2026 год начался с резкого роста запусков проектов жилищного строительства. Но эксперты считают, что это может быть временным явлением. При этом сам строительный рынок замедлился. Все стороны уверены, что на Юге и Северном Кавказе стагнация в девелопменте закончится в перспективе 2–3 лет. За ней последует реализация всего отложенного спроса, сопровождающаяся развитием новых локаций. Что сегодня происходит на девелоперском рынке макрорегиона — в материале РБК Краснодар.
Турбулентность
На рынок жилой недвижимости ЮФО и СКФО, как и других регионов, оказывает наибольшее влияние уровень ключевой ставки Банка России. Спрос на недвижимость замедляется, отмечает старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
«Два крупнейших региона ЮФО — Краснодарский край и Ростовская область — входят в десятку крупнейших в стране по объему текущего строительства. При этом в этих регионах отмечается дефицит спроса на недвижимость. В Краснодарском крае один из самых низких показателей отношения распроданности площадей к их стройготовности. Также к пороговому значению приближается этот показатель в Ростовской области. Другими словами, в этих регионах возникает риск затоваривания», — комментирует эксперт.
По оценкам Ивана Федякова, основателя агентства бизнес-аналитики INFOLine, зафиксированный в начале 2026 года всплеск запуска новых проектов стал результатом отложенного ранее спроса и надежды на существенное снижение ключевой ставки. В перспективе количество новых проектов будет существенно ниже, прогнозирует эксперт.
А пока что девелоперы уходят от гонки за объемами строительства, сосредотачиваясь на более маржинальных проектах, отмечает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
«Девелоперы внимательнее оценивают спрос, доступность ипотеки и стоимость проектного финансирования, поэтому число новых проектов может сократиться. При этом строительство не остановится — активность будет концентрироваться в наиболее устойчивых и растущих регионах», — отмечает президент объединения.
С другой стороны, сами игроки рынка видят возможности во время стагнации, отмечает Никита Зотов, директор по развитию ГК DOGMA.
«Сейчас мы видим возможности для приобретения новых активов на более комфортных условиях, чем это было годом ранее, что, в свою очередь, будет поддерживать инвестиционную активность», — считает топ-менеджер застройщика.
В компании «СДК» (Крым) в 2026 году стратегический фокус направлен на качественный рост и усложнение продуктовой линейки — реализацию более сложных, капиталоемких проектов с интеграцией рекреационной и коммерческой функций, отмечает соучредитель ГК Тимур Власенко.
Антон Глушков, президент НОСТРОЙ:
«Активное восстановление рынка возможно во второй половине 2026 года или в 2027 году. Южный федеральный округ раньше отличался высокими темпами строительства жилья на душу населения. Это обусловлено как внутренним спросом, так и спекулятивным, когда граждане зачастую приобретали квартиры для отдыха (так называемые квартиры выходного дня). Высокие ставки делают инвестиции невозможными для большей части населения. Для восстановления спроса предлагается снизить ключевую ставку примерно до 10%, тогда реальная ипотечная ставка составит около 12% годовых».
Иван Федяков, основатель агентства бизнес-аналитики INFOLine:
«Кардинально улучшиться ситуация в строительстве может только в случае изменения геополитической обстановки, снижения стоимости заемных денег, сокращения сроков инвестиционно-строительного цикла. Все эти факторы если и изменят ситуацию в 2026 году, то весьма незначительно. Поэтому сложно ожидать существенного изменения в строительной отрасли в перспективе ближайшего года. Хорошим результатом будет стагнация. Подъем рынка в случае благоприятных условий начнется в перспективе 2–3 лет».
Новый потенциал
Традиционные рынки в ЮФО и СКФО продолжат быть привлекательными для инвестиций в недвижимость, но часть спроса переместится в другие локации, которые ранее не показывали такой динамики, отмечают эксперты.
«В ЮФО и СКФО инвестиции в жилую недвижимость продолжат притягивать Краснодарский край, Ростовская область и Республика Адыгея. Традиционные центры притяжения сохраняют высокий интерес инвесторов. Однако в Краснодаре из-за большого объема предложения продажи становятся более конкурентными и требуют более качественного продукта. Черноморское побережье, особенно Сочи, остается одним из самых устойчивых рынков благодаря ограниченному предложению и высокому инвестиционному спросу», — отмечает Антон Глушков.
Спрос внутри материковой части Юга меняется, отмечает Евгений Проскурин, член Национального совета Российской гильдии риелторов.
