Оптимальный размер отеля для покупки номера — 250–350. RevPAR, кейсы LuxUrban и Metropol Gelendzhik. Данные исследований, выводы для инвестора.
На первый взгляд, чем больше номеров у отеля, тем выше потенциальная прибыль. Но для инвестора, который планирует купить номер в отеле или рассматривает инвестиции в гостиничный номер, критически важно понимать: размер имеет значение, и работает он против владельца.
Коротко: больше номеров — хуже из-за постоянных расходов.
Загрузить 350 номеров на курорте — задача. Загрузить 1000 — вызов. И если с ним не справиться, операционные расходы гостиницы могут «съесть» всю прибыль. Этот эффект мы называем ловушкой масштаба в отеле, и о нём почти не говорят в презентациях для покупателей юнитов.
Почему крупные отели теряют прибыль, а не увеличивают её?
Доходность отельного бизнеса складывается из двух факторов: выручки (загрузка × цена номера) и расходов. Проблема в том, что большая часть расходов — это постоянные расходы отеля. К ним относятся:
· налоги на имущество и страховка;
· зарплаты ключевого управленческого персонала;
· содержание инфраструктуры (бассейны, СПА, рестораны, конференц-залы);
· расходы на отопление, электричество и т.д.
Эти затраты почти не зависят от того, заселен отель на 100% или на 20%. Именно они создают риски вложений в гостиничный номер для крупных проектов: при падении спроса расходы остаются высокими, и бизнес уходит в минус.
Владельцы часто забывают, что для отелей не работает классическая логика производства: «чем больше, тем дешевле». Эффект масштаба в гостиничном бизнесе имеет предел, и при переходе определенной границы он становится обратным.
Мировой опыт: что говорят исследования
Малазийский рынок, исследование Ali & Amin (2024): эмпирически доказано, что небольшие отели статистически значимо лучше справляются с волатильностью загрузки. У крупных объектов такой адаптивности не обнаружено — они теряют эффективность при любом рыночном шоке.
Диссертация Purdue University (2020) на данных по гостиничной индустрии США за 1968–1991 гг. с использованием двух-шагового метода наименьших квадратов показала: предел эффекта масштаба в сервисе действительно существует, после чего начинают действовать отрицательные факторы.
Управленческая сложность крупного отеля: в индустрии гостеприимства увеличение размеров ведет к замедлению принятия решений, потере гибкости и отрыву от гостя, сводя на нет экономию на масштабе.
Особенно показателен показатель RevPAR. Агентство HVS в отчёте 2023 года «PAM — The Most Useful Benchmark for Hotel Investment» прямо указывает: RevPAR для большого отеля всегда оказывается ниже при прочих равных условиях. 100-комнатный объект в равных рыночных обстоятельствах всегда покажет более высокую загрузку отеля, чем 200-комнатный — особенно при сезонных пиках и спадах.
RevPAR (Revenue Per Available Room) — ключевой показатель в гостиничном бизнесе, означающий «выручка на доступный номер». Он показывает эффективность продаж, учитывая как заполняемость, так и цену. Измеряет средний доход от каждого доступного номера за период (день, месяц, год), включая простаивающие номера, но исключая дополнительные услуги (ресторан, спа).
Реальные кейсы: когда отели-гиганты рухнули под своим весом
Зарубежная практика полна примеров банкротства отелей-гигантов. Вот лишь несколько.
Сеть LuxUrban (США, 2025). Управляя более чем 1000 номеров, подала на банкротство из-за растущих операционных расходов и долгов более $100 млн. Под удар попали даже гости Marriott.
Wardman Park Hotel (Вашингтон, 1152 номера). Закрылся, не выдержав постоянных убытков (~$1,5 млн в месяц) во время простоя. Это классический пример того, почему крупные отели убыточны при временном падении спроса.
Citywest Hotel (окрестности Дублина). 1712 номеров, два конференц-центра и два поля для гольфа. Несмотря на статус крупнейшего отеля Ирландии, в 2010 году он был передан под внешнее управление из-за неспособности обслуживать долги.
Российский пример — Metropol Grand Hotel Gelendzhik. Крупнейший пятизвёздочный отель Геленджика прошёл процедуру банкротства с долгом 13,4 млрд руб. перед ВЭБ.РФ. Актив пришлось передавать новому владельцу в 2024 году. Этот кейс особенно показателен на фоне выраженной сезонности курортных отелей России.
Какой размер отеля выгоден для инвестиций в гостиничные номера?
Средняя доходность инвестиций в гостиничные номера сейчас составляет 8–15%. Но доходность отельного номера в крупном объекте часто оказывается у нижней границы диапазона из-за хронической недозагрузки. Российские курорты подвержены ярко выраженной сезонности, и большие гостиницы несут колоссальные издержки круглый год, зарабатывая лишь несколько месяцев.
Отели 5★: не больше 250 номеров
Этот сегмент держится на эксклюзивности и сервисе высшего качества. Любое расширение сверх этой планки ведёт к падению качества и потере той самой уникальной ценности, ради которой гость выбирает «пять звёзд».
Отели 4★: 250–350 номеров — золотая середина
Для 98% рынка (городские и курортные отели) оптимальный размер отеля для инвестиций находится в диапазоне 250–350 номеров. Это «золотая середина», обеспечивающая баланс между загрузкой и доходностью. Их проще загрузить, они гибче в управлении и реже попадают в зону убыточности при сезонных спадах.
Отели 500–800+: зона повышенного риска
Такие объекты имеют смысл только в исключительных нишах. Исключение — MICE-отели (500+ номеров), жизнеспособные только как крупные конгресс-центры или гигантские курорты с казино. Их бизнес-модель строится на иной экономике: низкий ADR от групп компенсируется массовостью, а огромная инфраструктура (залы, рестораны) окупается не за счёт номерного фонда, а за счёт аренды и кейтеринга.
Отели на 1000+ номеров
В большинстве случаев это путь к финансовым проблемам, поскольку постоянные расходы разрушают экономику при любой недозагрузке.
Выводы для инвестора в гостиничный номер
Перед тем как купить гостиничный номер, стоит всегда запрашивать не только план доходности, но и историю загрузки отеля для аналогичных объектов, а также сравнивать размер конкретной гостиницы с рыночным оптимумом в её локации.
Коротко по размерам:
- 5★ — не более 250 номеров
- 4★ — 250–350 номеров (инструмент стабильного арендного дохода)
- 500–800 — только конгресс- или казино-отели
- 1000+ — зона финансового риска
Если какой-то проект выглядит слишком большим и многообещающим — скорее всего, там есть нюанс. Не стесняйтесь их обсудить.
Аристократ
8 921 455 70 72