Ловушка для дольщика: как купить новостройку и не пожалеть

Озвучу вопрос, который возникает в голове у каждого моего клиента, который начинает изучать рынок недвижимости, ипотечные программы и переваривать цены, – почему нет льготных ипотечных программ на готовые квартиры? Почему все субсидированные ипотеки распространяются только на новостройки?

Ответ прост. Вторичный рынок не приносит деньги государству, поэтому и стимулировать его нет никакого интереса. Стройка – это локомотив экономики. Это развитие разных сфер строительства, производство материалов, рабочие места, новая инфраструктура, налоги и наконец-то заработок банков, которые реализуют финансовую политику государства.

Основной закон, который регулирует взаимоотношения между дольщиком и застройщиком в нашей стране, – 214-ФЗ. Каким образом он защищает интересы покупателя? Он обязывает застройщиков использовать эскроу-счета, а также гарантирует соблюдение сроков, качества и площади квартир. Но так ли это на практике?

Согласно 214 ФЗ – при покупке новостройки деньги покупателя не идут сразу к застройщику. Они кладутся на специальный эскроу-счет в банке. Этот счет недоступен ни покупателю, ни застройщику до момента сдачи объекта. И с одной стороны, мы спокойны, что застройщик замотивирован сдать нам квартиру быстрее, чтоб увидеть свои деньги.

Но есть нюанс – застройщик получает доступ к вашим деньгам, когда дом вводится в эксплуатацию: объект полностью завершен, прошел все государственные проверки, соответствует строительным нормам (безопасен) и к нему подключены все инженерные коммуникации.

Между этим этапом и выдачей ключей от 3-12 месяцев. Каждый застройщик озвучивает свои условия. Но никто не может вам гарантировать, что эти условия будут выполнены в указанные сроки. То есть эскроу-счет гарантирует, что дом достроится, но не контролирует сроки выдачи ключей. И на какой-то период времени вы остаетесь без каких либо рычагов давления.

Личный пример: купили квартиру мужу по военной ипотеке, два года стройки, застройщик ввел корпус в эксплуатацию, деньги с эскроу сняли по расписанию, а вот ключи ему выдали только через полтора года – с задержкой на год. И никакие митинги, угрозы, скандалы, собрания собственников, сюжеты на телевидении – не ускорили процесс выдачи ключей.

Дольщики строили свои планы на переезд в новую квартиру, на новую школу для детей, на новое место работы, на новую жизнь – а по итогу год продолжали снимать арендное жилье, платить ипотеку и находиться в подвешенном состоянии и ждать, когда же наконец-то им выдадут ключи.

Я всегда настраиваю клиентов на возможные задержки. Всегда закладывайте минимум полгода на сдвиг сроков. Сдадут вовремя – супер! Лишний повод для хорошего настроения. Мой муж был готов морально к таким задержкам, поэтому для нас эта неприятная история не стала чем-то выбивающим почву из-под ног. Но мне было очень жалко людей, которые все ставки сделали на те условия, которые были прописаны в ДДУ (договор долевого участия).

Но самое неприятное – это не задержка. Как и в любом договоре, в ДДУ есть понятие сроков и качества услуги. Согласно 214-ФЗ вы имеете право судиться с застройщиком и получить финансовую компенсацию в случае просрочки или любых других договорных нарушений. На мой взгляд, защита прав покупателей/потребителей/дольщиков – это основа благосостояния государства. Закон должен защищать своих граждан. Но государство, в связи с тяжелой экономической ситуацией в стране, дает свою поддержку застройщикам и вводит мораторий на неустойки. Первоначально введенный в пандемию, он был возобновлен в марте 2022 г. и регулярно продлевался, запрещая дольщикам взыскивать неустойки за просрочку сдачи жилья.

Несмотря на то, что с 1 января 2026 г. мораторий наконец-то сняли, застройщикам предоставили отсрочку по ее выплате до конца 2026 г. То есть, например, неустойку за просрочку выдачи ключей в 2024 г., вы получите только в 2027 г. Возможно. Потому что за эти годы в судах лежат десятки тысяч дел, и все они будут рассматриваться по очереди.

И еще большой вопрос, какой будет размер этой неустойки. Потому что и в этих моментах законы тоже меняются, и как вы уже догадались, не в интересах покупателя. Поэтому, в целом, рассчитывать на существенную компенсацию смысла нет.

У меня нет задачи этой статьей отговорить вас от покупки строящегося жилья. Везде есть свои нюансы и риски. Работая с проверенным риелтором, который не единожды принимал квартиры со своими клиентами и знает насколько реальность совпадает с рендерами и обещаниями того или иного застройщика, вы сэкономите свое время и сократите риски покупки проблемного объекта. В отличие от менеджера застройщика, который продает вам конкретно свой проект, агент по недвижимости, который работает со всем рынком, и сразу подсветит вам все плюсы и минусы всех вариантов.