В 2025–2026 годах российские суды захлестнула волна исков о признании сделок с недвижимостью недействительными. И если раньше в споре между «обманутым пенсионером» и «добросовестным покупателем» суды почти всегда становились на сторону бабушек, то теперь Верховный суд кардинально изменил позицию.
🏠 Идеальная сделка
Иван нашел квартиру в спальном районе Москвы. Трешка с евроремонтом за 13 миллионов - цена ниже рыночной, но не подозрительно. Продавец - Елена Петровна, 73 года, пенсионерка, живет одна.
- Хочу переехать к дочери в область, - объясняет она. - Квартира мне теперь ни к чему.
Документы в порядке: выписка из ЕГРН свежая, задолженностей нет, квартира приватизирована. Елена Петровна дееспособна, адекватна, сама ведет переговоры. Иван проверяет её через ФССП и Федресурс - чисто. Договор подписывают у нотариуса, деньги перечисляют через банковскую ячейку. Покупатель въезжает, делает ремонт, планирует жизнь.
Сделка закрыта. Все довольны.
⚖️ Год спустя
Через 14 месяцев Ивану вручают повестку. Истец - дочь Елены Петровны. Исковое заявление о признании сделки недействительной, вернуть квартиру.
В иске сказано: на момент продажи Елена Петровна не понимала значения своих действий. Пожилой возраст, перенесенный микроинсульт, давление со стороны «черных риелторов». Плюс заключение посмертной судебно-психиатрической экспертизы, которая подтверждает, что у бабушки были проблемы с психикой.
Экспертиза действительно показывает наличие психического расстройства. Суд первой инстанции встает на сторону истцов: если человек не отдавал отчет своим действиям - значит, сделка недействительна.
А что с деньгами?
Суд применяет статью 167 ГК РФ - двустороннюю реституцию: каждая сторона обязана вернуть другой всё полученное по сделке. Елена Петровна возвращает Ивану 13 миллионов рублей. А Иван возвращает квартиру Елене Петровне.
Проблема: 13 миллионов у бабушки нет. Всё ушло мошенникам, неизвестно кому. Елена Петровна - банкрот, взыскивать с нее нечего. По закону Иван, конечно, может попытаться взыскать эти деньги, но шансы… практически нулевые.
Итог: Иван лишается квартиры, в которую вложил душу и деньги, и остается с ничего не стоящей «дебиторкой» на бумаге. А квартира возвращается бабушке.
Спасет ли «добросовестность»?
Иван действовал добросовестно. Проверял документы, платил реальные деньги, не знал о проблемах продавца. Но до недавнего времени это не имело значения. Российские суды в 80–90% случаев вставали на сторону пострадавших продавцов, руководствуясь принципом социальной справедливости.
Ситуация изменилась после громкого дела народной артистки Ларисы Долиной. В декабре 2025 года Верховный суд вынес знаковое определение, которое перевернуло практику.
Что изменилось:
- Защита добросовестного покупателя. Теперь суды обязаны учитывать, что другая сторона сделки также получает защиту, если не могла очевидно распознать заблуждение продавца.
- Автоматическая реституция. Суд подтвердил: при недействительности сделки каждая из сторон возвращает полученное, а суд не вправе выборочно применять эту норму. Деньги - покупателю, квартиру - продавцу, и точка.
- Повышенный стандарт для продавца. Если продавец регулярно по роду своей деятельности заключает сделки, он не может ссылаться, что не понимал смысла договора купли-продажи.
А если продавец - банкрот?
История Ивана могла бы сложиться иначе, если бы на стороне продавца было банкротство. Это совсем другой уровень риска.
Как это работает. Продавец-банкрот (или тот, кто станет банкротом в ближайшие три года) продает квартиру. Финансовый управляющий подает иск о признании сделки недействительной на основании статьи 61.2 Закона о банкротстве по двум сценариям:
- Сделка с неравноценным встречным исполнением. Если квартиру продали дешевле рынка в течение года до банкротства, сделку признают недействительной. Причем неважно, знал покупатель о проблемах продавца или нет.
- Сделка с целью причинения вреда кредиторам. Если продажа была направлена на вывод активов в течение трех лет до банкротства.
Период подозрительности - от года до трех лет до подачи заявления о банкротстве. То есть продавец может выглядеть абсолютно благополучным, но через два года обанкротиться, и ваша сделка попадет под прицел.
Последствия. Квартиру вернут в конкурсную массу, а покупателю восстановят право требования на уплаченную сумму. Но получить эти деньги с банкрота практически невозможно.
Как не попасть в такую историю
1. Проверяйте продавца на банкротство
Проверьте через Федресурс (bankrot.fedresurs.ru) и картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Продавец сам банкрот или подавал заявление о признании банкротом? Красный флаг. Продавец - ответчик в крупном иске о взыскании долгов? Тоже красный флаг.
2. Если продавец пожилой - запросите медицинские документы
С его согласия можно получить справки от психиатра и невролога. Попросите продавца пройти обследование - честный человек не откажет.
3. Фиксируйте всё на видео
При подписании договора запишите разговор с продавцом на камеру: как он отвечает на вопросы, понимает ли, что продает, куда переезжает. Это станет железобетонным доказательством в суде.
4. Оформляйте сделку у нотариуса
Нотариус проверяет дееспособность и делает видеозапись. Это дополнительный слой защиты.
5. Проверяйте цену
Слишком низкая цена - повод задуматься. Если квартиру продают значительно дешевле рынка, проверьте, нет ли у продавца признаков банкротства или долгов.
Купить квартиру у пожилого человека - не всегда рискованно, но требует повышенной осторожности. Безобидная на первый взгляд сделка может превратиться в многолетнюю судебную тяжбу.
Главное изменение 2026 года - Верховный суд встал на защиту добросовестных покупателей. Но лучше не доводить до суда. Проверяйте, фиксируйте, страхуйтесь. Ваша квартира и ваши деньги должны оставаться вашими.
Планируете покупку квартиры и хотите проверить сделку на чистоту? Обращайтесь - https://advokat-bodrova.ru/?utm_source=dzen проведем полную юридическую проверку и поможем избежать рисков.