Когда регулятор говорит, что «уносит чашу с пуншем», а просрочка по ипотеке на новостройки в Петербурге растёт в полтора раза — стоит задуматься: а не поздновато ли убирать посуду?
Давайте по делу. Просрочка по ипотеке на жилые новостройки в Санкт-Петербурге выросла в 1,51 раза. Не на несколько процентов — в полтора раза. Это не погрешность и не сезонное колебание. Это структурный сигнал о том, что рынок первичного жилья в одном из крупнейших городов страны испытывает реальное давление.
Что здесь важно понять: Петербург — не депрессивный регион с просевшей экономикой. Это второй по величине рынок недвижимости в России. Если просрочка растёт здесь, можно с уверенностью предположить, что картина по стране в целом не лучше.
Откуда взялась эта просрочка?
Я скажу прямо: её корни уходят в период льготной ипотечной эйфории. Когда ставки были субсидированы до 6–8%, а застройщики с банками изобрели схему «ипотека от 0,1%», на рынок зашло огромное количество покупателей с минимальным запасом финансовой прочности. Квартиры брали не потому, что могли себе позволить — а потому что «такого шанса больше не будет».
Шанс закончился. Льготную ипотеку свернули, ключевая ставка взлетела до заградительных уровней, рефинансировать кредиты стало практически невозможно. И вот — просрочка в 1,51 раза.
Глава ЦБ, если верить публикациям, сравнивает роль регулятора с тем, кто «уносит чашу с пуншем во время разгара вечеринки». Красивая метафора. Но вопрос в другом: почему чашу убрали только тогда, когда часть гостей уже не может самостоятельно встать?
Что это означает для рынка?
На мой взгляд, рост просрочки в 1,5 раза — это предвестник нескольких процессов, которые уже начались и будут усиливаться.
Первое. Давление на цены в первичке. Когда заёмщики не платят, банки накапливают залоговые активы. Часть этих квартир рано или поздно выйдет на рынок — и не по ценам застройщика. Это создаст конкуренцию новостройкам в нижнем и среднем ценовом сегменте.
Второе. Ужесточение требований к заёмщикам. Банки уже и так закрутили гайки, но рост просрочки даёт им дополнительный аргумент. Ипотека для людей без большого первоначального взноса и подтверждённого дохода становится всё менее реальной.
Третье. Пересмотр инвестиционной логики. Квартиры в новостройках Петербурга, купленные в 2021–2022 году по льготной ипотеке как «инвестиция», сейчас висят на владельцах тяжёлым грузом. Аренда не перекрывает платёж, перепродать по целевой цене сложно. Это не инвестиция — это ловушка с красивым ремонтом.
Моя позиция
Я не буду говорить, что ЦБ всё делает неправильно. Жёсткая денежно-кредитная политика в условиях инфляции — это осознанный выбор с понятной логикой. Но вот что я считаю важным: рост просрочки в 1,51 раза по новостройкам — это не абстрактная цифра в отчёте Банка России. За каждым процентом стоят конкретные люди, которые переоценили свои возможности — или были введены в заблуждение маркетингом «нулевой ипотеки».
Рынок жилой недвижимости в России годами работал на стимулировании спроса любой ценой. Теперь цену приходится платить — и она оказывается весьма конкретной.
Что делать инвестору в такой ситуации? Не покупать новостройки в расчёте на быстрый рост. Смотреть на активы, которые генерируют денежный поток независимо от ипотечной конъюнктуры. И точно не брать кредиты по текущим ставкам, надеясь на рефинансирование «через годик».
Если ищете альтернативу ипотеке по заградительным ставкам — есть канал, который разбирает рынок инвестиционной недвижимости изнутри. Автор — практикующий девелопер, создатель крупнейшей и самой доходной сети апарт-отелей. Подписаться в Telegram и MAX.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на блог, пишите комментарии. И до новых встреч!