Не закладывать резерв в смету и терять доходность на мелочах
👉Одна из частых ошибок во флиппинге — считать ремонт слишком оптимистично.
На старте смета может выглядеть аккуратно: материалы, работы, мебель, техника, логистика. Но в реальном ремонте почти всегда появляются дополнительные расходы. Вопрос только в том, заложены они в модель заранее или начинают съедать прибыль по ходу проекта.
Я закладываю резерв не “на всякий случай”, а потому что объект до демонтажа редко показывает все проблемы.
Могут всплыть старые коммуникации, неровные стены, скрытые дефекты, дополнительные работы по электрике, задержки поставок, замены материалов, рост стоимости отдельных позиций. Каждая такая деталь по отдельности кажется небольшой. Вместе они меняют экономику сделки.
Проблема в том, что инвестор часто оценивает доходность по первой смете. А потом ремонт дорожает на несколько процентов здесь, на несколько процентов там, и итоговая прибыль становится заметно ниже.
Во флиппинге доходность теряется не только на больших ошибках. Иногда она уходит через мелочи:
⚫️не учли доставку и подъем;
⚫️забыли про временное хранение;
⚫️недооценили демонтаж;
⚫️поменяли материалы в процессе;
⚫️добавили “небольшие улучшения”;
⚫️затянули сроки и увеличили расходы на содержание.
Поэтому резерв в смете — это не слабость расчета, а нормальная часть модели. Он помогает не обманывать себя на входе и понимать, выдержит ли сделка реальный ремонт.
🔷Если объект становится прибыльным только при идеальном сценарии, это тревожный сигнал. Для меня хорошая модель должна выдерживать нормальные отклонения. Иначе инвестор покупает не сделку, а надежду на то, что все пройдет без ошибок.
Как вы думаете, какой резерв в ремонте разумно закладывать заранее: 5%, 10% или больше?
