Недействительность сделок с недвижимостью банкрота: новые разъяснения ВС РФ

Недействительность сделок с недвижимостью банкрота: новые разъяснения ВС РФ

В рамках дела о банкротстве физического лица финансовый управляющий инициировал оспаривание сделки купли-продажи квартиры, совершенной незадолго до подачи заявления о признании должника банкротом. Управляющий полагал, что цена продажи, существенно ниже рыночной (более чем на 20%), свидетельствует о неравноценном исполнении.

Суды трех инстанций поддержали позицию управляющего, основываясь на заключении экспертизы, подтвердившей значительное расхождение цены с рыночной.

Однако Верховный Суд РФ не согласился с выводами нижестоящих инстанций и отменил ранее принятые рещения. По мнению ВС РФ, формального снижения цены недостаточно для признания сделки подозрительной. Необходимо учитывать все сопутствующие обстоятельства и взаимоотношения сторон. Суд отметил, что цена договора превышает кадастровую стоимость, что исключает признание ее существенно заниженной.

Также ВС РФ указал на добросовестность покупателя. Он нашел квартиру через интернет, предложил безопасные способы проведения сделки и оплаты, тщательно проверил юридическую чистоту объекта (отсутствие обременений, долгов, наличие прав третьих лиц). Покупателю было предоставлено письменное заверение должника об отсутствии кредиторов и признаков банкротства.

При таких обстоятельствах, покупатель проявил необходимую осмотрительность при совершении сделки. Должник, напротив, предоставил недостоверные сведения покупателю о своем финансовом состоянии. Суды, по мнению ВС РФ, необоснованно проигнорировали довод о злоупотреблении должником своими правами и возложили негативные последствия сделки на добросовестного покупателя.

Отмечу, что разъяснения Верховного Суда имеют важное значение для практики по делам о банкротстве. Часто финансовые управляющие чрезмерно активно оспаривают сделки, не вникая в детали. Такая практика приводит к нарушению прав участников оборота и создает излишнюю нагрузку на судебную систему. Убеждён, что необходимо рассмотреть вопрос о введении ответственности управляющих за необоснованные оспаривания сделок, что исключит подобные случаи злоупотребления правами.