«В Краснодаре средняя цена первичного жилья находится на уровне 150–155 тыс. руб. за кв. м при годовом росте 7–10%, а в Ростове-на-Дону фиксируется рост спроса (+6,7%) при сопоставимых объемах продаж с Краснодаром — порядка 14 тыс. сделок в новостройках. Это подтверждает смещение спроса в более доступные города с устойчивой экономикой», — рассказал эксперт.
По мнению Виталия Каревского, коммерческого директора ГК «НОСТА», помимо традиционных точек роста на Юге (Краснодар, черноморское побережье), начнут приобретать все большую популярность те локации, которые ранее были не настолько востребованы для переезда и инвестиций.
«Ростовская агломерация активно трансформируется в крупнейший логистический хаб на Юге России и связующее звено с новыми территориями. В связи с этим прогнозируется активное развитие пригородов Ростова-на-Дону, например, Аксайского и Мясниковского районов, Левобережной зоны», — отмечает топ-менеджер компании.
Тамара Коломийцева, коммерческий директор PARADE DEVELOPMENT:
«ЮФО и СКФО — одни из наиболее инвестиционно-привлекательных регионов страны. Это связано с выгодным географическим положением, туристическими и миграционными потоками, темпами развития регионов. В Южном федеральном округе — Сочи, Анапа, Геленджик, а также Краснодар и Новороссийск. Лидирующие позиции сохраняет Сочи. По уровню развития инфраструктуры и сочетанию природно-климатических условий другим локациям пока сложно конкурировать с курортом».
Спрос на дом у моря
Меняется расстановка сил и в прибрежных городах. Традиционно популярный Сочи, который последние годы отличался устойчивым ростом цен, теряет в объемах продаж. Количество сделок сократилось более чем на 60%, цены остаются на максимумах — свыше 600 тыс. руб. за кв. м, прокомментировал Проскурин.
На этом фоне все более привлекательным становится Крым. Но в целом снижение спроса на побережье — временное явление, так как качественных проектов там просто физически не может быть много. Поэтому интерес к приморским городам сохранится, считают опрошенные редакцией эксперты.
Никита Зотов, директор по развитию ГК DOGMA:
«Мы наблюдаем высокую инвестиционную активность на рынке жилой недвижимости ЮФО, а также устойчивый рост интереса к регионам СКФО. Отдельно можно выделить Крым. Традиционно сохраняет высокий инвестиционный потенциал черноморское побережье Краснодарского края. Юг останется одной из ключевых точек роста в средней и долгосрочной перспективе. Для обеспечения устойчивого роста ключевое значение имеют экономическая стабильность, а также последовательная и предсказуемая градостроительная политика».
Альтернативы субтропикам
Рынок Юга сохраняет устойчивость, отмечает Евгений Проскурин, но уже вошел в фазу перераспределения спроса: традиционные курортные локации сохраняют статус, но уже не являются безусловными драйверами роста.
«География спроса становится полицентричной. Если ранее основной капитал концентрировался в Сочи и на побережье, то сейчас происходит перераспределение: Крым усиливает позиции как инвестиционная альтернатива, Краснодар и Ростов-на-Дону — как базовые рынки массового спроса, а новые территории Юга и развитие Северного Кавказа и КМВ начинают привлекать внимание за счет более низкой цены входа и потенциала роста», — отмечает Проскурин.
С этими оценками согласна эксперт из Кисловодска Анна Носова, член Национального совета Российской гильдии риелторов.
«География спроса на недвижимость уже начала меняться, и в ближайшие годы этот тренд станет более выраженным. Рынок недвижимости черноморского побережья достаточно перегружен, и интерес к нему снижается в пользу курортов Кавказских Минеральных Вод», — считает эксперт.
В целом на фоне осложнения геополитической ситуации внутренние курорты в РФ продолжат расти, считает Дмитрий Жиделев, член Национального совета Российской гильдии риелторов. Поэтому в перспективе повысится популярность, в частности, новых территорий — например, Мариуполя, расположенного на Азовском море. Дополнительным стимулом стали программы субсидированной ипотеки.
Новые территории
Новые регионы стали лидерами по темпам роста запущенных проектов в I квартале 2026 года. Например, в ЛНР прирост составил более 2000%, в целом по территории их количество выросло на 786% до 62 объектов. Во многом это, конечно же, эффект низкой базы: туда только недавно стали выходить девелоперы, свидетельствуют данные ЕИСЖС.
Активнее остальных застраиваются Луганская Народная Республика (458 тыс. кв. м в работе), Донецкая Народная Республика (495 тыс. кв. м). По сравнению с другими регионами РФ это пока что небольшие цифры, по объемам текущего строительства регионы находятся на уровне Северной Осетии, Липецкой и Саратовской областей. Но рынок там пока что в начальной стадии развития.
Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и