1. Организация. Создание команды исполнителей с возможностью привлечения узкопрофильных специалистов. Разработка алгоритма обеспечения пожарной безопасности и плана его реализации. Особое внимание разработке пакета документов, регламентирующих создание и функционирование данной СОПБ.
2. Ответственность. После того как СОПБ создана и функционирует, назначить ответственных лиц с распределением зон ответственности. Создать систему мотивации для исключения формального отношения к своим обязанностям у данных ответственных лиц. Дать им реальную возможность выполнять свою функцию для обеспечения пожарной безопасности.
3. Контроль. Всегда остается за руководителем, и полностью делегировать данную составляющую не получится. Если есть возможность и ресурсы, можно привлекать помощников, которые будут информировать руководителя о процессе функционирования СОПБ; создать комиссию для контроля или воспользоваться иным инструментом для получения информации о состоянии СОПБ.
Основные ошибки арендодателя и арендатора
Ошибки арендодателя:
- не знать конструктивные особенности объекта аренды;
- указывать размытые формулировки в договоре аренды по разграничению ответственности в части обеспечения пожарной безопасности;
- не создавать систему обеспечения пожарной безопасности объекта или не участвовать в ее создании, если в договоре аренды указано, что вся ответственность по пожарной безопасности лежит на арендаторе;
- не интересоваться деятельностью арендатора, осуществляемой на объекте аренды;
- устанавливать видеонаблюдение таким образом, что в случае возникновения пожара все видеозаписи уничтожаются без возможности их восстановления;
- не контролировать процесс обеспечения пожарной безопасности на объекте аренды.
Ошибки арендатора:
- использовать объект аренды, когда он не соответствует функциональному назначению и конструктивным особенностям, необходимым при осуществлении вашей фактической деятельности;
- не определять в договоре аренды четкие границы зон ответственности в части обеспечения пожарной безопасности;
- не создавать систему обеспечения пожарной безопасности объекта или не участвовать в ее создании, считая, что его ответственность только "за таблички и огнетушители";
- не вести переписку, а договариваться на словах об "эксплуатационной жизни" объекта аренды (вопросах, связанных с инженерными коммуникациями, перепланировкой, ремонтными работами и многом другом);
- устанавливать видеонаблюдение таким образом, что в случае возникновения пожара все видеозаписи уничтожаются без возможности их восстановления.
Иллюстрация сгенерирована нейросетью GigaChat